自分で土地登記・名義比率教えて下さい。

質問

土地を購入来月末にします。現金決済で、資金内容は、夫婦共有貯金９１０万独身時代の私（妻）名義貯金５９０万計１５００万です。
　土地は、国鉄払い下げ地を不動産屋が買い上げ開拓し、新規に大型分譲団地としたものです。
　(1)土地の登記は自分で行いたいと思ってますが、土地決算日までに何を揃えたら良いかが解りません。ネットで検索しても、大抵土地と建物同時に申請が多いようです。
　(2)夫婦の名義比率のこと等詳しく教えていただけたら、大変助かります。
　尚、住宅は年内に銀行ローンと私の親からの援助５５０万（無税分）で建てる予定です。
　勉強不足でスミマセンが、よろしくお願いします。

回答No.6

pooty · ベストアンサー

売買目的物件の権利証書が一本で、売主側の抵当権の抹消が無いなら、自己申請登記をお勧めします。
相続による所有権移転や住宅ローン完済による抵当権の抹消等は、自分でやっている人がかなりいて、法務局の相談コーナーには連日そういった人の列が出来ています。
takamama55さんが、時間に余裕のある専業主婦で進取の気性のある人であるならば、司法書士の事務手数料節約になり、また一つの社会勉強になるはずです。
但し、代金の授受と書類の引渡しは、法務局の待合室でやる事をお勧めします。
書類に不備が無いかを、法務局の係りの人にチェックしてもらう為、目的物件にtakamama55さんの権利を阻害する仮登記等が移転登記直前に付けられていないかをチェックする為です。
(第三者による仮登記(所有権移転や抵当権の設定等)は、権利証書が無くても売主の印鑑証明と委任状だけで付けられてしまうので、司法書士は必ず取引の直前に目的物件の登記簿の調査を行います。

ただ、後の問題は、No.3さんの言うように目的物件に売主側の抵当権が設定されているかどうかです。
設定されていれば、takamama55さんがその申請書も作らなければなりません。
抵当権抹消にかかる登録免許税(1000円)と抹消の事務手数料(3万位？)は元々売主負担なので、
論理的には、takamama55さんは売主側にその手数料分の請求が出来ますが、資格の無い人間がそういった費用をもらうのはどうかという問題と、売主側は抵当権を移転と同時に抹消するのであらば、抵当権者の金融機関の担当者も法務局に来てもらう事になり、現実的には不可能なこととなります。

お礼

詳しいアドバイス有難うございました。無事昨日登記完了し、権利書も戴きました。お礼が遅くなり失礼したしました。

回答No.5

reddoragon

土地売買契約書に「登記に関しては売主指定の
　司法書士を使う」と約定が入っているはずですが

　理由は権利証書が１つですので決済を円滑に
　行う為にそのような約定を入れてます

　そうなるとご質問の根底が覆されることになると
　思いますが・・・

お礼

アドバイス有難うございます。契約書を読み直しましたが、約定には司法書士のことは、書いてませんでした。ただ、契約を交わす際、口頭で不動産屋が司法書士の先生に頼んで下さい。と言ってました。
　もう一度よく考えてみます。

回答No.4

pooty

土地の登記を自分で行う点に関しては、相手方と余程の信頼関係が無い限り止めた方がいいでしょう。
・売主が所有権移転承諾に関する委任状に押した印鑑と印鑑証明が一致しているかどうか？
・相手方の登記済み権利証書が本物かどうか？
の２点を見抜く必要があります。
また、今回のケース(大型分譲開発)では、複数の敷地の権利証書が一枚(土地が分筆される前の一つの敷地)である可能性が高いので、質問者に売主側が権利証書を渡す事が不可能なので、多分向こうの司法書士が付くと思います。
ちなみに、登記義務者(売主)は印鑑証明が必要ですが、登記権利者(買主)は三文判と住民票だけで登記できます。(その他、契約書か登記原因証書）
持分の事ですが、１５００万程度の売買で税務署がどうこう言う事は１
２０パーセントありませんので好きなようにすればいいです。
ご主人とあなたが２０歳そこそこの若者であれば話は別ですが(笑）
税務署が資金の出所を調査するのは億以上の物件の所有者で、１５００万程度の資金の出所をいちいち調査するほど暇なところではないはず。
何か言われたとしても、５年以上前に譲渡された物といっておけば、税務上の時効が成立しいていますのでそれ以上は何も言えないでしょう。
建物の住宅ローンを組むのであれば、建物持分は１００パーセントご主人名義にするように銀行からの指示があるはずなので、土地持分もご主人名義のみにした方がすっきりするはず。
土地の名義を分けたとしても、奥さんの名義分も銀行の担保、連帯保証人にさせられますので、将来債務不履行があったときには、奥さんもブラックになる事を忘れずに。
もし自分で登記できる状況でしたら↓のサイトを熟読すれば、登記申請書は作れるはずですし、
意外と法務局の相談窓口は自己申請者に協力的ですよ。

参考URL：

http://www.geocities.co.jp/WallStreet/2418/

お礼

アドバイス有難うございます。分譲地は、まず開発した不動産屋が、その数区画を別の不動産屋に売って、そこから購入したものです。
　比率については、夫婦間でも妻の持分が多いと相続とみなされる場合があると聞き不安になっておりました。
　もう一度よく夫婦で話あってみます。

回答No.3

raise

まず登記についてですが、住宅ローンを利用するのであれば、金融機関の方も抵当権設定が必要になりますので、指定の司法書士をたててくると思われます。
また、売主も業者であれば、対象物件に抵当権を設定しているでしょうから、抵当権の抹消で司法書士をたてることになります。
取引上、関係者の事情もあるので、事前に金融機関等に聞いてみると良いでしょう。

名義については購入資金の出資割合で決めるのがオーソドックスです。
自己資金だけではなく、住宅ローン、諸費用も含めた購入にかかる全費用を分母にして、ご主人様は共有貯金の一部＋住宅ローン借入分、奥様は共有貯金の一部＋独身時代の貯金＋親からの援助分をそれぞれ分子にします。
ちょっと細かい数字になりますが、その方が後で明確にわかって良い場合もあります。

夫婦共有の貯金については、口座の名義がご主人様になっているのであれば、ご主人様の持分にしてしまう方がわかりやすいかもしれません。
（ご心配でしたら無料税務相談などで確認された方が良いです。）

購入後、お尋ねが来る場合もあるので、出金する際は後で資金の流れがわかるように記録されておかれると良いかと思います。

お礼

記録しっかりしておきます。とても、解りやすいご説明有難うございます。

回答No.2

fukuryu-

引き続きお答えいたします。

先にお答えしたとおり、収入比率を１００：０にすれば大丈夫だと思います。

土地分は共有貯金を１００％ご主人の物とし、３/５ご主人、２/５を奥さん。

住宅ローン２，５００万円だとするとその分をご主人、贈与分の５５０万円を奥さんで、４/５をご主人、１/５を奥さんとすれば、税務署の付け入るスキは無いと思います。

お礼

アドバイス有難うございます。土地に関しては現金決算で、建物に関してはまだ、工務店は決めてませんが、ローン予定です。名義の件、とてもよく解りました。参考にします。

回答No.1

fukuryu-

買主側の必要な書類は、申請書の他に、契約書、印鑑証明書、住民票程度ですが、売主側は権利書等、所有権移転に必要な書類が多様です。これを確認しないと、お金だけ払って所有権移転ができない事になります。

一般人には、その書類が揃っているのか、又本物なのかを判断するのは難しく、相手に悪意があれば、詐欺行為も可能です。
万一の事を考え、司法書士に依頼し、決済時の立会いをしてもらう事をお勧めします。
費用的には登録免許税を含めて１０から１５万くらいだと思います。

名義比率は出資比率を基にします。
共有預金については、ご夫婦の年収比率で見ましょう。
仮に、ご主人の年収が７００万、奥さんが３００万であれば６３７万がご主人、２７３万が奥さん。
奥さん名義の預金は、そのままですので、ご主人６３７万奥さん８６３万となりますので、ご主人２/５、奥さん３/５位が妥当でしょう。

建物についてもローン部分については年収比率で見ます。
建築費２０５０万、借入金１５００万であれば、上記の例で言えば、ご主人１０５０万、奥さん４５０万。贈与分は奥さんに乗せて、１０００万。相互に１/２位が妥当でしょう。但し、将来的に、奥さんが仕事を辞める場合（ご主人の場合もありますが・・・）などを考慮して、按分できれば更によいと思います。

お礼

すみません、お礼の文の所を間違えて補足で入力してしまいました。御免なさい。

補足

fukuryuさんアドバイス有難うございます。もう１つ大事な事を書き忘れてました。私は結婚してからずっと専業主婦で無収入です。これからも、働く予定はありません。
　夫婦間でも贈与税が発生するとの事で、名義比率を考えた方が良いのでは、と不動産屋から、アドバイスを貰いました。（私の独身時代の貯金出資金の額が大きい為）また、建物も主人実家からの贈与はなしで、私の両親からのみの、贈与なので、その辺も、不安なところです。
　住宅ローンは２５００万～２８００万を予定してます。
　引き続き、アドバイスがいただければ幸いです。よろしくお願いします。