一方的な家主からの退去通告

質問

インターネット上で募集していた２階建て一軒家のシェアハウス（２階６畳一間６万を間借り、大家と他に３人同居）に入居して４ヶ月になります。
家主と書面上２年の契約を交わしていますが、先月２９日に６月分の家賃を渡したところ、
これで最後にして。と突然言われ、３階を増築するから全員退去してもらう、とのことでした。
急で申し訳ない、との謝罪は一切ありません。
契約書には、お互い１ヶ月前に退去を通告する、とは書いてありますが・・・
同居人の一人が、急に言われても困る、と話すと、じゃあいていいよ、でも荷物は全部出すから。とのことでした。
そして、６月４日新たに同サイト上で、１階が１室空きますとの募集をかけており、もちろん私達には何の説明もありません。そして、増築のめどはまだ立てていないとのことです。
私達は家賃滞納、騒音、破損、ルール違反はしておらず、一方的な家主の通告に、本当に腹立たしい思いですが、感情的な口論ではなくきちんと話し合いたいと思っています。
大家の行動が法的にどう間違っているのか、私達には知識がない為都庁や消費者センターに電話をしましたが、はっきりした回答を得られませんでした。
私としては、退去して賃貸物件に移る予定で今探しており、これ以上ここにいたいとも思いません。
ただ大家に、法的にあなたの行動は認められないということをはっきりと示し、謝罪を求めたいので、どうか皆様アドバイスを宜しくお願いいたいます。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

シェアハウス、間借りといったものでも、対象となる部屋が他と仕切られており、独立して使用できる部分でしたら、借地借家法でいう建物に相当しますので、一般的な賃貸契約の場合と同じ扱いができます。

以下のサイト「適用範囲」参照
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%80%9F%E5%9C%B0%E5%80%9F%E5%AE%B6%E6%B3%95

借地借家法では、生活密着品である住居を保護する観点から大家に対して権利・行為の制限を課して、借り手を保護する意味合いが強い法律です。

まず、一般的に契約期間を定めた契約の場合（質問の場合２年契約）、原則として貸し手・借り手のどちらからの解除もできないことになっています。

但し特約があればそれに従うことができます。質問のケースの場合、１ヶ月前に申し出る特約がついているようですね。

しかし、＃１さんの回答にあるように、大家側からの解除に対しては、６ヶ月以上前に申し出なければならないことになっています。これは住居を失うことは生活の基盤を失いことになりますので、借り手にとって非常に問題となります。そこで６ヶ月の猶予を大家が与えなければならいことになっていると考えればよいです。

以下は借地借家法の該当部分です。
（解約による建物賃貸借の終了）第27条　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から６月を経過することによって終了する。

これは強行規定ですので、この条項に反して借り手に不利になる契約については、その部分は無効となりますので、借地借家法が適用され、大家の申し出から少なくと６ヶ月間はそこに住む権利はあります（借り手からは１ヶ月前という特約は有効ですが、大家側の部分は借地借家法第２７条違反なので）。

また私物を勝手に処分するのは不法行為（＃１さんが挙げているほか家屋侵入にもなると思います）となります。
受けた被害は損害賠償請求可能です。

例えば、行方不明になった借り手の残留物を大家が勝手に処分することも問題といわれています。ちなみにこのような場合は大家は連帯保証人に残留物の対応をお願いすることになっています。

謝罪はなくても敷金は大家側の都合ですから、全額返還要求、引っ越し代などの諸費用を含めた、立ち退き料を請求してもよいケースだと思います。

なお、戸建てと書いてあるので、木造だと思いますが、木造の３階建てというのは法的にかなり厳しいもので、当初の計画ならまだしも、増築ではかなり難しいように思います。
増築が正当な理由に該当するかどうかはわかりませんが、建築計画があるのなら確認申請は取っているのかどうかを確認してみた方がよいと思います。
また、建築確認が通っていないのなら、３階建てが不可となっている地域とかもあり、建築基準法上増築が不可能な場合もあります。
要するに単なる口実で、実際は計画なんてしていない可能性もあります（新たな募集をかけているところなど怪しい）。

増築計画ができるのかどうかなどは、東京都都市整備局地が一建築部建築指導課に相談すればわかると思います。
大家に対抗するためには、この点もよく調べてみた方がよいのではないでしょうか？

また都や消費者センターに１度相談しているようですが、おそらく質問内容が漠然としており、またシェアハウスという賃貸住宅でないようなものについての相談だったので、借地借家法が適用されるかどうかよくわからない状態での質問であったので、明確な回答がなかったものではないかと思います。

「借地借家法による大家側の解約について半年の制限があることを告げて、それに違反しようとしている大家に対してはどうすればよいのか」などとポイントを絞って相談すると、相談先も具体的な対応策を提案してくれるのではないかと思います。

回答No.2

m_inoue

大家してます

そのままそこに住むつもりならその権利が有ります

そのままでお住み下さい

＞退去して賃貸物件に移る予定で今探しており、これ以上ここにいたいとも思いません。

自分から出て行くのなら大家から賠償は取れないでしょう

＞法的にあなたの行動は認められない

　「そんな事はその大家も承知だと思いますよ」

それを文書などで渡しても「ああそうなの？」でおしまいです

でも貴方がそうしたいなら、

大家はどう言った場合に契約を解除出来るかを教えれば良いと思います

以下引用、（貴方に関係のある部分だけにしています）

家主は、次の場合に契約を解除し、明渡しを求めるこができます。

１．賃貸期間が満了時期に達しており、契約更新を拒絶する正当事由がある　
２．家賃の滞納がある　
３．契約違反で無断転貸や無断増改築をしている

なお、１．正当事由（借地借家法第６条、第２８条）の有無は、貸主と借主の双方の一切の事情を比較考慮してなされますが、立退料の提供が正当事由の補完要素となる裁判例が多くあります。
また、２．や３．に基づき、契約を解除し、明渡しを求めるためには、２．や３．により信頼関係が破壊されたと認められる事情が存する等、一定の事由が必要ですので、解除等が認められるかどうかは、ケースバイケースとなります。

http://www.city.kobe.jp/cityoffice/15/030/shakuchi/shakuchi.htm

この場合以外では契約を解除する事はもちろん、更新さえ拒否できません

迷惑料が貴方と大家との間で決まれば退去して貰えます

大家って本当は弱いのです．．．（笑）。

回答No.1

syuitilwo

書面で２年の契約を交わしているとの事なので、明らかに大家さんは契約不履行の責任があります。
２年間この物件に居住する権利を侵害している事になります。
大抵こう言う場合は正当な理由がある場合でも通告から一定期間（法では六ヶ月）は居住権が認められます。それを一方的都合で退居を希望するのですから、それなりの便宜（引越し費用、転居費用等）を図って入居者に退居をしてもらうのがスジであり、妥当な問題解決方法になります。
また、正当な理由無く勝手に入居者の私物を撤去するのは『犯罪』行為に他なりません。緊急時や警察等の協力要請と言った場合のみ許されるのであり、これは立派な窃盗や器物損壊に当たります。

今回この大家さんは入居者の居住権を侵害している事に当たると思います。
念の為確認ですが、家賃滞納の他に、深夜の騒音や公共ルールの遵守等は大丈夫でしょうか？
大抵の賃貸契約には『貸手との信頼関係が保て無い時は契約を解除する事が出来る』と言った条文があると思います。
色々難癖つけてコレを適用してくる事も考えられるので気をつけて下さい。

お礼

アドバイスをくださった皆様へ。
先日は丁寧なアドバイスをいただきありがとうございました。
今日シェアメイトと増築の件、新規募集の件について、どういうことか説明を求め、その答えをふまえて今後訴訟も考えよう、
と問い詰めたところ、なんと増築はもうしないから住んでいいよ、とあっさり返してきました。
本っ当に頭にきて、みなさんに教えていただいた知識を全て伝えさせていただいたところ、初めて知った、と言うので、いかに無知で、軽率で、非常識かということ、オーナーをする資格がないこと、など全て話しました。

住んでいいと言われても、このような精神的ストレスを与えられて誰が住むか！！ということで、私は今月末で退去します。
本当にいい勉強になりました。
皆様のアドバイスのおかげで自信を持って対応することができました。
ありがとうございました。