Zechariah の回答履歴

友人が購入した新築マンションの売主（宅建業者）と区分所有者間の売買契約書を読んで、瑕疵担保責任について疑問に思った２点を質問させていただきます。新築マンション購入を検討していますので、その参考にしたいと思います。よろしくご教示お願いします。 (1)　売主と区分所有者間の売買契約書には、専有部分の瑕疵担保責任についての規定はあるが（民法上2年、品確法上10年）、共用部分についての規定は特にない。この場合、共用部分の瑕疵及び共用部分の瑕疵に起因する専有部分の瑕疵については、法的にどのような取り扱いになるのか？売主の担保責任は問えず、区分所有者で構成する管理組合が責任を負うことになるのか（おかしいように思うが）？それとも、専有部分の規定を共用部分にも適用することが法的に可能なのか？ (2)　売買契約書では、天災地変に起因する瑕疵については売主は瑕疵担保責任を負わないと規定されているが、発生した瑕疵が天災地変に起因するものか否かの立証をする責任は売主、区分所有者（管理組合）いずれが負うのか？例えば、区分所有者（管理組合）がある瑕疵に対し売主に瑕疵担保責任を要求したが、当該瑕疵がたまたま地震直後に発生したため、売主が地震に起因する瑕疵ゆえ免責との反論をした場合、区分所有者（管理組合）は、その瑕疵の原因が地震でないことを立証できない限り、売主に対し瑕疵担保責任を問えないのか？あるいは、その瑕疵の原因が地震であることを売主が立証できない限り、売主は瑕疵担保責任を負うのか？ 瑕疵担保責任に関する民法、宅建法、品確法を多少勉強してみましたが、上記についての規定は見つかりませんでした。その他の法や判例などに関連する規定があるのではと思われます。よろしくご教授のほどお願いします。

今大東建託の新築一軒家に１年弱住んでいます。 急遽引っ越しを考えているのですが、退出金がいくらかかるのか心配なので目安が分かればと思っています。 まず気になるのが、やんちゃ盛りの子供がいてすでに壁紙などがぼろぼろです…。(剥がれてしまっているところもあります) もう1つは旦那、母共に喫煙者です。私もつい最近まで吸っていました。パッと見た感じそんなに黄ばんでいる気はしないのですが… それと、フローリングが少しめくれています。これは入ってすぐに何が理由か分からないのですが、めくれていました。 特に気になるのは上記３つです。 敷金礼金は０で入居しましたので、かなりの金額が請求されると思うのですが… また、身内に壁紙の張り替えが出来る人がいても、そちらに頼むことはいけないのでしょうか？ 大東建託さんに立ち会ってもらう前に張り替えを済ますのも不可能でしょうか？(いけないことかもしれませんが…) 全くの素人ですので何をどうしたら良いのか(安く済むのか)分からず困っています。 詳しい方、よければご回答お願いします。

建築基準法等において、家の周囲の道路の標高と宅地部の地盤高について30cm以上設けるなどの基準はあるのでしょうか。

中古物件を購入しました。 契約書に「みなし道路によるセットバック　０．１ｍ」と記載がありますが、 今後建物を建て替える時に、公道から今より１０ｃｍセットバック（後退？）しなければいけないということでよろしいのでしょうか？ 建物を建て替える以外のリフォーム（瓦・内装など…）であれば何も問題ないですか？

土地の所有者である個人が、その個人の同族会社から、転借権を買い取ることになりました。というのも、その個人の借地権を売却したからです。 この場合、転借権の買い戻しということになるでしょうが、このとき、買い戻し契約書、あるいは転借権の売買？契約書が必要になるのでしょうか。どこかにフォームがあれば、ご教示ください。 よろしくお願いいたします。

例えば、婚約者（依頼者という）が自分の婚約相手の素行調査を探偵に依頼するとします。探偵がその婚約相手の素行を調査したところ、その婚約相手は依頼者とは別の人（交際者という）と交際していたことが発覚しました。そこで、探偵はその交際者の指名、住所等の個人情報を入手し、その個人情報を依頼者に提供しました。 上記の例では、探偵は、交際者の承諾を得ずに交際者の個人情報を入手して第三者（依頼者）へ提供したことになります。この探偵は、個人情報保護法の処罰の対象となるのでしょうか？ 処罰の対象となる場合、探偵の行なったどのような行動が、どのような処罰の対象となるのかお教え頂ければ幸いです。 処罰の対象とならない場合、なぜ対象とならないのかお教え頂けると幸いです。 よろしくお願いします。

築平成4年で事務所用のビルを2～3年前に住居用にリフォームしたマンションなのですが 私としてはとても気に入っているのですが、ビルは商業地域内で、 土地権利については「所有権」と記載があるのですが、 区分所有権については何も書かれていませんでした。 地区年月、総戸数（６）、管理費などすべて書かれているのですが、 購入するのに少し心配です。 通常は広告に記載しないのでしょうか？

半年ほど前に中古住宅を購入しました。入り地に建っている家で、家正面東側から道路に出て生活しています。（自己所有） 北側に10年ほど前に倒産した会社が所有したままになっている地目：公衆用道路の舗装路に面しています。 ここに向けて勝手口を開けて裏口として使いたいと考えているのですが、気になっているのは公衆用道路となった場所でも、私有地なので、断りを入れないで勝手に使うのは問題があるのでしょうか？ 「公衆用」という言葉から受ける印象は、一般に開放した区域というイメージを持っているのですが、やはり私有地なのでしょうか？

一昨年の9月に建売（建設中）住宅を購入しました。但し、駐車スペースが狭い事がネックとなっており、購入の際、売主の不動産会社から、ドアの開閉と車の乗降の為、隣家が下水と都市ガスを引いている区画（幅５０ｃｍ）の土地の上空利用を許可する駐車協定を隣家と交わす契約になっておりました。不動産売買契約書に『別紙協定契約書（駐車協定）あり』と記載も残っております。 条件としては、 甲（隣家）は乙（私）との土地の境界に乙の駐車を遮る縁石、ブロックを設置しない事。 甲乙共に、幅５０ｃｍの区画に常時物を置かない事。 等と言った15項目程の協定書を見せられ、駐車に関しても安心して購入を決断しました。 ところが、建物の引渡しが完了した後、少し前に入居を完了していた隣家に挨拶に伺ったところ、駐車協定の件で売主とトラブルになっている事を聞きました。 それで売主に確認したところ、隣家の方が物件引渡し後になって急に協定書にサインする事を拒んでおり、口頭で承諾しているのだから書面を交わす事はできないと拒否されたそうです。 売主に隣家の売買契約書に駐車協定の文言記載があったのではと確認したところ、何度も隣家に伝えて信頼関係も出来ていたので、隣家の売買契約書には駐車協定に関する記事は記載されていなかったそうです。 売主として、今後も隣家の説得（売主負担で土地賃貸契約を含めて）にあたると言われ、数ヶ月に一回は報告を受けているのですが、進展なしで今後どうすれば良いか悩んでおります。 隣家に無理強いをして機嫌を損ねても、余計拗れそうですし、協定書がないので私生活でも、隣家の機嫌を損ねないよう注意して生活しております。 今後の対応として何か良いアドバイスが御座いましたら宜しくお願いいたします。 因みに売主に対して、約２年が経過する今からでも売買契約不履行で保障を受ける事ができるのでしょうか？近傍の駐車場の相場は１万円/月程で、隣家（第三者）の理由（塀の設置等）で駐車が出来なくなった場合、その後の駐車保障を行う等の駐車協定を交わす事は可能でしょうか？宜しくお願いします。

一昨年の9月に建売（建設中）住宅を購入しました。但し、駐車スペースが狭い事がネックとなっており、購入の際、売主の不動産会社から、ドアの開閉と車の乗降の為、隣家が下水と都市ガスを引いている区画（幅５０ｃｍ）の土地の上空利用を許可する駐車協定を隣家と交わす契約になっておりました。不動産売買契約書に『別紙協定契約書（駐車協定）あり』と記載も残っております。 条件としては、 甲（隣家）は乙（私）との土地の境界に乙の駐車を遮る縁石、ブロックを設置しない事。 甲乙共に、幅５０ｃｍの区画に常時物を置かない事。 等と言った15項目程の協定書を見せられ、駐車に関しても安心して購入を決断しました。 ところが、建物の引渡しが完了した後、少し前に入居を完了していた隣家に挨拶に伺ったところ、駐車協定の件で売主とトラブルになっている事を聞きました。 それで売主に確認したところ、隣家の方が物件引渡し後になって急に協定書にサインする事を拒んでおり、口頭で承諾しているのだから書面を交わす事はできないと拒否されたそうです。 売主に隣家の売買契約書に駐車協定の文言記載があったのではと確認したところ、何度も隣家に伝えて信頼関係も出来ていたので、隣家の売買契約書には駐車協定に関する記事は記載されていなかったそうです。 売主として、今後も隣家の説得（売主負担で土地賃貸契約を含めて）にあたると言われ、数ヶ月に一回は報告を受けているのですが、進展なしで今後どうすれば良いか悩んでおります。 隣家に無理強いをして機嫌を損ねても、余計拗れそうですし、協定書がないので私生活でも、隣家の機嫌を損ねないよう注意して生活しております。 今後の対応として何か良いアドバイスが御座いましたら宜しくお願いいたします。 因みに売主に対して、約２年が経過する今からでも売買契約不履行で保障を受ける事ができるのでしょうか？近傍の駐車場の相場は１万円/月程で、隣家（第三者）の理由（塀の設置等）で駐車が出来なくなった場合、その後の駐車保障を行う等の駐車協定を交わす事は可能でしょうか？宜しくお願いします。

一昨年の9月に建売（建設中）住宅を購入しました。但し、駐車スペースが狭い事がネックとなっており、購入の際、売主の不動産会社から、ドアの開閉と車の乗降の為、隣家が下水と都市ガスを引いている区画（幅５０ｃｍ）の土地の上空利用を許可する駐車協定を隣家と交わす契約になっておりました。不動産売買契約書に『別紙協定契約書（駐車協定）あり』と記載も残っております。 条件としては、 甲（隣家）は乙（私）との土地の境界に乙の駐車を遮る縁石、ブロックを設置しない事。 甲乙共に、幅５０ｃｍの区画に常時物を置かない事。 等と言った15項目程の協定書を見せられ、駐車に関しても安心して購入を決断しました。 ところが、建物の引渡しが完了した後、少し前に入居を完了していた隣家に挨拶に伺ったところ、駐車協定の件で売主とトラブルになっている事を聞きました。 それで売主に確認したところ、隣家の方が物件引渡し後になって急に協定書にサインする事を拒んでおり、口頭で承諾しているのだから書面を交わす事はできないと拒否されたそうです。 売主に隣家の売買契約書に駐車協定の文言記載があったのではと確認したところ、何度も隣家に伝えて信頼関係も出来ていたので、隣家の売買契約書には駐車協定に関する記事は記載されていなかったそうです。 売主として、今後も隣家の説得（売主負担で土地賃貸契約を含めて）にあたると言われ、数ヶ月に一回は報告を受けているのですが、進展なしで今後どうすれば良いか悩んでおります。 隣家に無理強いをして機嫌を損ねても、余計拗れそうですし、協定書がないので私生活でも、隣家の機嫌を損ねないよう注意して生活しております。 今後の対応として何か良いアドバイスが御座いましたら宜しくお願いいたします。 因みに売主に対して、約２年が経過する今からでも売買契約不履行で保障を受ける事ができるのでしょうか？近傍の駐車場の相場は１万円/月程で、隣家（第三者）の理由（塀の設置等）で駐車が出来なくなった場合、その後の駐車保障を行う等の駐車協定を交わす事は可能でしょうか？宜しくお願いします。

破産会社に債権があり、当社が資材置き場として使用貸借していた破産会社所有の土地を買い受けることになりました。もちろん破産管財人を通じ裁判所と抵当権者の許可が前提です（内諾は出ています）。 事情があり、今回の取引後、すぐに転売したいと考えていますが、売却先が資金調達予定の金融機関が難色を示しているらしいのです。 何か問題があるのでしょうか？根拠を明示のうえご教授くださいませ。

現在、不動産会社仲介で1戸建てを賃貸し中です。 今回、賃貸契約書の賃料の変更のほかにいくつか契約の内容を変更したいので（賃借人了解済み）、新たに契約書の作成を不動産会社に依頼した場合、不動産会社へ支払う手数料の額を教えていただけないでしょうか？ 名義人は同じです。 どうぞよろしくお願いします。

風致地区に中古住宅購入を考えていますが住居の一部に将来美容室を作りたいのですが 可能でしょうか？

初歩的な質問なのですが、借地権は土地賃貸借契約書でどのような文言で有効になるのですか。 賃貸借の期間が20年（もしくは３０年）とだけ定められていれば、よいのでしょうか。

事業にのみ用いられる建物の場合（居住に供する部分は無し）で、定期建物賃貸借の要件（事前に書面による説明・契約書に明記・終了通知も行う　など）を全て満たしていれば、特に理由無く再契約を拒否する事は法律上は可能なのでしょうか？ 契約の段階では感じなかったのですが、いざ契約してみると近隣とのトラブルが多いので辟易しております。法律に違反するとか賃料が滞ったりしているとか、そう言った事はないのですが、とにかく非常に自己主張が非常に強く「まぁ、お互い様なところもあるのでこの程度は穏便に」という事がないので、他の入居者さんも辟易しております。 元も子も無い言い方をすれば「嫌な奴だから」というのが本音ですが、さすがにそれは再契約の交渉の際には言えないので「当方には再契約の意志はないので、期日到来したら退居して下さい。」というのは法律上は問題ないでしょうか？ （実際には一悶着どころじゃ無い事はあるとは思いますが） また、拒絶理由を求められた際に「理由を述べる義務はございません。」でよいものでしょうか？

私方は私道に面しており、５分の１の持分を持っています。 他に５件の家が、この私道に面しているのですが、５件のうち、私道について持分を持っているのは、５件のうち２件（５分の１、５分の３）しかありません。 他の３件は私道に対する持分を持っていないことになります。 残りの他の家が持分を得るには、どのような方法がありますか？ また、固定資産税の評価額を見てみたのですが、持分の私道には固定資産税がかからないのですか？

よろしくお願いします。 亡き主人から相続した一軒家を妻の私が他にも資産があったので 住所程度に娘が相続した一軒家の建物にお金にするとほんの60万円分 ぐらいの割合で共有にしていれてもらいました。 しかし娘はこの家に全く興味がなくいらないといい主人と子供で 別の賃貸にすんでいます。しかし賃貸はお金をすてるだけと 本人もわかっているのでこの共有名義の土地建物のほとんどを 持ち分としている娘が勝手に売らないか心配で夜も眠れません。 共有ですので私の印鑑証明などもいるので私が拒否をすればいいと思うのですが 中には悪い業者もいるので娘の持ち分を僅かでも買ってくれるところも あるのではないかと毎日びくびくしています。 土地は80坪ほどあり。私はそこに住んで場所もいいところです。 どなたかこの娘が自分の持ち分を売ろうとしたときに 阻止できる方法をおしえていただけないでしょうか。 いらないいらないを連発するし、行き来もないので話し合いができません。 私もいろいろなことを考えますが娘の印鑑証明がもらえません。 どうかよろしくお願いします。

今年、1月に自己破産申し立てを行い、先月開始決定手続きがなされました。 現在、破産管財人に事情を聞かれています。 今回の申し立てに先立ち、昨年10月に親戚に自宅（築7年）を任意売却しました。 親戚は、いつかは自分が破産するだろうということは知っていました。 売却価格は12百万でした。 住宅ローンが24百万ほどありましたので、売却代金はすべて保証会社に返済し、 抵当権も解除した上で売却しました。 売買には、不動産業者に間に立ってもらい、きちんとした手続きで行いました。 又、見積書も2箇所から取っています。 保証会社との交渉は弁護士にお願いしました。 ちなみに、近隣の新築の販売価格は18百～20百程度です。 心配しているのは、この任意売却が破産管財人に詐害行為とみなされ、 任意売却が取り消されるかもしれないということです。 （尚、負債の総額は、この住宅ローンの残高も含め、約7千万です。このうち半額は保証人としての借金ですが） 相談している弁護士は、（取消しは）ありえないといっていますが、 法的に任意売却を取り消すことができるものなのでしょうか。 もし、可能性があるならば、想定しておきたいと思い、質問させていただきます。 よろしくお願いいたします。

留置権は不法行為によって占有が始まったときは、主張できないみたいですが、 この不法行為には、故意過失が必要なのでしょうか？