所有マンション 貸したままか売るべきか。

質問

築17年のマンションを所有しているものです。
５階建ての４階西向き角部屋、４０m2の２DKです。
現在は月8万円で賃貸しているのですが、売ろうかどうしようか迷っています。　
理由は
・更新のタイミングである
・徒歩5分のところに地下鉄が開通した
・大規模修繕が終了したばかり
と好条件が重なった（と私は思っている）ので。
ただ、売るには間取りが難しいような気がしますし、売れたとしても900万円以下ではないかと思います。
今の入居者は一人暮らしの男性ですが、買う気はないようなので売るとしたら出て行ってもらった後にリフォームの必要があると思います。
アドバイス宜しくお願いいたします。

回答No.4

m_inoue

＃１です

＞実質利回り10％を求められると

そんな物件有りません

実質は３－５％で充分です

http://www.wavehouse.co.jp/baibai/FMPro?-DB=mansion.fp5&-Lay=WEB&-Error=noresult.html&-Format=detail.html&-op=eq&-Find=&ID=16097

こんなのホイホイ売れています

修繕積立金は関係有りません、必要です
管理費が高いのは問題かな？

でもそれだけ管理がしっかりしていれば構いません

投資用物件だと間取りも関係有りません

貴方が考えている以上に投資用の需要は有ります

赤字物件でも買います、他の物件との兼ね合いで買う事も有ります（節税になる事も有りますから）

回答No.3

noname#17334

#2さんに同意。

売るのなら借家人が出てから。
立地がまるでわかりませんが、地下鉄８号線からみで大阪でしょうか。
御存知かもしれませんが、賃貸物件（事業用不動産）の売買の相場と、分譲相場は価格が違います。
不動産屋さんに聞き込んでもオーナーチェンジはそれなりの査定をするのです。
一部には、事業用物件のオーナーチェンジを取得して店子が出てからリフォームして高くうる
ビジネスをやっている会社があるくらいです。

オーナーチェンジといって賃貸中の物件は利回りで値がつきます。家賃が８万円でも
管理費等経費を抜いて７％以上ないと売れません。管理費、修繕積立金１２０００円
家賃８万円で年の収入８１．６万円。９％利回りで１０２０万円。仲介手数料が３７万ほど
かかって９８０万という感じでしょうか。

しかし、家賃坪辺り6.6千円／月とれる地区のマンションの（首都圏なら）中古相場は居住用なら地区
１８年でも９５万はくだらないと思うのですけどいかがでしょう。
リフォームといっても風呂釜とか取り替えているはずですから、クロス張替え、せいぜい床リフォーム
くらいで７０万もあれば十分ではないですか？

お礼

アドバイスありがとうございました。物件の場所は東京東部です。いくつかの不動産屋に見積もりをしてもらったのですが、だいたい850万円～950万くらいでした。アドバイス通り現状手取りを7％利回りで考えると800万円くらいになりますので同じくらいです。
リフォームコストを考えると売る場合にはオーナーチェンジが良いような感じがしてきましたが、当面賃貸で貸し続けることにします。
ありがとうございました。

回答No.2

timeup

売却：
場所にもよりますが、広さと値段からしても、大規模が終わった此時期は売り時だと思います。　
東京だとすると東方の路線かと思いますが、もしそうだとするともう一回次の大規模でも十分に売れると思いますが、現金が必要なら良い時期のひとつだとは思います。

売るとしたら、そのまま入居者が入ったままで、投資物件としてよいと思います。　特に地下鉄は良い条件です。
ファミリーとしてはちょっと狭いが、三人暮らしなら大丈夫だし、通勤にも使えるので投資物件としては良いかと思います。
売却なら、そのままならリフォームも必要ないですから、その程度で売れると思います。

私の考えている場所か、その周辺や同じような環境だとしたら（地方都市は知らないので）、急がないなら売却値段は200万円位あげても大丈夫です。
結構、投資物件としても、老後に自分が入るという人でも、筑15年から20年位なら動いています。

賃貸：
ただ、現金がどうしても必要で無いなら、条件が良くなったことと、更新時期から値上げをしたらどうでしょう。　
今の入居者が出て行くとしても、賃貸で入る人も多いと思いますから、強気でも良いかと思います。　
此時期の引越し時期には間に合わないので、更新契約に際し今回条件の変化があったために値上げをするが、余裕を持たして一年後に値上げすると明記してはいかがかと思います。

お礼

アドバイスありがとうございました。
オーナーチェンジは通常に売るより安くなると聞いていた為考えてもいませんでしたが、確かに現状で売るには一番良い方法だと思いました。しかし残念ながら家賃8万のうち管理費等22000円、不動産屋手数料8000円を引いて手取り5万円、固定資産税を引くと年の手取り54万程度です。実質利回り10％を求められると540万～600万程度でしか売れないという事になりますね。すぐに現金が必要なわけではないのでこのまま貸しておき、次の更新時から家賃値上げを交渉するのが良いのかもしれません。
ありがとうございました。

回答No.1

m_inoue

大家してます

売るなら入居者付きの方が売り易いと思います

投資用物件として結構流通しています

築１７年なら売り頃ですね

表面利回り１２－１４％でしょうから

８００万円くらいかな？

入居者をそのままで売るならリフォームは必要有りません

空き室で売るよりは手取りが多いでしょう

わたしなら８００万円、賃貸そのままで買います

空き室なら７００－７５０万円ですね

間取りは余り関係有りません、それなりに需要は有ります

お礼

アドバイスありがとうございました。
オーナーチェンジは普通に売るより安くなると聞いていた為考えてもいませんでしたが、非常に参考になりました。残念ながら家賃8万ですが、管理費等22000円、不動産屋手数料8000円で手取り５万円、固定資産税が年6.5万円くらいですので、実質利回り10％を求められると540～600万くらいにしかならないということですね。
すぐに現金が必要なわけではないのでしばらく賃貸にだしておくのがやはり良いのでしょうか。