滞納されて困ってます

質問

父の貸している建物（駐車場含む）が約４ヶ月滞納されています。そのうち２ヶ月分程度は保証金で・・ということらしいのですが・・。しかも、初めに設定した賃貸契約の金額よりも下げられてしまっていたのに、今は一銭も入金がなくなってしまった状態です。また、契約者も保証人も逃げ回っている感じで、個人貸し契約のためいつ連絡がとれなくなってもおかしくないような状況です。法的にはどういった対処方法があるのでしょうか？とても困っています。よろしくお願いいたします。

回答No.8

wa_jiro

ご丁寧なお礼ありがとうございました。
私で良ければ、そして、私のご提供できるもので良ければ、
また、ご投稿下さい。
私は、このコーナーを大抵見ております。
また、このコーナーには、かなりの知識をもった方や専門家で
あろうと推察される方もいらっしゃるようです。
（恐らく、司法書士かなと思われる方とかもいらっしゃるようです）
その後のお手続きで不明な点があれば、もし、私が分からなければ
その方達が必ずやご助言をなさると思います。
私がこのコーナーに気づいて飛び込んで以来、出された質問やご回答
を拝見させて頂くに、かなり詳しいご常連さんがいらっしゃいます。
（人数をカウントした訳ではありませんが、ご質問に答えていると
必ずや目につく人がいます。）

また、これらの事が解決した折には、今度は、posukeさんが困って
おられる人にご自分の経験から、ご回答してあげて下さい。

いつの日かpusukeさんのお名前がご回答者の所にでるのを楽しみに
しております。
最後に、pousukeさんが、未成年でなかったことでホットしました。
しっかり、解決して、お父様を安心させてあげて下さい。

回答No.7

wa_jiro

お父様のお人柄がよくしのばれます。
とっても、穏やかで、人への思いやりがあり、落ち着きのある方という事が
よく分かりました。
さて、補足に対する私なりのご回答を記載させて頂きました。
ご参考になれば、幸いです。
前回もご記入させて頂きましたが、契約の相手がお父様の知友でないとの
確信が持てれば、お父様を説得して、弁護士へご相談される事をお勧めします。
また、内容証明の郵便をお出しになろうとされているようですが、その証明
には、法定代理人（弁護士）明記の催告状の方がよろしかろうと思います。
また、もっと詳細な事を理解しないと判断に苦しむ事がありますが、
差出先は、恐らく２宛先になるのでは、ないかと考えます。
契約書記載の賃貸人である「その愛人」と保証にである「その法人」へ
送付する事になると思います。
賃借料は、「その愛人」名で振り込まれていたのか、それとも、「その法人」
名義より振り込まれていたのか？。
もし、「その法人（株式？有限？合資？）より振り込まれていたのであれば
その法人の経費処理にも疑問が生じます。
自分に関係ない賃貸人の賃貸料を振り込んできた場合ですと、これは、
この点だけでその法人の中で紛争が発生する筈です。
「横領罪」が適用されます。　
しかしながら、そんな簡単な事を分からないようでは、相手の「その法人」
の代表者はつとまらないと思われますので。
恐らくは、別途の契約書（この契約書は、「その法人」と「その愛人」間で
の賃貸借契約が存在するのではないかと思います。
いわゆる又貸しを行って、その差額を「その愛人」の費用に当てていたので
はないかと邪推されます。（私を変な人間とは思わないで下さい。
よくある事案なのです。）
こういった面も考えて、２通の催告状をだすのです。あくまでも賃貸借契約
に基づいて。　賃貸人は、契約書どおり「その愛人」です。
「その愛人」の支払が滞った為に、保証人である「その法人」へ請求すると
内容になると思います。
しかし、どうも、かなりの胡散臭さがあるようです。
急いで、お父様をご説得し、しかるべき頼りになる弁護士を確保し、その
弁護士名にて（法定代理人名義）催告状を出す事を強くお勧めします。
もし、お父様がまだ渋られるようであれば、お父様とご相談し、この争議の
代理委任を貰い、貴方が弁護士さんとお打合せされるとよいと思います。
貴方が勝手に判断して、何の根拠もなく、動く事は慎んでください。
よくご相談されて、この一件のみの代理委任を受領し、事に当たられては
と思います。
（失礼ですが、posukeさんは、未成年ではありませんヨネ。）
この事案が解決したら、お父様にたっぷり慰労手当てを貰って下さい。
但し、親子喧嘩にならない程度に。　”ほどほどに…。”

お礼

大変親身にお答え頂きありがとうございます！
父に話をしてみたところ、来週入金がなければ催告状を出すと約束してくれました。催告状を出したからといって素直にでていくような感じではありませんが、何か行動にでなくてはいけない時期だとわかってくれたようです。その後どうなるのかまだ不安ですが、できるだけ事を大きくしないように注意を払って行動したいと思います。ちなみに私は未成年ではありませんヨ。また、催告状をだしたあとの対応もアドバイス頂けるとうれしいです！！

回答No.6

wa_jiro

お父様の事、ご心痛のこととお察しします。

ご投稿されている内容について、少なからず疑問点があります。
まず、
１．お父様は、この賃貸借契約の収入でご生計を立てて
　　いらっしゃいますか？。
２．＞初めに設定した賃貸契約の金額よりも下げられてしまって
　　　　いたのに、
　　とご記入になっていますが、これは、正式な契約変更の手続き
　　を経てからの事ですか。
３．＞個人貸し契約のため、
　　とご記入になっていますが、これは、個人同士の口頭契約の
　　事ですか、それとも、中に仲介業者（不動産管理会社）が
　　入っていない契約書（個人で締結された契約書）ですか？。
　　または、相手が法人でないとの意味でしょうか？。
４．＞契約者も保証人とご記入になっていますが、
　　これは、契約書が存在し、（その契約書が例え個人で作成
　　したものでも）その条項中に保証人の記載があるのですか？。
これらの項目が分からない時点で、貴方が満足いくご回答を
差し上げる事は難しいと思いますが、
もし、上記中の１である場合には、すぐ様、弁護士に相談される
ようにして下さい。
お父様あるいは貴方にご友人に弁護士がいらっしゃれば、すぐにご相談
すべき事項です。
例えば、年金とこの家賃収入でお暮らしの場合、もう４カ月もの
期間となると今後の生活権にかかわってきます。
もし、それらに対してお知りあい等がなければ、各都道府県に
無料相談センターが存在し、相談できるようになっています。
詳細は、各市民だよりやまた、このネットの質問検索を閲覧
されれば、その回答の中に為になる情報が多数存在します。
（ジャンル　法律です）
上記１でなく、また、その賃貸借契約の相手がお父様の個人的
知友でない事をご確認されたのなら、その賃貸人は、貴方の投稿
内容から察するに、法的な問題点を提起されているようです。
それは、下記の点です。
賃貸借契約の金額は、その契約を変更し、更改しない限り
勝手に賃貸人が変更する事はできません。
また、賃貸借契約が存在し、その契約条文中に保証人が存在
し、その保証内容項目が明確にされているのであれば、また、
契約時点にて、その保証人の実印押印と印鑑証明が受領され
ているのであれば、その方に対して、賃貸人に対してと同様な
請求ができます。（これは、賃貸人がその責任を果たさない
時点です。）
ご回答の皆様がご記入になっているような措置も行えますが、
もっと、違う形の強制的な措置もとる事も可能かと思えます。
（例えば、賃貸人の正業の会社への請求も可能です。（給料等））
但し、これらを行うには、正式な法的手続きが必要です。
いずれにしろ、逃げ回っているという事は、賃貸人に何らかの
事態が発生している事が考えられます。
この事を考慮すると、法定代理人（弁護士）とご相談された方が
賢明ではないかとも思います。
[不測の事態に巻き込まれないように]
ちなみに、賃貸料がないからと言って、
勝手に下記の事は行わないようにして下さい。
もし、行えばお父様・貴方がこんどは、告訴されてしまいます。
１．賃貸料の替わりといって、賃貸人の什器備品を勝手に処分しない事。
２．賃貸人のその借りている構造物に、その賃貸人が出入りできないような
　　処置を施す事。
　　（鍵・張り紙等も全てです）
　　※法的手続きが終了していれば、結構ですが。
３．上記と同様なあるいは、上記と付帯する行為。
くれぐれも早まらずに、すぐに弁護士さんにご相談下さい。

補足

みなさん早速回答ありがとうございます。
　父はこの賃貸借契約のほかに一般の方に駐車場を貸していてそちらの収入でかろうじて生計を立てている状態です。初めに設定した賃貸契約の金額は６３万円ですが、その額が入金になったのは初めの２ヶ月だけで、その後賃借人から金額を下げてほしいとの要請があったようですが、下げても５０万までと父がいったにもかかわらず月初めに２０万、月中に２０万といったような入金状態が１年ほど続いていたようです。ですから、正式な契約手続きは踏んでいないようです。また、個人契約と記入してしまったのですが、今日父に契約書をみせてもらったら、不動産の仲介人の記載があり、これはどういうことか聞くとどうやら、賃借人のほうで仲介手数料は支払っていないが、契約書作成のの依頼をしたということらいいです。
　また、相手は法人ですが契約書上賃借人となっているのは女性のかたで、保証人の男性の方とは当時愛人関係にあったとのことです。入金がなくなってから、賃借人に連絡をとったら、もう別れたので関係ない、今は元保証人が社長となっているなとど言われたそうです。←これはこのとき初めて聞いたことで、契約上は変更していないそうですが・・。父は保証人の男性の方に請求を口頭で言いつづけいていますが、いつも来週まで待ってくれといわれずるずるこの時期までなってしまったとのことです。
　そして今回やっと、内容証明の郵便を出そうとおもっているわけですが、まず、請求金額を５月からの滞納分にあわせて月々の差額（６３－４０万）まで請求できるのか、また、その金額がどんどん膨れ上がっているので支払能力がないと思われるのでその場合どうしたらよいのか・・、などその後の対応がわからずに動けないようです。
　わたしが父に弁護士に相談いくことをすすめているのですが、人のいい父はもう少し様子をみてなどど言っているのです。本当にどうしたらよいのでしょうか？また、先方が破産宣告をしたら一銭もお金をもらえない、と聞いたことがあります。全く素人でわからないことだらけなのでよいアドバイスをよろしくお願いいたします。

回答No.5

shoyosi

そのうち２ヶ月分程度は保証金で・＞　
　この考え方が甘かったと思います。家賃が延滞しても、保証金で立て替えるということはしては行けません。
方法としては、まず内容証明で滞納を理由に賃貸契約の解除を通知して、期限を定めて、未納分の支払いともに、出ていくように通告します。それで出ていかないと、裁判所で建物明渡しの裁判をして、判決を得て強制執行することになります。この方法ですと、３～６ヶ月掛かります。実際的な方法としては、あなたの方で追加分を諦めて、すぐ出ていってもらうやりかたの方が利口かもわかりません。

参考URL：

http://homepage2.nifty.com/msuzukitokyo/sub5.html

回答No.4

minorun

初めまして。
早速ですが、まず、契約書を交わしたとき、家賃を滞納した場合の取り決めはありましたか？「通常は１ヶ月ないし２ヶ月家賃を滞納した場合賃貸借契約を解除する」旨の取り決めがあるはずです。

しかし、とりあえず賃借人及び保証人に「本通知書が到達してから１週間以内（期間はposukeさんが決めます。）までに滞納家賃を支払わなければ賃貸借契約を解除し、そのうえ法的手続きをとります。」という内容で内容証明郵便を出してはいかがですか？その期限が過ぎても家賃を支払わないようであれば最寄りの裁判所に賃借人及び保証人を相手に建物明渡及び未払い賃料支払いを求めて訴えを提起することです。

裁判となると自分でやるのは難しいので弁護士を依頼すると良いと思います。

うまく解決できると良いですね。

回答No.3

oo1

保証金が２ヶ月分程度にしては、いささか対応が遅すぎる感じがしますね。訴訟を視野に入れながら、対応したほうが良さそうです。店子の言い分に振り回され、甘い対応をした結果、滞納賃料を支払うか、自主的な退去か、契約解除かを迫らなくてはならない、そんな状況だと思いますよ。

弁護士には、賃貸借契約書等の資料を提示しながら現状を詳細に説明し、問題の解決を依頼するのです。配達証明付内容証明の送達は、解決の為のひとつの手段に過ぎませんし、費用自体は数千円です。正式な依頼の前に、率直に、どの程度費用が必要なのか尋ねることです。
＜http://www.hoops.livedoor.com/~kawanotesak/02document/01sosho/004kaoku%20akewatashi.htm＞

なお、銀行や司法書士・税理士に、知合いの若くて優秀な弁護士を紹介してもらうのもよいと思います。一応、念のため、法律相談のある各弁護士会のサイトをご紹介しておきます。相談料は、原則として30分までごとに5,000円となります。

参考URL：

http://www.nichibenren.or.jp/houritu/soudan/index.htm

回答No.2

oo1

ポイントは保証金の額と質権設定の有無ですね。例えば、質権設定なしで賃料の１００ヶ月分なら、もう少し様子をみても良いかもしれませんね。しかし、ひと月分払えぬ借主が、半年分払えるかと言うと、すこぶる困難な事ですね。

ひとまず、弁護士と相談しながら配達証明付内容証明を送付して、相手の出方をご覧になっては如何でしょうか？　徐々に圧力を加えて、自発的に支払いを継続させる、若しくは自主的に退去させるというのが、最も上手い賃貸経営のあり方です。

一生懸命に経営努力している賃借人こそが、家主にとって大切なお客様であることを念頭に、誠意を持って交渉する、ということが肝要であろうかと思います。ケンカはいつでも出来るのです。

補足

個人契約で、保証金は１００万円で、５月分滞納された時点で２ヶ月ぶんは保証金からという話があったようです。が、すでにその２ヶ月も過ぎてしまいました。質権の件は素人なのでよくわかりませんが、設定していないと思います。はじめに契約者となっていた方と保証人は愛人関係にあったらしく、契約者（女の方）に連絡をしたら、保証人（男の方）とは別れたので関係なく、今は元保証人が社長となっているとのことです。
弁護士と相談して、内容証明を送るにはどのくらいの費用がかかるのでしょうか？

回答No.1

ryuiti

不動産屋を仲介に貸しているのであれば、不動産屋にまかせればいいと思います。個人貸しであれば、賃貸契約書にもとずき、弁護士を立てて、地裁に告訴するしかないでしょうね。まずは法律相談に行くことをおすすめします。
そこで紹介してくれる弁護士さんと相談して、内容証明郵便から作戦開始ということになると思います。あなた自身が内容証明郵便を出すこともできますが、金額的にもまた内容から考えても弁護士を立てたほうがいいでしょう。
早めに手を打つことです。善は急げです。