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新しい土地購入者から賃貸の立ち退き勧告をうけました
先日、10年ほど住んでいる賃貸アパートを来年の２月末までに立ち退いてくださいという内容の書面が届きました。届いてからわかったのですが、どうやら今までの土地とアパートの持ち主が、土地をある不動産会社へ売ったようで、その書面も新しく土地を買った不動産会社からのものでした。オーナーチェンジの場合は契約が継続されるとのことですが、土地だけを買ってその上に建つアパート住人は立ち退く必要があるのでしょうか？ 立ち退く場合はどのような条件が妥当なのでしょうか？ ２月末までの家賃については、今までの持ち主との仲介の不動産屋さんに払うようですが、払い続けてよいものでしょうか？ 少し気になるのが、建物が築４０年近くなり老朽化していることと、更新が平成１０年（２年更新）以来行われていないことです。
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こんにちわ。 ＃1回答者です。 ご質問いただきましたので、回答いたします。 ＞老朽化が契約解除の正当な理由となる可能性があるならば →そうです。ここで「可能性」と言う言葉に留まったのは、 私が実際に見ることができないからです。 建替えに関しては 1.正当な理由がある 2.相当の予告期間を経ている という二点を満たしていないと立ち退き（解除）をしては いけないのです。 老朽化は1.になりえますが、物件次第です。 10年でもぼろぼろの物件もあれば、50年経ても堅固な物件も あります。家主が立て替えたいと勝手に思っても、建物が まだ全然使える（地震などにも）場合は、勝手に契約解除 できません。 でも、打診したら店子さんがあっさり「いいよ」と言う 場合もあり、それなら1.を満たさなくてもＯＫです。 今、cat2004さんは「自分の側の不安が除ければＯＫ」と 思っていらっしゃるご様子ですので、はっきりとそれを 言えば良いですよ。 ＞今の条件と同じような賃貸物件（大きさや賃料）が 見つかるのかどうかです。 ＞契約解除を言ってきている新しい不動産会社がやって くれるというのであれば、お願いしてしまってよいの でしょうか？ →上記にも書きましたが、「探してほしい」ついでに 「でもお金が無いから、せめて引越し費用（敷金、礼金、 引越し代を、負担してくれませんか」と提案して 良いですよ。 間違っても始めから「立ち退き料をよこせ！」と、おかしな 態度を取らないように…話がこじれますよ（汗。 ＞条件次第では転居を考えてもよいのですが、話し合いの 進め方がわかりません。 →正直に「条件次第では、かまいません」と言って、 上記費用面を補填してもらいたいと言えばよいですよ。 大家さん側も「敷金全額返金」＋「転居費用負担」くらいは 想定内かと。 ＞今までの持ち主と～知らなかったことです。～そういう ものなのでしょうか？ →微妙ですね。cat2004さんの言う「一言有って然るべき」は 当然の心理です。 で、店子が大家さんの経営上の事（家賃をどうするか、 管理をどうするか、建物を売るか）に、意見できるかと 言うと、原則、口を挿むことはできません。ですので、 「知らなかったから立ち退かない」というには、理由と して弱いのです。 それともう一つ、万が一ですが、詐欺もありえます。 ですので、「こういう話が来ていますが、本当ですか？」 と元の大家さんに確かめるという作業が要りますね。 「振込先を変えて」という詐欺もあります。 この当たりは信用できるかそうでないか確認しながら 進めて下さい。
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>その代替物件の提案をその契約解除を言ってきている新しい不動産会社がやってくれるというのであれば、お願いしてしまってよいのでしょうか？ かまいませんよ。その新しい不動産屋はおそらく売買で使った不動産屋だと思いますが、大抵買う人はこの立ち退き折衝も同時にお願いしたりします。窓口がその新しい不動産屋ということであればその不動産屋を経由しても問題ないですしスムーズに進むことがあります。 >今までの持ち主との仲介に入っていた不動産屋さんがその土地が売られたことや、今回の契約解除のお知らせが住人にいっていることを知らなかったことです。 不動産屋について言えば管理物件ではなく単なる仲介であれば、そういうことも全く不思議ではないです。 大家については本来きちんと知らせてもらいたい話ですが、色々な内情から積極的に知らせたくない場合もありますので、なんともいえません。とりあえず今の大家には確認くらいはして下さい。
お礼
分かり易いアドバイスありがとうございました。 どう対応したらよいか困っておりましたが、アドバイスを参考にして、進めていきたいと思います。
基本的には所有者が変っても賃貸の権利は継続します。 築４０年ということですが、居住が不可能なほどの状況でなければ、老朽化は契約を解除して立ち退きを要求する根拠にはなりません。判例では居住が可能な状況であれば老朽化は立ち退き請求の正当事由にはならないとされています。 契約更新をしていないのは全く問題ありません。むしろ好都合です。法律上契約更新を明示的に行わなかった場合は、従前の契約を自動更新されることになっています。この場合は期限の定めのない契約ということになります。（以前の借家法、借地借家法とも）つまり建物が居住可能である限り無期限に住める権利を有しているということです。 従いましてあくまで居住を続けると主張することは容易であり法的な権利もあるのですが、築４０年ということを考えると、条件がよければ退去に応じるということも考えてください。 基本的には、 １．転居費用全額 ２．敷金全額返金 ３．転居先を見つける手伝い ４．退去に対する迷惑料（家賃半年～１年分） ５．原状回復費用負担なし という条件が普通です。 今度の新所有者はまず間違いなく上記程度の費用負担を覚悟した上で購入しているはずです。 あとはいかに支払を押さえて利益を上乗せしようかと考えているでしょう。
お礼
早速の返答ありがとうざいました。 大変参考になりました。 条件次第では転居を考えようかとも思っています。 No.1のsasa-jさんのお礼にも書きましたが、いくつか心配なところがあるのですが、もしそのことについてもアドバイスがあれば、よろしくお願いします。
- sasa-j
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こんにちわ。 立ち退いて下さいというよりは、契約解除の知らせですね。 建物の老朽化は解除の正当事由ともなりえる場合があります ので、12～6ヶ月間の予告期間があれば、解除できます。 来年2月解除と言うことは、少なくとも今年8月までには 通知してくるものでしたね。 今は12月ですので、家主側が解除できるとすれば来年6月 退去ですから、これを盾にとって「2月には解除できない」と 主張することはできます。但し、6月になれば解除、これは 恐らく堅いかと。 立ち退きは通例では、 1.転居の打診から始まり 2.代替物件の提案 3.立退き料の交渉 4.新物件への優先入居 などが流れです。4.まで交渉しても良いし、1.で納得 しても良いです。 cat2004さんは今1.の段階かと。 結局いつかは立ち退かないといけませんので、2月の立ち 退きと引き換えに何がしかを要求するのも良いかと思います。 但し、1.～4.も（立ち退き料も）必ずしも貰えるもの ではありません。 あくまであちらのご好意です。「払いません。何にも 譲歩しません」と言われればそれまでで、そのまま6月に なれば解除となります。 ＞払い続けてよいものでしょうか？ →住み続けるなら、払い続ける必要があります。誰に 払うかについては、大家さんに確認しても良いと思います。 （詐欺などもありますし、慎重に） ＞建物が築４０年近くなり老朽化していること →？？？ 経年変化ですから、誰にも有利にも不利にも なりませんが… ＞平成１０年（２年更新）以来行われていないことです →それ以前は更新料を払って更新していたのですか？ おかしいと思ったのに、確認しなかったのはなぜですか？ 賃貸契約においては自動更新も大いにありえますが、 それがどうなっているのか、双方確認しなかった のでしたら、どっちもどっち、どちらかが有利不利と 一概に言えません。店子さんが賃料を払い続け、大家さん が受け取り続けていたのなら、無言の合意と見做される でしょう。 強いて言えば、更新料を貰いそびれている大家さん側の 損ですが、そのまま請求しないのはご自分のご責任ですしね。
お礼
早速の回答ありがとうございました。 大変参考になりました。 賃貸アパートなので「立ち退き」というのではなく「契約解除」なのですね。老朽化が契約解除の正当な理由となる可能性があるならば、解除を覚悟する必要があるということですね。 そうなった場合心配になるのが、今の条件と同じような賃貸物件（大きさや賃料）が見つかるのかどうかです。その代替物件の提案をその契約解除を言ってきている新しい不動産会社がやってくれるというのであれば、お願いしてしまってよいのでしょうか？条件次第では転居を考えてもよいのですが、話し合いの進め方がわかりません。 それから、もうひとつ心配なのは、今までの持ち主との仲介に入っていた不動産屋さんがその土地が売られたことや、今回の契約解除のお知らせが住人にいっていることを知らなかったことです。 もちろん、今までの持ち主からもそういった説明はいっさいありません。そういうものなのでしょうか？ もしそれについても、何かありましたら教えて下さい。
お礼
分かり易いアドバイスありがとうございました。 どう対応したらよいか困っておりましたが、アドバイスを参考にして、進めていきたいと思います。