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マンションの買い替えまたはマンション追加購入は可能？
- 品川の新築マンションを購入しましたが、眺望と騒音の問題で他のマンションを購入したくなりました。
- 住宅ローンを２つ契約することは可能なのか、または品川のマンションを売却して新しいマンションを購入したほうがいいのか、アドバイスをお願いします。
- 現在の住宅ローンは３５年で組んでおり、毎月の費用は８万円ほどですが、賃貸に出すと１６万円前後になるそうです。
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まずは、住宅ローンは自己居住用が基本で、賃貸に 出すと事業用とみなされるので、今現在融資を受けて いる銀行が許可しないでしょう。 一括完済を求められると思います。 もしそれが許可されるとしても、二つの住宅ローンを 同時に組めるかということですが、これはあなたの 年収から融資を受けられる限度額以内ならば、可能です。 それはつまり、すでに組んでいる住宅ローンも債務と して申告し、それでもまだ返済能力に余裕があれば、 余裕がある分だけ借りることができます。 当然ですが、この場合家賃収入は収入とはみなされ ません。(その住宅に抵当権がついてる以上、まだ あなた自身の所有とはみなされないからです) つまりこういう場合は、普通に買い替えということを されたらよいのではないでしょうか。 今お持ちの物件を売却して次に買う物件の頭金に充て、 新たにローンを組むのです。 買い替えについては詳しいことはここでは割愛します。
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>私が住んでいるマンションを賃貸にだして >他のマンションを購入するとは可能なのでしょうか？ ローン枠の有無と、残債の額にもよります。 仮に取得価格を坪単価２００万（低層階）くらいだと 想定します。 １ＬＤＫで１５坪程度なら３０００万～４０００万円と拝察したします。 ＞要するに、住宅ローンを２つ契約することは可能なのでしょうか？ ですから、ローン枠があることが前提ですね。 ３０００万円物件を２つ持つとして６０００万円。 頭金が１０００万円としても、５０００万円の借入れをするには、年収が １０００万円くらいは必要です。というか３０００万円のローンでも ６８０万円くらいの年収は必要ですよね。 奥さんがいらして共働きで、収入合算して１０００万超えるなら可能性 ありそうですね。 とりあえず、枠はあるとかんがえて 手順を示します (1)まず、オリックスなど、賃貸も可能なセカンドハウスローンなどで 今の住宅ローンの借り換えを検討します。 その他のセカンドハウスローンは、原則賃貸禁止です。 ただし、金利は高いです。 なぜ高いというかというと、貸し出しリスクつまり空室の際は家賃が 入ってこないこと、及び返済不能になったときの売価を評価して、リスクを 考えて高い金利をつけるわけです。 通常のノンバンクがワンルーム投資用に貸し出すローンにつける金利は ３．４％くらいでしょうか。 ここで融資してくれる金融機関が見あたらないとなったらあきらめるしかないです。 ＞住宅ローンで３５年でくみました。 ＞管理費と住宅ローンと諸費用で毎月８万円ぐらいです。 安いですねぇ（＾＾） 管理費・修繕積立金が１万８千円として、ローン支払いは６万円弱ですか 金利１％優遇でおそらく１８００万円も借りていませんね。 ちなみに2.4％で３５年ローンで１８００万円のローンなら月々63400円程度です。 （その他税金等も必要になってきますが・・・） ということは、３０００万円の物件で、自己資金（頭金）１２００万円 ローン１８００万円という理解になりますがよろしいですか？ ＞賃貸に出した場合、１６万円前後だそうです。 これには、空室リスクも加味すべきであくまで予測。とらぬタヌキの皮算用です。 このエリアで賃貸の相場は月坪１．１万円～１．２万円と思われます（眺望騒音加味） １４．５坪 と考えると 坪単価２００万円なら２９００万円という計算になりますからほぼあってますよね。 ＞住宅ローンが二つもくめない場合、 仮に今のマンション、取得価格を３０００万円 借入れを１８００万円とした場合 仮にローン枠が５０００万円として、さらに３０００万円の物件を買うとしたら 頭金３００万及び諸費用として５００万キャッシュがいります そこで、今のマンションのローン借り換えに加えて、この物件担保で ２２００万円を借り入れることにします。 （あくまで、ローンが可能という条件でお話しています） この場合、金利3.4％で３５年ローンで月々の支払いは約９万円 修繕積立金管理費１．８万円、固定資産税月平均１万円として 費用合計 １１．８万円 収入は満室で月１６万ですが、１０％空室 リスクを見込んで１５万円（あるいは、家賃保証のサブリースに出すなら １５％控除で計算します）ですから利益は ３万２千円/月です。 ＞売却して改めて ＞マンション購入の手続き・・としたほうがよいでしょうか？ 持っていて価値があがるような物件ならば持っている意味もありますが 大量供給の続くエリアでは、横ばいこそあれ、売れ残りも多いかもしれません ですよね。そういう地域では、坪単価総額が安い部屋は売れて、坪単価 総額が高い部屋が売れ残るという図式ではないでしょうか。 あるいは、将来なにかまとまったお金が入って、いまの マンションのローンが返せるというのなら、無理して持っていてもそれだけの 値打ちはあるでしょう。 ＞どなたか、アドバイスをお願いします。 お話の地区は西と東で地価も家賃も異なるし私自身あまり土地勘がないので 今後どう発展するか予測がつきません。ＪＲのショップができたり何かと話題の 場所ではありますね。 しかし、資産として保有するにしても、騒音、眺望に問題ありとお感じになっている点は どうなんでしょう。 賃貸相場は今後下がる可能性はあります。しかし金利はこれ以上はさがりようが ないです。 気に入らないなら、早めに売ることでしょう。 今の世の中、キャッシュを持つものが一番強いです。次が不動産。もっとも哀れ なのは負債を抱えた人ということになります。 売り方としては、同じマンション居住者に売るというのはひとつの手ですね。 というのは、６．４％というのは投資用にはけっこう魅力的な利回りです。 ただしキャッシュで買える人にとってですが。 同じマンション内に必ず投資用で買っている人がいます。その人が買い得と考えて 買う可能性は高いでしょう。 また二世帯住宅ならぬ二世帯マンションを求める声も最近では多いです。 ことに親が単身になったケースでは、同じマンションでもう一部屋という需要もあります。 介護される親が金を持っていますから、話は早い。 新築時と同じ系列の販売会社を通して売ればいいでしょう。 ただし、仲介手数料がかかりますけど。 新しい物件は、「買い替え停止条件付」にすると、仲介が指定されかつ、査定価格で 安く売り急がされる可能性があります。 ここは、一旦売って賃貸に入るか、とにかく買いたい物件の「抽選にあたってから」 売りを考えていくべきでしょう。 ところで、たしか品川近辺では破格値の定期借地権物件（都営住宅跡）（８００戸）が分譲予定 らしいです。そんなのが出てきたら新築同様の物件とて売りにくい。要注意ですね。
- 6dou_rinne
- ベストアンサー率25% (1361/5264)
住宅ローンは基本的には自分で居住することが必要なので２つはむずかしいでしょう。 ただ、収入や資産がたっぷりあるんなら、住宅ローンでないローンに借り替えてならＯＫかもしれませんが、そのほうは銀行がどう判断するかですのでわかりません。
お礼
回答ありがとうございます。 このマンションは、実は投資用で購入しました。 でも、親から一度も離れたことがなかったので 折角がんばって購入したマンションだ！ 一人暮らししてみたい、と思って必要最低限の荷物を 持ち込んで生活しています（笑 すぐ賃貸に出そうかと考えていたのですが システムコンサルという職業柄 夜遅くなることが多いので品川はやはり便利で、 このまま一人暮らしを続けてしまおうかと考えています。 毎月の住宅ローン返済金額から、いろいろな金額が推測 できてしまうのですね・・・ちょっと怖かったです。 あたってるところもあるけれど、はずれているところもありますが・・・ もうひとつのマンションがほしいだなんてとても贅沢だなぁって 頭冷やしました。結局、ほしいと思ったマンションの モデルルームにいったら、ベランダの柵がダサい、おまけに 埋立地・・（どのマンションか、また推測されてしまいそう・・）で このマンションを売却してまでほかのマンションを 買うことはないと判断し、特に動かないことにしました。 25の小娘が次々にマンション購入できたら、世の中おかしい、と 父にしかられてしまいました。確かに。。。 眺望はいまいち、騒音が・・・と書きましたが寝室のことで リビングは眺望がまぁまぁで騒音も少ないです。 寝室がなぜか低周波がするのでうるさく感じてしまいました。 ピアノの調律をやっていたことがあるので聴覚過敏なところがあります。 普通の人は大丈夫なのかも？ それにしても、品川で800戸の激安マンション？ってなんだろう？？ ん～怖い。。。チェック＆調査してみます。 質問と全然関係ないことまで書いてすみません。 回答していただいた皆様、ありがとうございました。