マンション滞納管理費の消滅時効の中断について

質問

顧問弁護士不在の個人不動産事業主です。宜しくお願いします。

競売で取得したマンション物件の滞納管理費の件です。
裁判所の本物件明細書には、
9年間(平成8年より)の滞納管理費の報告があったのですが、
昨年の最高裁判決の「マンションの滞納管理費の消滅時効は５年」という
見解を視野に入れて落札しました。
代金納付後、管理組合との折衝を始めたのですが、
先方は、
「平成15年に前所有者(競売事件の債務者)が、管理費の未収金全額の承認書の提出をした」
という事実を提出してきました。
当方は
「前所有者が提出した承認書の内容は競落人に対して及ばない」
「上記承認書の存在を管理組合が裁判所に未提出であった」
の2点を、管理組合に主張し、5年間のみの減額を受けたいのですが、
法的な見解はどのようなものでしょうか？
先方(管理組合)は
「こちらの主張に法的な根拠があるならば尊重する」
という姿勢です。

回答No.3

a_little_for_you · ベストアンサー

追加です。No1の方が言われているのも参考にしてください(請求うんぬんの点はのぞいて)。

債務承認書は、民147 3号の承認という中断事由の場合と、時効完成後の利益放棄としての意味効果を有する場合とふたつあります。

15年作成なら放棄の場合を含むことになります。その趣旨が、書面中に明確に出ているか、是非、見てみるべきです。利益の放棄は、債務者にとって酷なので、解釈で争いうる余地が残ります。しかし、それでも弱いですね。

ただ、間違っても国賠やろうとか、不存在確認訴訟をやろうなんて思っちゃだめです。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
皆様の回答より私が理解した見解は、No.1さんに書きました。
どうしてよいか分らなかったので、弁護士会の有料相談でも行こうかと思っていた所でした。
このような、優良サイトが世の中にあること、
先生のような親切な方が、ネットの中にいる事に
深く感謝します。

回答No.2

a_little_for_you

あくまで参考程度に。多分、専門の業者の方ですから、十分検討されたうえで落札されていると思います。

時効中断の効力について規定している民１４８条の「承継人」には、特定承継人である競落人も入ります。
区分所有法８条は、特定承継人に対しても、管理費等の請求をできる旨規定しています。

したがって、やはりポイントは、債務承認としての効力を生じる書面か否かです。もし、債務承認となるものであれば、相談者の主張のひとつめは、残念ですが、上記条文の立場からは認められません。

管理組合が裁判所に未提出であったということは、法的に考えると、「物件明細書に記載されていない事情について、善意の第三者が保護されるかどうか、すなわちぶつけん明細書に公信力があるのか」という問題と同じレベルのものです。

この点については、業者の方であれば、すでにご承知のことであろうと思います。ちょと弱い。

よって、法的には(債務承認書と認められる前提であるとして)、管理組合側が優勢であろうと推測します。あくまで推測ですよ。このような掲示板では、証拠も見られないし、決定的な結論は出しにくいです。

あとは、その債務承認書について、裏を取ることくらいですかね。

回答No.1

matthewee

※微妙な問題を含んでいると思います。事実関係を取り違えたら、逆の結論になるかもしれませんから、ひとつの参考意見として見て下さい。

１．マンションの管理費及び特別修繕費にかかる債権は、民法１６９条に規定された定期給付債権に当たるとしているので、５年間で時効消滅します（最高裁の判例も同じ）。

２．さて、時効を中断させるためには、債権者が債務者に催促するだけでは足りず（一方的に内容証明郵便を送っても意味がない）、裁判上の請求をすることが必要です。

　ただし、時効となるときまでに、債務者が「一部でも弁済するか」、または「支払をもう少し待ってほしい（支払猶予の申し出）」という行為があった場合、消滅時効は中断します。これを時効中断事由の承認といいます（民法156条）。

３．「平成１５年に前所有者(競売事件の債務者)が、管理費の未収金全額の承認書の提出をした」という文書の内容はわからないのですが、これが「支払猶予の申し出」であった場合には、この時点で時効は中断していると考えるのが妥当だと思います。

　平成１５年に時効が中断していれば、平成１０年以降の滞納管理費は、まだ時効により消滅していないという結論になると思います（日付がわからないので、平成１１年以降かもしれませんが）。

４．前記の「承認書」のコピーを管理組合からもらって、この文書が「支払猶予の申し出」に当たるかどうかご判断下さい。

　「支払猶予の申し出」でなければ、ご指摘の通り滞納管理費のうち最近５年分について利子を付けて納付すればいいと思います。一方、「支払猶予の申し出」であれば、時効は平成１５年で中断しているので、平成１０年以降（あるいは１１年以降か）の滞納管理費について利子を付けて納付することになると思います。

　物件明細書で、「９年間(平成８年より)の滞納管理費の報告があった」のを競落人は知ることができたのですから、９年間の滞納管理費を負担することに対して不測の損害があったとは認定できないと思います。

※裁判所の執行官や評価人がまちがえることも時々あるので、物件明細書がまちがっていると思われたら、裁判に打って出てもいいでしょう（それよりも、滞納管理費を支払ったほうが安くつくと思いますが…）。

　最高裁平成16年４月２３日判決「管理費等請求事件」を最高裁ＨＰから下記、参考URLに貼っておきます。

参考URL：

http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/2D7099C40880819849256FBE00267CCD?OPENDOCUMENT

お礼

回答ありがとうございます。
前所有者の提出した承認書は、単なる確認書に過ぎません。
よって、5年分以前の滞納金に時効の消滅が成立したとしても、
しかし、mattheweeさんの言うとおり、遅延損害金の支払が発生する事は理解しました。
早速「9年の全額支払」と「5年プラス遅延損害金」のどちらが得かを計算してみたら、
なんとほぼ同額になる事に気が付き思わず苦笑です。
(5年分の元金に年18パーセントで計算。
一方、9年分の滞納額は５年位前に管理費の値上げがあるので時効主張分の割合が少ない。）
本物件は、200平米超えで管理費7万円で、
上手くいけば150万円以上の減額が出来るか？と期待しましたが、
管理組合との摩擦を回避し、物件明細書どおりの元金全額を支払う事にします。
大変参考になりました。