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賃料の未払+契約違反の契約解除の進め方について
アパート経営者（新米）です。 家賃が去年9月から滞納されて合計半年分未納になっています。 途中何回か入金がありましたが、結局は合計すると 半年分が未納です。（8万×６ヶ月＝48万） あまりにひどいので先月末に直接催促しました。 翌々日に一月分支払入金がありました。 （他の方のＱ＆Ａで滞納2ヶ月で事が重大だと知って、 頻繁に請求すべきだったと反省しています。） その後、今月中にもう一月分も入金すると言っていましたが、 入金がありません。 連帯保証人は借主の父になっています。（遠方） 何時でも留守で電話が繋がらないので 書留の配達記録で本日連絡をしました。 本人の契約書での電話も不通です。（解約されています） 借主は会社も退職していて今後返済できるか疑問です。 ○契約解除後の家賃の回収はどのようにすれば良いのでしょうか？ （立ち退き後は未回収家賃分は諦めるように不動産屋からは言われました。） ＝不動産屋にも不信感を持ってしまいました。（この不動産屋の紹介で入居しましたので） ○不動産屋に頼らずに個人でこの件を解決する場合どのような手続きを とれば良いのでしょうか？ ○本日お隣の方から他人が出入りしていてどうやら同居しているらしいと教えて頂きました。 これは契約違反になると思います。 ○未払いの家賃分と家賃の延滞料のほかに無断で同居人を置いた契約違反のペナルティーなどを請求できますか？ （その金額はどうやって計算されますか？） ○判例に基づく場合、このケースの場合連帯保証人から請求できる金額はいくらが妥当ですか？ 本当に不勉強で恥ずかしいのですが、宜しくお願いします。
- yellow-mam
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まず、連帯保証人と契約者とは、同じと考えてもらっていいです。タダの保証人なら、まず、契約者にとりたての努力をしてから絶対に無理だとなってからしか請求できませんが、連帯保証人には、契約者を飛び越えて請求することが出来ます。 ○退去後の家賃ですが、諦めろ、といわれたのは、出ていく前にとらなければ、入居者からは、まず、とれないということです。専門の人間ややくざに依頼すれば別ですが、逃げられたあと取りようがないという意味です。 ○まず、あなたが、どうしたいのか決めます。たとえば家賃の分割を認め以後も入居させるのか。一括で払えば入居し続けてもいいのか、家賃は、要らないから、出ていって欲しいのか、家賃は、どうしても取りたいのか、裁判をするのか、しないのかです。 ○他人が出入りは、契約違反ということは、契約書に、記載されているのですね。しかし、罰則、罰金等の記載がなければ、ペナルティの請求は出来ないと思います。 ○請求は、全額できますが、請求と回収は、違います。 まずは、相手に会って、話し合い要求を伝えます。ここでおとしどころ見つかれば、解決です。相手の状況もわかります。がしかし、すでに約束は、破られていますから、また連絡もないようですから難しいとは、思います。退去だけさせてお金の請求は、連帯保証人にする。 この時、連絡先をきちんと入手しましょう。連帯保証人にも連絡をつけさせないと行けません。ちっとも、解決にならなかったら次のステップです。 ○裁判を起こしてでも、と思う時。 まず、裁判を起こす前には、内容証明郵便を出さなければなりません。期日を決めて、この日までにこれこれをしなければ、どうとかです。この場合、家賃の支払いの要求と契約解除による退去です。そして、できていなければ、裁判を起こすというものです。大概は、これで出ていってくれるとは、思います。が、家賃の回収は、難しいと思います。 （出ていってくれれば、後は、小額裁判で連帯保証人に支払い命令を出してもらいます。） 出ていかなければ裁判は、小額裁判では、無理だと、思います。契約解除の部分が含まれません。また、出ていってもらうのとは、別に家賃の請求と退去時の負担部分を連帯保証人の方へしなくては、行けません。（本人には、支払う能力がないように思います。）これは、支払命令と差し押さえです。（退去には、強制執行です） このレベルなら弁護士なしでも出来ますが、大変、時間と労力が取られます。詳しいやり方、順番等は、簡易裁判所に出向けば教えてもらえます。以前、夜逃げの物件で家主様の代理で手続きをし、支払い命令を出してもらったことがありますが、今、思えば大変、ラッキーな状況で解決しました。（連帯保証人が契約者の雇い主、退去時改装部分を、契約者が未成年だった為、親に家賃分を払わせることができた。）しかし、今回は、まだ入居者が物件に入ってますから、ややこしくて、難しく、なると思います。また、実際のところ、裁判所を「へ」とも思わない人がいます。ないものは、ない。と開きなおされればどうしようもないというのが実情です。 裁判所に行かれて相談し、自分で出来るようならご自分で、無理だと思えば、弁護士に相談してください。 自分の経験、また分かる範囲で書きこみました。抜けていること、足りないこともあると思います。参考になればいいのですが。
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- mot3355
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個人でも大家をしている宅地建物取引業経営者です。 宅地建物取引業者に不信感をお持ちになったことを不可思議に感じます。 仲人である宅地建物取引業者は、縁談の相手である入居申込人を質問者様に紹介します。 質問者様は気に入ったか否か判断し、気に入った場合はそれを仲人に伝えたうえ、結婚である契約締結をします。 宅地建物取引業者のお仕事は、入居申込人の審査をすることではなく、媒介することです。 申込みを承諾するか否かの判断は、大家の大事な仕事です。 大家が審査出来ないとき、大家自身で興信所・帝国データバンク・信用交換時などを使って興信のうえ判断することが少なくありません。 質問者様が、大家の大事な仕事である審査に努めず、宅地建物取引業者に不信感をお持ちになることは八つ当たりと云っても大袈裟ではないと存じます。
お礼
本当に不勉強で恥ずかしいのですがその辺の 責任や立場等もまったくわからなくて大家やってました。 一から勉強しないとだめですね。 わかりやすい表現での説明をありがとうございました。
- sayakaslaw
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実は、私、仲介業者時代に、m_inoueさんのいわれているようなことには、かかわってます。違法行為です。ガス、電気、水道までは、止めませんでしたが、あの時、思いついていれば、と今、思っています。あくまで管理物件に関してですが。仲介業者の立場ですと若干、やりやすいんですよね。微妙に、家主、仲介業者ともに責任を他方に持っていけますから、ただし、本当に入居者との忍耐の勝負になります。毎日、毎日、話し合いに行き、そのうち、帰ってくるのが遅くなりますから夜中までまって、ようは、どこまでもやる、本気だ。とアピールするわけです。そして、なだめ、脅し、おとしどころを見つけます しかし、また、次の月には、同じことがあって、強攻策に出るわけです。もう、はっきりいって、仕事ですから出来る話でたまりません。覚悟を決めてここまでしても、質問者さんの状況まで来ると出ていってもらうのが精一杯、で、やっぱり損失が出てしまうのです。もちろん、引越し代もありませんから、引越しを手伝う羽目になったり。ちなみに知り合いの会社にバイトに行かせ、給料を日払いにして毎日、会社にとりにいったことも、あります。もう、やくざ顔負けです。けれど、それぐらいしなければ、家賃の回収は、出来ないんです。また、そこまですると、他の入居者へのアピールには、なります。が、やっぱり、すごく、気分が悪いです。どうされるかは、家主様しだいですが、どうするか、どこで納得するかは、また、どこまでの損失でくいとめるか、本当に、覚悟を決めて、対決しなくては、何も、事態は、変らないのです。どちらも手がかかりますが、若干、裁判のほうがきれいだとは、思います。けれど、ガス、電気を止めることによって出ていってくれるなら、話は、早いですし、後は、小額裁判（連帯保証人）のみになりますから大変、スピーディーになり、手間が省けると思います。いい方法だと思います。
お礼
家賃をきちんと支払ってくださる借主さんばかりですと 管理料が高いなと思ってましたが、 今となっては不動産会社に管理を頼む理由がわかります。 そこまでしてくれるんですね。 素人は管理をお願いした方が良かったな。と思ってます。 貴重なご意見をありがとうございました。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＞経験上のお話をなさっているのでしょうか？ 又、電気、ガス、水道を止める等の実力行使もなさったことがありますか？ わたしはそんな冷たい対応はしたくありません 地元の同業者は平気でしています（私の仕事仲間） 大抵はガスを止めた時点で大家の「本気度」に驚いて話し合いになるそうです １．５ヶ月分づつの延べ払いで話しの落とし所とされていると聞きました 大家より管理会社（不動産屋）はもっと強烈です 鉄製のドアを溶接したことさえ有ります 住人は窓から出入り．．．。 夜中に突然ドアを開けて 「あっ、ご免なさい空き室と間違えました」 「ガス漏れらしいので緊急点検です」 「お宅から大きな音がしたそうなのですが」 要するに嫌がらせでしょうね わたしはいくら商売でもその様なことはしません いわゆる「古いタイプ」の大家です お互いに一番良い方法を模索します 貴方の場合、 ＞相手の事情は事情としてあると思いますが・・・慈善事業では無いので・・・・ その後にどう続きますか？ ・・・貰う物はもらい、追い出します と、続くのでは？ ハッキリ言って ・法的対応では必ず多額の損失が出ます ・追い出せば加害者が被害者に変わります いずれにしろ対応は困難で、正解のない解決方法しか有りません 貴方の決断が正解です
お礼
回答ありがとうございます。 生身の人間同士の事ですのでやはり「正解」 は無いのですね。 全て踏まえたうえで80～90%を取り分と考えられる m_inoueさんのような器の大きさを私も持ちたいのですが とても今の私では真似できそうもありません。 とても参考になるご意見をありがとうございました。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
大家してます 貴方がどう対応したいかで方法が違ってきます ・かなりな金額の損失を出しても合法的に対応する その場合はほぼ＃１さんの手順で構わないでしょうね 連帯保証人を法の範囲内で「追い込む」事も恐らく無理でしょう、親子共に破綻していると思います ・とにかく出て行って貰いたい 追い出せば良いと思います 留守中に錠を交換する 電気を止める 水道を止める ガスを止める ずかずか乗り込んで窓のサッシを取り外す 方法は色々有ります 非合法？当然です、でもその行為の原因を作ったのは「家賃滞納」です 訴えられる？、当然でしょうね、 貴方は違法な行為をしていますから損害賠償をするべきです、 でもその賠償額は「滞納家賃＋これからの滞納金額」と比較してどちらが多いでしょうか？ どうせ途中で話し合いが出来ます 裁判になっても裁判所は貴方も入居者もまともに相手はして貰えません 「和解」「調停」で「２－３ヶ月分の家賃相当を免除して以後ちゃんとしなさい」 または、「滞納と相殺で退去しなさい」 そんなところです 同居のペナルティー？そんな物はケチケチしない事、 いくら請求してもそれは単なる貴方の「腹いせ」です 口頭では指摘しても構いませんが、請求は止めましょう 私なら ・ガスを止める 出入りのガス屋でしょうからすぐに対応するでしょう ・電気を止める 電力会社に要請して対応してくれなかったらメーター壊してでも止めると宣告します ・水道を止める これは最後です、人間水が無いと．．．死にます ・留守中に錠を交換する 物理的に部屋に入れません ・勝手にサッシを外す 故障してれば修理するのは大家の義務、復旧には時間が掛かります 契約は信頼関係に基づいた約束です 約束を守らない入居者に権利は有りません 当たり前のことです ・解決すればそれで良い ただ、入居者の事情はお聞きになりましたか？ 払いたいのに払えないのは何らかの事情が有ります 全く払わないのと、遅れ気味でも払っている方とは区別しましょう 裁判や荒技は最後の手段です、出来るだけ話し合って穏便な解決方法を模索してください それが日本的解決方法です 私のアパートの滞納者は一部を体で払って貰いました（アパートの共用部のお掃除） 貴方も出来るだけ妥協し、色々な方法を考えてあげてください なんらかの事情が発生するまではその方も「善良な入居者」であったはずです 家賃は頂く権利が有りますが、なんの商売でもある程度の「貸し倒れ」は見込んで経営するべきです 権利は８０－９０％を行使するくらいがちょうど良いです なお、管理契約を結んでいない不動産屋は単なる仲介業者です、相談にのってくれるだけでも有り難いと思ってください 管理契約を結んでいれば管理会社が対応すべき問題です
お礼
ちょっと乱暴な方法・・・表現しにくい所まで貴重なご意見ありがとうございました。 相手の事情は事情としてあると思いますが・・・ 慈善事業では無いので・・・・ 実力行使をされている家主さんの話は聞いたこともありませんので 驚きました。 貴重なご意見をありがとうございました。
補足
m_inoueさんは裁判所に調停もしくは訴訟を申し出た経験上のお話を なさっているのでしょうか？ 又、電気、ガス、水道を止める等の実力行使もなさったことがありますか？
- sayakaslaw
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お返事、ありがとうございます。 あの、朝になれば、もっと、詳しい人とか、経験者の人とか、大家さんとか、もっといろいろ書きこみしてくれる、はずですから、皆さんの意見でもっといいことが教えて、もらえると思います。大変ですが、がんばってください。
お礼
素人ですので右も左もわからないので 日本が法治国家である以上法律に沿った方法を知りたかったので とても助かりました。 ベテラン経営者さんの裏技もとても参考になるのですが 金銭的な損得や世の中の実情よりも基本さえも知らないので 助かりました。 ありがとうございました。
お礼
深夜の質問に早速の回答をありがとうございました。 なるべく早く簡易裁判所へ行こうと思います。
補足
本人からの回収は難しそうです。 この場合、傷が大きくなる前に内容証明を打って 出て行って頂いてから小額裁判を起こす のが得策なのでしょうか？ 一番先にすべきは簡易裁判所へ行くことですか？