仮換地のローン借り換えについて

質問

仮換地に家を建て、ローンを組み、早8年目です。仮換地だとローンの借り換えができないというのをまったく知りませんでした。今の返済金額が主人の年収減少で厳しい状態になってきたので、どうしたらよいものかと考えています。仮換地はだいたいいつごろ終わるんでしょうか。同じローンを組んでいる銀行ならローンの組み換えができるものなんでしょうか。それとも新しく買い替えをして収入に見合ったところへ引っ越すべきか、夫婦で悩んでいます。どなたかお力をかしてくださいませんか？

回答No.2

dr_suguru · ベストアンサー

ｎｏ１です。
保留地と仮換地とを間違えました。
すみません。

仮換地であれば、当然従前地（登記簿謄本）がありますで、抵当権設定できますから、ローンの借り換えはできるはずです。

仮換地の終わる時期ですが、目安は事業完了年月日になりますので、事業者に確認しましょう。
多分、数年は遅れます。
換地処分後に本換地され仮換地は無くなります。

お礼

一度借り換えをしたくて書類を集めてみたのですがその金融機関は駆り換地の借り換えはできないところだったので、仮換地は借り換えができないものだと思い込んでしまったのかもしれません。ほかにもあたってみようとは考えています。ありがとうございます。

回答No.6

dr_hiroshi

区画整理事業における「精算金」は「清算金」です。
↓
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/sonota/syotoku/09/03.htm

通常、換地設計段階では机上計算で仮換地を指定します。
換地処分時に確定杭（コンクリート杭）を入れ、一筆づつ測量し誤差がある場合「過渡し」「不足渡し」として清算金で精算します。
また、仮換地指定時より土地利用の状況で意図的に過渡し、不足渡しを付ける場合もまれにあります。

お礼

早速参考にさせていただきます。有難うございます。

回答No.5

bungy1234223

＞仮換地はだいたいいつごろ終わるんでしょうか。
「土地区画整理組合」か役所（市役所等）で、
聞いてみたらいかがですか？
最終的には「精算金」なども発生するので、お金が絡みます。
購入時に手渡された、書類（契約書等）を確認してみて下さい。
例えば、大手の開発業者が絡むと、
「精算金を放棄する」という念書を
購入時に書いていると思います。
「精算金」は旧地番で清算するので、
払う人もいれば、貰う人もいるからです。
借り換えは、一度、金融機関に相談される事をオススメします。

お礼

早速土地区画整理組合にきいてみようと思います。精算金のこと大切ですね。
アドバイス参考にさせていただきます。ありがとうございます。

回答No.4

noname#19073

＞仮換地だとローンの借り換えができないというのをまったく知りませんでした

私も知りませんでしたが・・どこからの情報でそういう話を知ったのでしょうか？
住宅ローンは組めるけれど借り換えは出来ない、という状況も考えにくいのですが・・。一部、仮換地での融資は行わない基準の金融機関もあるのかもしれませんが、全てがそうだとは思えないのですが・・。

借り換えが出来ないのは「単に仮換地だから」ですか？そうでは無い気がしますので、情報元を再度確認した方が良いと思います・・。

残債と比較して担保評価が不足する、とかそういう理由の方が現実的な気がするのですが・・。

＞今の返済金額が主人の年収減少で厳しい状態になってきた
＞新しく買い替えをして収入に見合ったところへ引っ越すべきか

このあたりに付いては、もう少し詳細を分析した上で無いと他人がいい加減にアドバイス出来る事ではありません。返済不能に陥るのは好ましくはありませんので、それをどう対処するかは各人で考える以外に無いです。
売却して賃貸に入居する、買い替えする等の方法は考えられるものの、価値観もある問題です。又、売却する際の評価で残債が処理出来るとも限りませんので出来る事と出来ない事とが有ります。
更に日常生活での支出のコントロール、そういう面まで色々考えなくてはなりません。

冷たい書き方で大変恐縮なのですが、甘い目論見で返済を始めて、厳しくなってきたから「どうしたらいいでしょう？」と言われてもどうしようも無いです・・。

お礼

借り換えをトライしたところは1件だけでした。近所の方も仮換地ということで借り換えを銀行さんから断られたとききました。ただ、近くの銀行全部にあたったわけではないので、まだ聞いてみる余地はあるかなとこちらで相談して考え直しているところです。
収入の減少ですが、ローンを組んだときはかなり余裕をもってのことでしたが、父がなくなりその負債を返済しなくてはならなかったり、労働基準の関係で残業がいままでどおりにできなくなったりと変化はあるようです。人生いろいろですが、そのときにその状態に応じていくしかないかなと考えているところです。
アドバイス参考にさせていただきました。ありがとうございます。

回答No.3

m_inoue

仮換地については知りませんが、

ローンの借り換えには通常一時金が必要です

築８年の中古物件を担保に新規借入をする場合と同様に考えておく必要が有ります

新築時時の価格３０００万円
今のローン残債２５００万円
借り換えの上限２０００万円

で、５００万円の一時金が必要．．．。

このようになる事も有ります

「ローン残債＝物件の評価額」になるときは最初にかなりの自己資金を入れている時だけです

昔はバブルで土地の価値が上昇しましたから借り換えも問題有りませんでしたが、今は土地そのものの価値さえ低下しています

貴方の考えだけで借り換えが出来ると判断されているなら、現在の借入金融機関での相談が必要です

お礼

ローンを返済中に一時金を貯める余裕はありませんでした。借り換えというのは難しそうですね。確かに今の土地の評価＝ローン残債という状態ではないです。生半可な考えではいかないですね。参考にさせていただきます。有難うございます。

回答No.1

dr_suguru

区画整理事業の仮換地であっても、ローンの借り換えは出来ます。
事業者（公共施行、組合施行）に「保留地ローン」の提携金融機関があればそちらで相談にのってくれるはずです。

＞仮換地はだいたいいつごろ終わるんでしょうか。

事業完了前位の時期に換地処分された時点で保留地は事業者によって保留地の保存登記がされます。
次に事業者から保留地購入者に移転登記がされます。
その移転登記費用（登録免許税、司法書士代金）は購入者もちです。

以上の手続きが済んであなたの土地になります。
しかし、金融機関より権利証の代理受領が事業者に出ていれば、権利証はあなたの手元に行かず、一旦、金融機関が抵当権設定後にあなたの手元に帰ってきます。

お礼

仮換地の終了について管理組合に相談するのが一番よさそうですね。丁寧なアドバイス有難うございました。