私の父の土地で妻が住宅ローンを組めますか？

質問

恐れ入りますがご教示お願いいたします。

昨年亡くなった父名義の土地・建物があります。
法定相続人は母・私・弟です。
現在まだ相続手続き等はしておりません。
老朽化が激しく、賃貸併用住宅に建て替え希望で、
私が相続・改築するという結論になりました。

現在私は仕事を退きボランティア的な活動をしていて収入がないため、私が家事・育児をして妻が会社員として働くという暮らしをしております。

このような背景のもと、ご教示を頂きたいのですが、

１、私の世帯が実家を受け継いで改築するとなりますと、
　　土地を担保に妻が住宅ローンを組むということに
　　なりますが、それは可能でしょうか？

２、もしローンを受けられる可能性がある場合、
　　土地の名義は誰にした方が有利なのでしょうか？
　　できれば妻の名義にしたいのですが、そうしますと
　　相続でなく贈与になるのでしょうか？

予想外の老朽化で改築を急がねばならず、
どうしたものかと苦慮しております。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.2

m_inoue · ベストアンサー

素直に処理されることをお勧めします

・土地は貴方が相続する
（遺産分割協議書を作成しましょう）
・家は奥様名義で登記、ローンも奥様名義で組む
・貴方名義の土地はローンの担保に出来ます

ややこしい事をする方が不利です
素直に処理しましょう

・土地の使用料は無料でも構いません（使用貸借）
・賃貸収益は奥様が確定申告してください
・収益を奥様名義にされたら土地の固定資産税を奥様が支払っても税務署は認めてくれます（地代代わり）

結婚生活が２０年以上なら「贈与税の配偶者控除」が受けられますが、これは居住用の住宅に限定されます

お礼

詳しくお教え頂きありがとうございました。
大変参考になりました。
またよろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#15493

こんにちは。

１、融資を受ける事は、可能だと思います。
質問者さんが、土地を相続し　土地の所有権者となった場合、物上保証人という事になります。

２、融資を受ける際、土地の名義によって、金利等の有利・不利は、無いと思います。

私見：
特別のことがない限り、亡くお父さんの名義から、奥さん名義の登記はできません。質問者さん名義に相続登記をし、その後奥さんへの所有権移転登記（土地を贈与するということ）をすることになります。無駄な登録免許税を払うことになると思いますので、質問者さんの名義のまま担保の対象とされた方が、宜しいかと思います。（質問者さんから奥さんへ土地を贈与したいということで有れば別です）

奥さんに贈与した場合、贈与税も発生することに、なると思いますので、詳しいことは、専門家よ融資を受けられる窓口などに、相談されることをお勧めします。

お礼

詳しくお教え頂きありがとうございました。
大変参考になりました。
またよろしくお願いいたします。

回答No.4

walkingdic

>老朽化が激しく、賃貸併用住宅に建て替え希望で、
この時点で住宅ローンではなく賃貸住宅としてアパートローンなどを受けた方がよいのではと思います。
ご質問者や妻が居住するのでなければ住宅ローンは原則不可です。

>私が相続・改築するという結論になりました。
相続登記しなければなりません。相続登記してください。

>　　土地を担保に妻が住宅ローンを組むということに
>　　なりますが、それは可能でしょうか？
可能です。

>２、もしローンを受けられる可能性がある場合、
>　　土地の名義は誰にした方が有利なのでしょうか？
有利・不利は全くありません。

>　　できれば妻の名義にしたいのですが、そうしますと
>　　相続でなく贈与になるのでしょうか？
贈与になります。ですから膨大な贈与税を支払わねばなりませんので現実的ではありません。

なお、建物を建てるのは別に妻である必要もないです。
ご質問者でもかまいませんよ。
アパートローンで重要なのは賃貸収入による事業計画が出来ていれば無職・無収入でもかまいません。

一番素直なのはご質問者が建てる事ですね。

土地がご質問者、建物が奥様という形の場合には、奥様はご質問者に賃貸収入の一部を地代として支払った方がよいかもしれません。
（そうでないとその分が贈与とみなされる可能性がないとは言い切れない。金額が少なければ非課税かもしれませんが。）

お礼

詳しくお教え頂きありがとうございました。
大変参考になりました。
またよろしくお願いいたします。

回答No.3

m_inoue

＃２追加です

住宅ローンは組めません

アパートローン・一般融資などの他のローンになります

賃貸の場合、収益性を中心に審査されます。

金利が若干高めですが、本人居住などの条件が有りません。

お礼

何度も詳しくお教え頂きありがとうございました。

回答No.1

gamigami

住宅ローンということで話をすると、
１．　「できます」
土地の名義を誰にするか早急に決めて相続して下さい。
住宅ローンは土地・建物ともに担保にしますので、
住宅ローンにて土地の所有者と建物の所有者が違う場合、
土地の所有者が連帯保証人(ないし担保提供者)として求められます。

２．「誰でも同じ」
上記理由で済ましてしまいます。
夫婦間で名義を変える場合、婚姻後20年を経過していたら税制優遇がありますが、どうなんでしょう？
http://www.taxanswer.nta.go.jp/4452.htm

後は実際の借入の話ですが、店舗併用住宅等の場合は自己資金がないとできませんから、
今回は賃貸併用というのが銀行を悩ませる可能性があります。
賃貸住宅の建設になると住宅ローンから外れますので、融資の見方がまったく変わります。
住宅ローンのような返済能力を見るとかだけではありません。
部屋の稼動率・資金内容・担保評価などを厳密に勘案しますので、
奥様が口座を持つ銀行、あるいは建築をするハウスメーカーの営業などにご相談されることをお勧めします。

お礼

詳しくお教え頂きありがとうございました。
大変参考になりました。
またよろしくお願いいたします。