住宅の欠陥等の苦情を管理会社に言っても取り合ってくれません。

質問

３ヶ月程前に賃貸でアパートに住み始めた者です。

ベランダが部屋の南側についているのですが、雨が降ると、
ベランダの排水溝がつまっているらしく、
一日雨が降りつづければ、ベランダに水がたまってしまいます。
（深さは４～５ｃｍ程。）
水が完全にひくのに、大体３日程かかります。

ベランダは隣の部屋と続いており（一つのベランダを二つの部屋が使っている状態）
ベランダの真中を板のついたてで仕切られている状態です。
排水口は、自分が住んでいる側のベランダには無い為、
隣側の部屋のベランダにあると思っています。（実際見た訳ではありません。）

雨が降った翌日に晴れて、洗濯物を干さざるを得ない場合、
水が張っているベランダの上でベランダのサッシに足をかけたりして
えっちらおっちらと洗濯物を干しております。

ベランダに水が溜まる、という状況は納得いかないものであり、
これを管理会社に苦情として電話した所、
「それは私どもの方では対処できないんですよ～。
　どうしても気になる、というなら、○○様（自分）が直接、
　お隣さんに話をされて、排水口の具合を見てもらうなり、
　詰まりを治して貰う、という形で対処して頂くしかないんですが・・・。」
と言われました。

そうなのか、と思いつつも、何か納得がいかず、
かつ、隣の人にも話しかける事もできず、悶々とする日々です。
（できるだけなら、管理会社の方から言ってもらいたいのですが・・・。）
しかしベランダに水が溜まってしまう事態は、解消したいと考えています。

これは管理会社の言う通り、隣に住んでいる人に話しをして、
問題を解決するしかないのでしょうか？
それとも、強力にゴリ押しすれば、管理会社に動いてもらえるのでしょうか？
拙い言葉で恐縮ですが、何か良い方法等ございましたら、ご教授お願い致します。

回答No.5

nachiguro

３です。お返事ありがとうございます。

さて、お返事頂いた件ですが、要は先に書いた管理形態の問題になりますね。
所謂「事務管理」のみなら設備管理の義務は契約外事項ですから管理会社が動く必要は無く、大家が動く若しくは仲介の不動産屋が動くしかありません。
しかし「総合管理」というのであれば管理会社を動かすべきでしょうね。
実際私も分譲賃貸のワンルーム物件において同じケースで、動いたことがありました。

ただ先述にも記したように、こっちも困っているけど手の打ちようが無い。それで勝手にこっちがやって万が一建物に損傷した場合やperapera325さんが何か傷害を起こされた場合一切の責任をとってくれるのですか？と下手に出ていってみる事ですね。（この内容は巧くアレンジしてください）

基本線は間違い無いのですが、どうみても総合管理なら管理会社の怠慢としか思え無いのですが…

回答No.4

nachiguro

こんばんは　元管理会社の者です。

問題の要旨は賃貸住宅の排水詰まりの対処方法ですね。
まず、皆さん「管理会社何やってんだ！」と書かれておりますが、管理大別するとも２種類あります。

１つは家賃関係の所謂事務関係のみの管理という形態を取る場合ともう１つは事務関係に加え、建物の維持管理を含めた管理形態取る場合があります。
これを専門用語で言うと前者を「事務管理契約物件」後者は「総合管理契約物件」と言うのが相応しいでしょう。但し、管理会社の殆どは警備関連事業は含まれていませんのでその点はご留意ください。（警備法の問題がありますので）

また、この前者後者の振り分けは管理会社の中でも大家との契約内容によって変わりますし、大家の胸算用で翌月から総合管理から事務管理のみという変更だってありえますし、その契約内容の伝達に関しては賃貸物件の場合、居住者に伝える必要は全くないのです。

以上のことから管理会社の肩を持つ訳ではないのですが、一概に管理会社が悪いとは言い切れないのです。
まず、この点は冷静に認識してください。（ココが重要なポイント(1)です）

さて、perapera325さんのお住まいの物件がどちらのパターンに当てはまるかは判りませんが、私の推察からすれば大手の管理会社であれば、恐らく後者の総合管理を請け負っている筈です。

この場合の殺し文句を言いましょう。

ベランダに関しては分譲マンションの場合ですが、共用部分（住人みんなの使う場所；例として部屋外の電灯、外階段、部屋内へ入れる水道ポンプ等）に該当しますが、ベランダだけは「専有使用権が付された共用部分」と言われております。
これはどういうことなのかといいますと、簡単にいえば
「ベランダはみんなの使う部分ですけど、そこの管理はその部屋の人がやって下さい」と言う意味なんです。
ですから、その管理会社の人はこれをそのまま言っているのでしょう。

しかし、明らかな間違いです。
分譲物件でも、文化的な住環境が維持できない時には部屋内に入り、共用部の保守管理をする事は認められておりますし、賃貸に関していえば「建物全てが大家の所有物になる」訳ですから、その維持管理が出来ないのは詭弁抗弁に過ぎません。

これをまとめますと、まず「賃貸物件は全て大家の所有物ですし、その維持管理は管理会社に責任があるはずです」と言って下さい。
これでもできないと言うのであれば、私なら担当者の上長（決済権者）と大家へ同時に状況写真同封のレポート送信をしますね。
出来れば、大家さんには茶菓子持参で先に直接お会いし、状況を被害者面して（笑）管理会社を変えてくれとか、そこを改善してくれ、或いは３さんのように雨水侵入のによって、修繕費用の発生が絡む事の懸念を説明します。その上で管理会社への対応を大家に一任するか、配達証明で送付するかを決めますね。大家がゴーマンの場合は即下記諮問機関に相談し、対応手順を踏みます。（訴訟なら私は民法６４４条善管注意義務違反あたりでサクっと行きますが…）

これでも動かない場合はケースによります。
(1)大家がperapera325さんの寄りなら、再度訪問し、管理会社を変えてくれとか、そこを改善してくれ、或いは３さんのように雨水侵入のによって、修繕費用の発生が絡む事の懸念を再度説明し、大家に対処を強く求めます。

(2)大家が管理会社寄りなら下記相談機関へＧＯ！です。

もし不安が生じるのであれば、以下の相談窓口に連絡しても良いと思います。

（管理関連）社団法人高層住宅管理業協会
http://www.kanrikyo.or.jp/
分譲中心ですが、管理関係はプロです。相談無料

（不動産関連）全国宅地建物取引業保証協会
http://www.zentaku.or.jp/
不動産関連の苦情受付で、全国都道府県単位で支部がありそこが受付になります。

あと東京なら都庁に相談窓口があります。http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm
勿論、他の都道府県自治体にもありますのでご活用下さい。

まあ、管理会社もドレン清掃で管理を落とすほどバカではないと思いますので、「ドレン清掃（排水溝）程度で管理落とすんですか？」と言ってみても良いかも知れませんね。

乱文にてすいません。不明点があったら質問ください。

しかし、私が現場に行けば５分で終わる話なんだが…

お礼

細部に至るまで細かく書いて頂き、ありがとうございます。
長文を書いて頂いた上での訂正につき、大変申し訳無いのですが、
＃３での回答に書いたのですが、

> それと回答者各位にお詫びさせて下さい。
>
> 詳しい事情を質問に細かく書いたつもりでしたが、重要な部分が抜けておりました。
> 排水が詰まっている原因についてですが、一度、隣のベランダをチラリと見かけた所、
> 発泡スチロールやら、ヘドロやら、ヘルメットやらのゴミが散乱しておりました。
> これらのゴミが排水づまりの原因になっているのではないかと思うのです。

> 質問の意図としては、
> 「隣の住人が原因であろう、排水の詰まりは、不動産管理会社に苦情を言うべきか？　
> 　また、そのような苦情に対し、不動産管理会社は、通常対処するものなのか？
> 　（隣の家のベランダにあるゴミ（？）を廃棄させる事になると思うので・・・）
> 　また、不動産管理会社が動かない場合にはどうすべきか？」
> になります。

となります。
ご親切に回答を頂いた上での不備につき、大変申し訳ありません。

これらの状況があっても、ご回答にあった、
１．「賃貸物件は全て大家の所有物ですし、その維持管理は管理会社に責任があるはずです」と言う。
２．担当者の上長（決済権者）と大家へ同時に状況写真同封のレポート送信をする。
３．大家に茶菓子持参で先に直接会って、管理会社の偏向、改善点の指摘、雨水侵入による修繕費用の発生の懸念を説明。
という初動については変わりませんか？
こちらでも大丈夫なら、この方法でいきますが・・・。

＃ポイント付けは暫くお待ち下さい。長期戦になる予感が・・・。

回答No.3

runagaia

こんばんは。

困った管理会社の担当者ですね。
大手の会社なら、アフターもしっかりしているはずなので
こんな方法はいかがでしょうか。

その管理会社のホームページがあれば、質問や相談窓口があると思います。
そこへメールで今回の事を書込み、非常に迷惑し生活に支障が出ている。
今後室内に雨水が浸入したら、損害賠償を起こします。
など思い切って書き込みましょう。

私はこの方法で、借りていた部屋のサッシを全て交換させたことがあります。

それと、出来ればオーナー宛に手紙やＦＡＸでもいいので、今回の事と管理会社がまともに管理業務をしていない事を書いて送って下さい。
このままだと、室内に雨水が入り込み、家財や下の部屋にも被害がでますよ。とも書きましょう。
この先の事を考えると、「うるさい住人」くらいに思わせておかないと、舐められっぱなしです。

私なら管理会社へ乗り込んで、担当者の上司へ担当を変えてくれと言いますね。もし変えないのなら、オーナーへ言うぞと言いたいくらいです。

頑張って下さい。

お礼

回答ありがとうございます。
不動産管理会社も、ＨＰを持っているので、こちらへメールで問い合わせてみようと
思います。

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それと回答者各位にお詫びさせて下さい。

詳しい事情を質問に細かく書いたつもりでしたが、重要な部分が抜けておりました。
排水が詰まっている原因についてですが、一度、隣のベランダをチラリと見かけた所、
発泡スチロールやら、ヘドロやら、ヘルメットやらのゴミが散乱しておりました。
これらのゴミが排水づまりの原因になっているのではないかと思うのです。

紳士に回答して頂いたnakakura様、gon0816様、runagaia様、nachiguro様に
不足している情報を出してしまい、大変申し訳ございません。

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質問の意図としては、
「隣の住人が原因であろう、排水の詰まりは、不動産管理会社に苦情を言うべきか？　
　また、そのような苦情に対し、不動産管理会社は、通常対処するものなのか？
　（隣の家のベランダにあるゴミ（？）を廃棄させる事になると思うので・・・）
　また、不動産管理会社が動かない場合にはどうすべきか？」
になります。

ひとまず、メールは出してみます。
ご回答、ありがとうございました。

回答No.2

gon0816

もちろん管理会社がする事ですよ。
オーナーに直接文句を言うか、問題が解消されるまで家賃を払いません等の文書を作成し送りつけるか。

お礼

回答ありがとうございます。
> オーナーに直接文句を言うか
そうですね。でも、オーナーには一回も会った事が無いのです。管理会社を通しての接触しか無いので、できるだけなら直接会って話しをしたいと思います。
> 問題が解消されるまで家賃を払いません等の文書を作成し送りつけるか。
質問に質問を重ねて申し訳ないのですが、これをやっても問題ありませんか？　
例えば、この手紙を送った後に、管理会社から
「それなら別の所へ引越してくれ」
と言われないか不安です。

回答No.1

nakakura

それは管理会社に動いてもらうべきですね！
何をしているのですか、その管理会社は。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
ちなみに管理会社は大手として知られている所です。

質問に不記載でしたが、再度、同じ苦情内容で管理会社へ電話した時に、
「それは先日申し上げた通り～」
と、苦情から、のらりくらりと逃げられる恐れがあるので、
管理会社を動かす為に自分はどのように行動すれば良いのかを知りたかったのです。
お手数をおかけして申し訳ないのですが、そのような方法があれば、
ご教授頂けないでしょうか？