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住宅の耐用年数26年
とある住宅メーカーのHPから引用 住宅の平均寿命は、イギリスの75年、アメリカの44年と比べ、 日本は約26年。また、これからの住宅に期待される耐用年数は 50年以上を望む人が約半数を占めています。 このような文言のCMが、色々な住宅メーカーのCMに頻繁に出て きます。 この ”日本は約26年” の根拠や、出典資料をご存知でした らお教えください。 私は、田舎の生まれですが、私の家の近所にはこんなに短い耐 用年数の家はありません。 本当に、日本の家の寿命はこんなに短いのでしょうか。
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gutoku2さん初めまして。 まずはじめに文言について、定義させて頂きます。 建物の平均寿命は建物が建てられてから、解体されるまでの年数を言います。 耐用年数については建物が建てられてから通常どの程度使用出来るかと言う年数を言います。（あくまで計算上） 日本の住宅の平均寿命が26年という根拠ですが、これは固定資産台帳（固定資産税を払うために税務署が作成しているものです）による調査から建設年次と除去年次を調べその年数が寿命となります。その平均値が平均寿命です。但し、その調査はその年に除去された建物が対象となります。（人の平均寿命の出し方とほぼ同じだと思います）もちろんこの数字には新築であろうと関係なく数値に反映されます。（人の場合、赤ちゃんの死亡も入るのと同じです。） 出典はと言うと日本建築学会が総務省（政府）の依頼で作成したものです。（もちろん全数調査ではないと思いますのでどこまで正確かと言うことは言えませんが） ここまでははっきりとしたことなので、いいのですが、26年という数字は、私の記憶では15～16年前の数字だったと思います。（バブルの頃）地上げされて解体された建物なんかも含まれています。 少し専門的になりますが、補足説明が必要な場合は下記をご覧下さい。 http://dspace.wul.waseda.ac.jp/dspace/bitstream/2065/377/1/Honbun-3531.pdf 耐用年数については、一般の方々に認知されているものとして税金の減価償却に使われる耐用年数が最もポピュラーなものではないでしょうか？これはあくまで税額控除用のものであり、本来の耐用年数とはいえません。 参考に http://lab.kozo.co.jp/joho/jo06/jo_0602.html 建物の耐用年数は一概に何年と言えるものではありません。周辺環境、設計条件、施工状況、メンテナンスの状況などにより、大きく変わります。例えば鉄筋コンクリート造の場合、 http://www5e.biglobe.ne.jp/~r673/%8FC%91U%8Cv%89%E6/taiyonensu.html と言った計算式はありますが、あくまで理論上の数字です。もちろん日本には世界で最古の木造建築があるように火災で燃えない限り延々と立ち続けているものもあります。（その代わり腐った柱は取り替えるなど、すべての部材が建設当初のままというわけにはいきませんが） ちょっと説明が長くなってしまって申し訳ありません。 これでも分かりやすく説明したつもりです。それでは
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住宅の取り壊しと寿命の短さについて、 建物の品質もさることながら地価の変動ということも大きく影響しています。 地方では全くありえないことがここ２０年の間首都圏、近畿圏では起こったということです。 ひとつは地価高騰による相続税の支払い。 １９８０年に入ってから地価が急騰しはじめて、都内で７０坪程度の土地の坪単価が３００万 とかいう時代があったわけです。２億１千万の宅地に、評価ゼロに近い古屋が建っていたら どうでしょう。 誰しも更地にして売りたくなるでしょう。 実際、親が４０代に建てた築３０年の家は、父親が死ぬと、高い相続税を払うため土地を売却という ケースが非常に多かったのです。 そんな高い土地を誰が買ったか。建売業者です。７０坪の土地を間口５ｍくらいに３分割して２３坪の 敷地に３軒の戸建てを立てる。土地が７０００万で建物は１５００万の原価でも実際にはこんな木造 ３階建てが１億円で売れた時代があったのです。 なにしろ、都心部の２０坪のマンションを売れば３０坪の一戸建てが買えるということで、買い替えの 客に飛ぶように売れた。 １９８０年代の東京ではこのように戦後まもなくから高度成長期、区画分譲された世田谷、大田、目黒、杉並などの サラリーマン向けの住宅地が次々と取り壊されてきました。 もう一つ、地方でも１９７０年代にプレハブ住宅ブームでダイワ、セキスイ、ミサワなど建売住宅のラッシュが あったのですが、当時はまだ畳文化。家族も大家族で平均世帯人口が４人～５人という時代 団塊の世代が受験期を迎えたおかげで、子供に勉強部屋が必要になったりしてとにかく狭いＤＫに 部屋数重視というのが一般的でした。 当時は、今と違って建売を買えるのは４０代のお父さんしかいなかったので、１９７０年代に買った家は ３０年経つまもなく二世帯住宅に建替えられたり、そのまま売りに出されます。 時代遅れの古屋には価格がつかず改装するにも制約がおおきすぎる。取り壊すにも撤去費がかかる。 どうせなら更地で売ろうと、家は取り壊されます。あるいは建売業者が安く買い叩き家を建替えて売る ことも考えられます。 このように日本の住宅は資産ではなく耐久消費財だったのです。その根底には土地神話（土地は資産で あって価値が減るものではない）があります。土地と家屋の価格差はいまでこそ地方の住居地域でやっと ５０％５０％になっているものの、これも新築価格の話。 一方地価がどんどん下がったおかげで、家屋の価格も下げる動きがあって坪単価３０万以下というあやしげな 住宅もでまわっています。 住宅の買い替え需要がなくなって若い世代に新築戸建てを売る以外になくなってきた地方の建売業者が ハウスビルダーを叩いてこういう安売り住宅を売っているわけです。 物が安くなるのはいいですが、建物は素材と手間で質が決まるものです。趣味的な価値は別にしても 本来の長寿命住宅を得るには、坪単価最低７０万円はかけないと本当の長寿命住宅は得られないという気がします。 なぜなら、プレハブ住宅というのは、昔からある欠陥住宅をなくして庶民が安心して質の良い住宅を買えることを うたい文句に売られていたのです。実際に今も昔もプレハブ工法はへたな在来工法より単価はずっと高いです。 昔と今では職人の数と質が全く違います。古い家は代々出入りの大工が責任施工で作っているわけです。 めったなものはつくれないと、それなりに吟味した材料と腕で作られています。 逆に今は、どうせ２６年で壊されるという前提で作られている向きもないとはいえません。
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ご回答ありがとうございました。 なるほど、”耐久年数”とは関係ない、相続税問題やニーズのずれによる建て替え需要による取り壊し。さらに、建て替えられた建物だけの平均寿命（建てられてから壊されるまで）のことなのですね。 日本の家は、本当にいい加減な家ばかりで、平均耐用年数が26年かと思いましたが、（実際には）壊す人は26年で家を壊しているという事しか顕していない統計であることがわかりました。 （構造的な耐久性を示してはいない） 数字のマジックですね。 壊す理由等は多種多様である事が分かり、勉強になりました。
- walkingdic
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その２６年という数字は「家自体が使用できなくなる」寿命ではなく、「現実に家が何年で壊されているのか」という実際の数字です。 理由は色々ありますが、大きな話として、住い手と家が合わなくなる、住い手の生活が変化してそれに家がマッチしなくなるために、まだ使えるにもかかわらず取り壊されてしまうというものがあります。 そういう話から、日本の家屋の寿命を長くするには単に物理的な寿命だけでなく、住い手の生活の変化にも対応できるような住宅を建てるべきという考え方が生まれてきており、その一つとしてスケルトン＆インフィルであり、あるいは良質中古住宅市場形成（つまり取り壊すのではなく、売却して別の生活にあった住宅を取得する）などがあります。
お礼
ご回答ありがとうございました。 ニーズが合わなくなり、取り壊した施主事情が統計の母数に入っているのですね。 ＣＭの趣旨は、日本の過去の家は耐久性が悪いので、耐久性の良い、今の家を建てましょう。 ですから、このような場合に26年を使用するのは、問題であるということが分かりました。 なるほど、この統計は施主には意味がありませんが、販売している工務店やハウスメーカーには将来の販売予測を立てる為の重要な資料ですね。 分かりやすい説明、ありがとうございました。
- mermaid2004
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下記URL で ２ページに亘り、詳しい記述がありますが、以下 小生の意見です。 ● １０年程度前の調査で平均２６年とは、今から３６年前の築が平均と成り、昭和４５年前後の時期と成ります。 ● 人口増加と核家族化で住宅が不足し、質より量で安価を要求した時代の住宅でしょう、断熱も悪く、見栄えも悪く、台所、風呂も小さい住宅でした。 ● 昭和４５年ごろは日本の成長が始まった時期で、貧しい時期の築と思います。 ● 小生も昭和４７年（１９７２年）に築（安価なプレハブ住宅）、５２年（１９７７年）に２階増築、１９９５年に前面建替えをしました。 この場合は２３年で建替えた事に成ります。 ●尚、我が家の２３年、国の資料２６年共に寿命では無く、新しい家に建替えたい為に壊したが正解でしょう。 ● 然し 我が実家は昭和１０年（１９３５年）の築、現在で築後７０年になりますが、問題はありません、柱、梁など戦前の作で頑丈に出来ています。 ●最近建てた家であればグレードにもよるが、５０年は使用できると思いますが？
お礼
ご回答ありがとうございます。 感覚的に理解できました。 家の持主の事情によって取り壊した家 と 家の寿命によって取り壊した家 の合計が、あの統計の母数なのですね。 事情によって取り壊した家は、○年 家の寿命によって取り壊した家は、○年 現在生存中の平均余命は、○年 と、分けてある統計ならば意味がありますが、死因を問わず死んだ平均年齢を求めても何ら意味がありませんね。 ありがとうございました。
- imyongiri
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国土交通省が建設白書の中で試算したもので、「平成8年から過去5年間に除却された（取り壊されたという意味だと推察できます）ものの平均を出したもの」とのことです。
お礼
ご回答ありがとうございました。 統計の母数に現在使用され続けている家は、入っていない事が分かりました。 人間で言えば、死亡した人の死亡平均年齢を求めているだけですね。耐用年数とは人間で言う平均寿命と思ってました。 言葉の定義を知らなければ、２６年を真正直に受け取ってしまいますね。 ありがとうございました。
お礼
ご回答ありがとうございました。 紹介された論文も読んでみました。 地区限定ではありますが、木造専用住宅の平均寿命が50年という根拠は、統計的手法として納得のできるものでした。 （しかし、人の平均寿命は死んだ人の平均死亡年齢ではありません。現在○歳の人が後何年生きられるか、この平均余命を求めています。ゼロ歳児の平均余命が平均寿命です） つまり26年は、 ハウスメーカーが、特定地区の販売予測計画を立案する時には意味を持つ 自治体が固定資産税のの長期間の納税予測額を算出する根拠になる 施主が、木造建築の耐久年数を知りたい場合には何の意味もない。 という事ですね。 減価償却に関しては、それに類する仕事をしていますので理解できます。実際の耐用年数としては何の意味もありませんね。 現在の建築物に関しては、非常に参考になりました。 これは統計の問題ではなく、建築工学ですから少ししか理解できませんので、丈夫である程度の理解ですが・・・。 門外漢の私には、正しい統計手法がある事が分かったのは収穫でした。 どうもありがとうございました。