事業用定期借地のための開発における公平性の問題

質問

スーパーマーケット（SM）の開発で問題が生じてます。よいお知恵があれば、教えていただけませんでしょうか。

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市街化区域（第二種住居地域）に囲まれた7haの市街化調整区域があります。

土地改良されていない約30の不正解な田んぼと、クネクネした農道、里道、水路から構成されています。

地権者は10人で、私は地権者の一人です。

この7ha全てを、事業者負担で開発して市街地編入し借地したいというSMがいますが、開発の公平性について地権者間で問題が発生しています。

地区計画で開発し、区画整理はせず、農道、里道、水路は廃止して隣接する地権者で分け合います。

問題は、外周に一部道路を新設したりしますが、区画整理はしないので内側の地権者の土地は農道を廃止することにより接道のない袋地が一部発生します。
また、新しい道路の負担も、多い人、少ない人、全くしない人がいます。

10人の地権者のうち4人の田んぼの一部が袋地になります。100坪から最大で600坪です。

600坪の袋地が発生する地権者1人（Aさん）だけが変な人で、将来的に袋地で返されても困るし、道路の負担割合も自分だけ多いという理由で、公平性を担保するため区画整理をするよう主張されています。残りの袋地が発生する地権者3人は、結果的に土地価格の倍以上の借地料が入るのでの、将来的に袋地で返されても問題ないと言っています。

Aさんだけ外して開発できないかという話もありましたが、うまく外せないように土地を持たれています。

事業者（SM）とコンサルとその他の私を含む9人の地権者は、区画整理なんかしてたらそれこそ皆んなの合意が取れず時間がかかるだけだし、全て接道させようとするとうなぎの寝床みたいな長方形の土地ばかりになり、そもそも開発は全て公平とはいかないのでこのまま進めるべきだと反対者を説得しています。

事業者もコンサルもいい知恵がないようで、
このままだと頓挫してしまう可能性もあります。

皆さんなら、何か良いお知恵はありませんでしょうか？何卒よろしくお願いします。

回答No.1

nagata2017

袋地は使えない土地ではなく　通行権を持ちます。
囲繞地の所有者に対し承諾なしに通行が出来る権利で、囲繞地通行権と言い法律で強制的に認められた通行権となります。
だから袋地でも問題ないのです。
ただし、強制的に法律で定めた権利となりますので、その制限の内容など細かく規制されています。通行の仕方などは、通行権者にとって必要な範囲となり、通行をする土地にとって、損害が最低限でなければならないものとされています。
その範囲内で通行権者はそこに通路を作る事が可能ですが囲繞地の所有者に通行料を支払う義務があります。