私有地だと認識していた土地が公道と言われた

質問

30年近く現在の場所に住んでいます。7軒の住宅に囲まれるように幅4ｍ長さ10ｍ程度の土地があり、30年間ずっとそこは7軒の共有地（私有地）として認識されていました。暗黙の了解として車が駐車されることもありませんでした。しかし、先日隣の家が引越し、不動産会社が買い取り新築を建てることとなりました。設計図では車庫付の住宅ということで、場所が奥まったところにあるのもあり、駐車するには必ず共有地に入らなければならなく、近所の住人の方々と不動産会社にそのあたりを考慮して欲しいと言ったところ、昨日業者からその土地は現在公道であり苦情を言われる筋合いはないと逆に切り返されました。しかし、業者が用意してきた書類には地目は宅地となっており、また近所の誰一人公道になっているという認識がありません。土地を売った記憶も無いです。ただし、いつのまにか税金の徴収が無くなっています。どういうことなのかわからないのですが。事実を確かめたいのとこのような場合の対処法としてはどうしたらよいのか教えてください。またもめた場合にどこへ相談したらよいのかも教えてください。

回答No.5

matthewee · ベストアンサー

１．法務局が「個人情報であるため教えられない」というのは、個人情報保護法の濫用ですね。そもそも登記簿は広く公示するために存在するので、所有者でなくても閲覧できますし、謄本も取れます。
　ここは、法務局とケンカしても楽しくないので、後日、お手数ですが「謄本（＝登記事項証明書）」を取って下さい（共有である証拠となるから）。

２．役所が「確実に私道です（というより私道の意味合いの方が強い）」といわれたそうですが、位置指定道路というのは、私道（私有地）以外にないといってもいいです（一部、公有地が混在するケースはあります）。

　ですから、道路の管理や補修も所有者（この場合、７軒の共有者）が行う義務があります。一部、補修費を補助してくれる市町村もありますが、国道、都道府県道、市町村道などの公道と違って、役所が位置指定道路の管理や補修をしてくれるわけではありません。

　位置指定道路の目的は、建物を建てるときに役所で「建築確認」を取るために必要になってきます。建築基準法では、「建物の敷地は、道路法または建築基準法上の道路に２ｍ以上接しなければならない」と規定されているからです。

　しかし、１０００m2程度の土地を住宅地として５～１０区画に区画割りして、その中央に道路を通した場合、市町村がすぐに道路を公道として認めてくれるわけではありません（予算がない）。

　その場合には、住宅地を造成すると同時に道路（私道）も築造し、道路法の定める道路ではないが、建築基準法上の道路とみなして、建物の敷地の接道義務を果たそうというのが、「位置指定道路（建築基準法４２条１項５号）」です。
　道路（私道）の位置指定は、所有者全員の申請に基づいて市または県が行います。位置指定道路の図面が、市または県に必ずあります（通常は、住宅地図に該当する道路を色塗りしています）。

　位置指定道路の場合は、私有地であっても、建物建築のための道路として認める代償として、指定された道路部分に建物を建てないことや、物を置かないことが要求され（路上駐車も原則として不可）、また、一般人の通行（＝歩行）を妨げないことや、救急車両（消防車や救急車）の進入を妨げないことは当然、受忍しなければならないと考えられています。←「位置指定道路」の基本的な制約。

３．しかし、位置指定道路は、公道ではなく「私有地」ですから、無制限に土地所有者の意思に反して位置指定道路を使用することはできないと考えられています。
　本来、位置指定道路には、通行の自由はあっても、「通行権」は認められていないのです。ですから、位置指定道路に接面する土地所有者の協定で、自動車の通行を禁止している位置指定道路も存在します（救急車両を除く）。

　下記、参考URLに、最高裁ＨＰから、仙台地裁平成１５年１０月３０日「マンション建設差し止め訴訟」の判決を貼っておきます。別の理由で建設差し止めは認められませんでしたが、判決文には、位置指定道路が土地所有者により自動車通行制限の協定がなされていると書かれています（裁判所もその事実を妥当だと認めています）。

４．また、位置指定道路の性格について、弁護士の方が解説されているＨＰがありますので、次にご紹介します。
http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/etc20040819b1000a7.html

５．不動産会社がこの位置指定道路の共有者のひとりであれば、他の共有者に対して、位置指定道路の基本的な制約（前記に記述）の中で、道路の使用方法について他の共有者に提案はできます。

　位置指定道路に、「自転車オートバイを含む車両（自動車も）を駐停車してはならない」というのは、この道路を利用している他の住民の迷惑にならないためであり、また、緊急車両の通行を妨害しないためであり、あえて契約書にしなくても“常識”だと思います。
　道路を長時間、駐車場代わりにはしないということですが、自転車を短時間、家の前に整然と置いておくことまで“禁止”する性格のものではないと思います。

　さて、この位置指定道路は、いっさい自動車が入ってこないのでしょうか（宅配便の配達など）。
　所有者全員が一致すれば、自動車通行止め（緊急車両を除く）の位置指定道路とすることも可能です（前記の判決文を見て下さい）。
　ただし、あまり厳密にルールを作ると、住宅の立て替えのときに工事車両も入れなくなりかねないので、慎重に対応して下さい。

６．不動産会社と話し合うというより、共有者のひとりと話し合うというスタンスでいいのではないでしょうか。
　「道路の駐車禁止」も共有者のひとりからの提案なのです。

　さて、ご近所のお話なので、あまり紛糾するのはよくないと思います。解決策として、「土地所有者の自動車の通行は認める（所有者の自動車以外は認めない）。」、「自転車は短時間に限り、交通の妨げにならないよう整然と停める。」、「自動車を使用するものは、道路補修費を多めに負担する（※割合は共有者で決めて下さい）」というような共有者間の協定を作っておけばいいと思います。←ひとつの提案です。

　不動産会社とは、この掲示板のことは触れずに、「仙台地裁の判決文」や「弁護士の方の解説文」をコピーして交渉されてはどうでしょうか。

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/Kshanrei.nsf/webview/49D18BE4495D2BEF49256DF900352B89/?OpenDocument

お礼

有難うございました。

補足

非常に丁寧なご説明を有難うございます。大変助かります。実は近隣は30年来の近所付き合いである年金受給者や自営業者ばかりの法律に関しては全く判らない上に交渉事も無縁な方々で（そして私が一番若い）今までそれでも平穏に暮らせたことの方が恵まれていたのかもしれませんが、どうするべきなのかと頭を悩ませている状態です。それだけならまだいいのですが、怖いのは判らないが為に無闇に不動産会社ともめてしまいそうで…。今後いくらでもありえる事態なので、今回を無事に乗り切れば次に生かせると思うのです。
さて、位置指定道路に車両が入ってこないかというと、宅急便などの車両は入りません。というのも実は以前所有者のものではないどこかの車がＵターンのために入ってきた際に我が家の壁に衝突し壁を壊し、そして逃げた（目撃者アリ）という事件がありました。その際に「通行人もいるし下手をすると命にかかわる」と位置指定道路の入り口に工事現場にあるポールを置きました（近所の総意）。以来宅急便も含む進入車両が格段に減りました。しかし私達7軒の住人は知人親類が来た時などに駐車を位置指定道路内（自宅前）に行います。これに関しては「一時停車」だという近所内の認識で「お互い様」と特に問題は発生していません。そのような事情もあり車両の通行を一切禁止にはできません。しかしこれからは不動産会社との取り決め次第で問題が発生すると思うのです。
不動産会社とは「共有者のひとり」としてひとまず話し合いたいと思います。そうすればお互いの立場がはっきりしてわかりやすいですしね。弁護士の方の解説文は参考にさせていただきます。「仙台地裁の判決文」は、正直難しくてよく判らなかったものですから…。

回答No.6

matthewee

判決文は原文がそのまま載っているので、誰が読んでも難しいです（裁判官はもっとわかりやすく書くよう努力すべきです）。

　この仙台地裁の判決は、マンション建設を阻止しようとした住民が訴訟を起こしたのですが、結局、敗訴したものであり、今回のご質問とは全然関係がありません。

　ただし、見ていただきたいのが、判決文の中にある位置指定道路の「通行制限協定」です。以下に最高裁ＨＰから、この判決文の一部を引用します。判決文の中ほど、やや後半部分にあります。

「イ　位置指定道路における通行制限について
　位置指定道路１１２７号及び同１１６６号について，同位置指定道路に接する土地の所有者であるＩほか４名と本件建築主との間で，次の内容の協定（甲４２。以下「本件通行制限協定」という。）が締結され，車両止めの設置によって，物理的にも車両の通行が制限されている。
　(1)　本件建築主は，本件建築物の各戸購入者に対し，位置指定道路１１２７号が，歩行者（これに類する者を含む）及び自転車のみ通行でき，車両，原動機付自転車等は通行できないものであることを承認させ（重要事項説明書に記載する），その上で分譲する(３項)。
　(2)　本件建築主は，位置指定道路１１６６号上に，塀その他の築造物を設置せず，かつ，上記位置指定道路に車両等が進入しないよう適切な手段を講ずる(５項)。
　(3)　本件建築主は，位置指定道路１１２７号が同１１６６号と接する箇所に，移動式車両止めを設置する(６項)。
　(4)　本件建築主は，本件敷地内の位置指定道路１１６６号への通行可能な出入口付近に，埋込式車両止めを設置する(７項)。」。以上、引用終わり。

　この判決文をご紹介した目的は、不動産会社が「車止めポールを位置指定道路に置くのは違法だ」とか、「自動車を通行させろ」と言ってきた場合に、現実に位置指定道路について、自動車通行制限を行っている例があるという証拠として、不動産会社との交渉に活かしていただくためです。

　判決文の該当箇所だけ赤のマーカーで囲っておかれて、不動産会社が無理難題を言ってきたら、使ってみて下さい（使わなければ、それでよいのですが…）。

お礼

改めて御礼申し上げます。問題が発生してから不動産会社の説明を聞く本日まで本当に短期間しかなく、何もわからない状態で話を聞くような無謀な状況にはなりたくないとこちらを頼りにしました。おかげさまで過剰に不安になることもなく、近隣の関係を温和に保てそうな上に、ついでに私の評判も少し上がりました（笑）。大変感謝しております。今後、再度お世話になる（ことのない結果を望みますが）かもしれませんが、そのときにはまたご指導の程よろしくお願いいたします。

補足

毎日ありがとうございます。おかげさまで短期間でだいぶ位置指定道路についてやこのような事態に関する法律について理解ができました。本当に感謝しています。
さて、本日不動産会社が説明に参りました。そこで非常に情けない話なのですが、私も含めた近隣住民は大きな勘違いをしていたと判りました。実際はこの不動産会社は前住人と現在の所有者の間の売買を取りまとめただけの仲介会社にすぎないと判明しました（怖いことに近隣の誰もが判っていませんでした）。また、前住人より売買の業務を請け負った時に、前住人が「車庫付住宅を建てるのに問題はいっさい無い」という条件を出して仲介会社曰く「相場より高額」で取引したそうです。そして現在の所有者は家を新築し買主を探している工務店なのですが、工務店側は近隣からの発言に逆に驚き、仲介会社に確認にきた「善意の第3者」だそうで、だから設計に関しても既に出来上がってはいるけれども話し合いによっては変更する（車庫なし住宅も考慮する）考えがないわけではない、と言っているらしいです（ただし工務店に結構な損害が発生する可能性があり、しかしその場合にも私たちに賠償を請求しないという文書は作成する口約束です）。実はお恥ずかしい話、前住人と他の6軒との間にはトラブルが多々あり、険悪な関係のままで終わってしまいました。そういった経緯も含めて工務店にしろ仲介会社にしろ我々も、根本的な話のすれ違いが発生したようです。また誤解を生むような合意書を持ってきたことに対しての非も仲介会社は認めました（どうやら車庫付住宅を絶対に建てるなという一方的な主張に対する文面のようです）。とりあえず本日の説明では工務店を含む土地の所有者で話し合うべき（工務店側の同意も得ている）と仲介会社が最初の工務店側との連絡や必要があれば双方の同意を得た書類（合意書）の作成も請け負う、と約束してくれました。前回持ってきた合意書は、ということで完全に無効（破棄）、ということにもなりました。
もっとも、根本的な問題の解決はこれからなのですが、少なくとも近隣の方々もお互いの主張を聞こうとする態度になり、また買主が決まる前にはっきりとしてしまおうという考えも一致し、無闇にもめることはひとまず回避できそうな様子で多少ほっとしています。またまずはきちんと話し合いの場がもたれそうです。勿論、位置指定道路の性格もありますし、どこまでお互いに満足いく結果となるかは判りませんが、今後この地で生活していくためにも、きちんとした結論を出したいと思います。mattheweeさんが教えてくださったことは、近隣の方々との相談の中に参考として取り上げさせていただきました（こちらの書き込みより、とは一切口頭にも文面にも出してはいませんし触れてもいません。あくまで私が知りえた情報の1つとして、との形式です）。素人ばかりの集まりですので、少しでもわかることがあると安心しますし、仲介会社と相対する時も比較的冷静にいられて本当によかったです。
この質問は、このあたりで一度締め切りたいと考えています。大変お騒がせし、また多くのアドバイスいただきありがとうございました。今後、問題が発生して疑問が生じたときにまたこちらのＯＫＷＥＢで質問をだしているかもしれません。その際には再度お世話になるかもしれませんが、よろしくお願いいたします。

回答No.4

mailhiro

＃２です。
＞位置指定道路でも地目は宅地ということはあるのでしょうか

３０年位前ということであれば、地目を「公衆用道路」に変更していない位置指定道路は結構あります。
（最近は「公衆用道路」への地目変更が必須となっているようです。）
なお、（固定資産税の）課税対象かどうかは現況で判断されるため、地目が宅地のままであっても、現況道路であれば非課税になります。

＞位置指定道路は私道、という認識でよいのですよね

私道は私道なんですが、土地所有者の権利は大幅に制限されています。道路以外の用途には使用できません。

お礼

ありがとうございました。とりあえず今後は現・所有者である工務店と話し合うこととなりそうです。ただ、あちらも今のところきちんと聞く耳をもってくれている（仲介会社がそのように配慮してくれると今のところ言っている）ようなので、道路であっても多少は互いの合意内でどうにかなりそうです。

補足

下の方のお答えに対する補足にも書いたのですが、役所で確認したところ「私道ですね」とのこと。ちなみに今日、ちょうど水道局の方が工事のために来たときに公道か私道かという話になったのでついでに調べてもらったところ（工事をするのにはっきりしなければいけなかったらしいです）「間違いなく私道ですよ」と言われました。そして役所では「でも位置指定道路なんですよね…？」と聞くと「そうですけど殆ど私道です（この説明が良くわからない）」といわれ、不動産会社の話を説明すると「なんでしょうねそれ」と逆にいわれてしまいました。さて現在の問題ですが、自転車等の駐輪を禁止し、しかし車両の通行に関しては何も触れず、「位置指定道路」と「隣接する住民」との間で合意を交わすという合意書を不動産会社が用意してきました。この場合の「位置指定道路」は誰を指すものですか？また、車両が入るということは私道が今までとは違い荒れるということになります。加えて近所の子供が遊びやすい場所でもあり、事故の危険性も高くなります。トラブルも増えると思われます。この場合、どのようなことを不動産会社と話し合うべきでしょうか？

回答No.3

matthewee

「～として認識されていました」という状態なので、ひとつひとつの事実を確認することから始められたらどうでしょうか。

１．「７軒の共有地」であることの確認。
　この土地を管轄する法務局で、この共有地の登記簿謄本（＝登記事項証明書）を取って下さい。１筆当たり１０００円の登記印紙が必要です（閲覧だけでも１筆５００円かかるので、他の共有者の方に見せるためにも謄本を取ったほうがいいです）。

　同時に、法務局でこの共有地の「公図」または「地積測量図」の閲覧もして、コピーして下さい。それぞれ１筆当たり閲覧料５００円＋コピー代１枚５０円か１００円です。
　この確認作業で、この共有地が本当に７軒の共有なのか、はっきりします。

２．固定資産税がなぜ非課税になっているかの確認。
　市役所の資産税課（税務課）の窓口で、この共有地の評価証明書を取って下さい。おそらく手数料は５００円前後だと思います。
　共有地の所有者であることを証明できれば、評価証明は発行してくれます（誰にでも発行してくれるわけではありません）。運転免許証などの身分証明書があれば、所有者本人に発行してくれます（代理人なら委任状が必要です）。

　固定資産税は、市町村長が課税する賦課課税方式を採用しています。公衆用道路として非課税にするには、所有者の申請を求める場合と、市町村の資産税課（税務課）が職権で現況地目を公衆用道路に認定して、非課税にしてしまう場合とがあります。

　ですから、「位置指定道路」等だから固定資産税を非課税にしている場合と、７軒の共有私道なので市町村の資産税課（税務課）が職権で非課税にしている場合とが考えられます。
　なお、どちらの場合も、登記地目が宅地でも道路（公衆用道路）扱いにします。

　評価証明書の登記地目と現況地目（あるいは評価地目）の欄を見ると、おそらく、登記地目は宅地、現況地目（あるいは評価地目）は公衆用道路になっているのではないでしょうか。

３．「共有地は道路であるのか」の確認。
　道路法に定める国道、県道、市町村道などのほかに、建築基準法４２条で建築確認を取るために建築基準法上の道路とみなす私道（私有地）があります。

　市の道路管理課でわからなければ、建築確認を担当する部署（建築指導課など）で道路の性格を確認して下さい。
　なお、お住まいの市町村が小さい場合、県庁や県の出先機関（県土木事務所）で確認せざるをえないこともあります。

　この道路状の共有地は、位置指定道路（建築基準法４２条１項５号）のこともありますし、道路法でも建築基準法でも道路として認定していない場合もあります。この場合は、文字通りの「共有の私有地」です。

　以上、それぞれの役所の窓口で事実関係をご確認されて、その結果を補足説明されたら、直接の対処法とはいかなくても、何らかのアドバイスはできると思います。

お礼

ありがとうございました。

補足

早速法務局・役所・都税事務所で確認しました。まず法務局では登記簿謄本が取れませんでした。職員の説明によれば、他の方が現在登記を行っている最中のため閲覧不可だということでした。おそらく隣の家を購入した不動産会社ではないかと思うのですが、誰であるかは個人情報であるため教えられないとのこと。少なくともあと1週間はだめだといわれました。共有地なのにこんな場合もあるとは思わなかったので驚きでした。また道路区分は役所曰く「あくまで私道」だそうです。位置指定道路ではあるそうですが「確実に私道です（というより私道の意味合いの方が強い）」とはっきり言われ逆にどういう意味だと困惑してます。しかしそれをはっきりと明示する書類等がないと言われました。税金に関しては数年前に都税事務所の調査員が調べにきたらしく、事実道路として使用されている（駐車もされていないし建造物も無い）と確認したために非課税としたそうです。ただし当時の記録が残っていませんでした。さて現在の問題なのですが、位置指定道路となっているために車の出入りは仕方がないと近所の方々も納得したようなのですが、今度は不動産側が合意書なるものを用意してきました。それには「（位置指定）道路であるからには自転車オートバイを含む車両を駐停車してはならない」とあり「位置指定道路」と「甲（隣接する住宅の住民）」との間での契約として記載があります（皆私道ということで自転車を自宅前に駐輪している）。しかし車両の通行に関しては何も記載がなく、大体「位置指定道路」とは誰をさすのかと皆怒り気味でした。明後日に不動産会社に詳しい説明を聞く予定ですが、位置指定道路は皆の共有の私道であるにも関らず、車両の通行だけを認め、自転車の路駐を否定するものですか？

回答No.2

mailhiro

おそらく位置指定道路ですね。建物を建築した際に市から指定を受けたと思われます。
この場合、土地の所有者は誰かということは全く関係なく、道路以外の用途には使用できない土地です。
よって、車の出入り程度であればそれを阻止することはできません。不動産会社の言い分が妥当と思われます。
確認するとすれば、市の道路管理課に問い合わせてみてください。

参考URL：

http://www.city.gifu.gifu.jp/kaihatsu/shiteidouro.html

お礼

ありがとうございました。

補足

すみません、補足というか追加質問なのですが。実は位置指定道路の可能性は考えたのですが、しかし30年前に購入したときに指定を受けていたかどうかがわかりません。近所の方々に確認しても誰もわからず。明日にでも道路管理課というところに確認しに行きます。また位置指定道路でも地目は宅地ということはあるのでしょうか？それと位置指定道路は私道、という認識でよいのですよね？全くの素人なので判らないことばかりですみません。

回答No.1

weiemes15

私有地でも2軒以上で使っている道路は固定資産税が非課税になります
法務局で不動産登記を確認したらどうでしょう?

お礼

ありがとうございました。

補足

明日法務局へ行く予定なので、不動産登記は確認する予定なのですが、それで何を確認したらよいのかがわかりません。素人なうえに、何せ不動産は30年近く関係がなかったもので…。