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父親名義の家を子供の資金でリフォーム
- 父親名義の戸建（3階建て）の2階部分をリフォームして息子世帯が住もうと計画しています。リフォームの見積もりは1200万円で、全額息子が出す予定です。
- 銀行のローン申し込み条件に、申込者がリフォームする物件について、いくらかでも所有している事が条件となっているようで、所有権の一部移転？（区分登記？）を検討しています。
- 区分登記をする場合、移転するフロアの評価額に基づいて親から子への贈与となり、贈与税がかかる可能性があります。また、固定資産税の対象にもなる可能性があります。登記をしない場合、リフォーム費用は子から親への贈与となるかもしれません。
- 新築一戸建て
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１．「区分」の登記とは、マンションのように一棟の中にいくつもの「区分された独立した室」がある場合に、それぞれの「室」を一つの区分建物として登記するものです。 一戸建てでも、２階と１階とが完全に分断され、それぞれ独立した「室」となっているような場合には区分の登記が可能ですが、通常の一戸建ての２階部分を別の建物として区分の登記をするようなことはできません。 ２．リフォームをするということは、建物という不動産に、新しい動産（材木・壁紙etc）をくっつけるという行為です。 このような場合、その「動産」の所有権は不動産に吸収されてしまいます。 したがって、子供が費用を出してリフォームをしたとしても、親の建物である以上、できあがったものは全て親の所有物となりますので、結果的に、「子→親」への贈与があったものとみなされます。 ３．贈与でなくすためには、できあがった建物の価値のうち、子供が投資した額に相当する持分を取得するようにする手段があります。 親と子の共有状態にするということです。 たとえば、１８００万円の建物に１２００万円を追加して３０００万円の建物ができたとすると、親と子との持分割合は１８００：１２００＝３：２が相当というようなこととなります。 （実際にはこのような簡単な計算とはなりませんが） 適正な割合がいくらになるかについては、わかりかねますし、税金問題が生じるものですので、現在の建物の評価証明書（市区町村役場の固定資産税課にて取得）を持って、税務署にてご相談下さい。 ４．現在の実務上では、３によって計算した適切な持分割合となるように、リフォーム前に所有権一部移転登記にて持分の移転を行っています。 なお、２階部分の＊＊m2を移転するとか言うようなことではなく、建物全体の共有持分という考え方です。 登記手続きについては司法書士が行いますので、土地建物の登記簿謄本（登記事項証明書）及び土地建物の評価証明書を持参の上、お近くの司法書士さんにご相談下さい。 ３の持分についての「アドバイス」（回答ではなくあくまでもアドバイス）をもらえるとも思いますので、その後に税務署に行くようにすればよりわかりやすいでしょう。
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税金については専門家ではありませんので、見落としがあるかもしれません。 不動産の持分移転に関して生じる可能性のある税金としては、 １．贈与税 ２．不動産取得税 の２つでしょう。 どの程度の割合にすれば、どれだけの税金がかかる、という計算になりますので、個別具体的に計算してみる必要があるということです。 なお、持分移転登記を行うにあたっては、登記のための税金として登録免許税が別途かかります。 これは、移転する持分の価格（市町村役場での固定資産評価額）の１％です。
追記： 通常財産の贈与を受けた場合、基礎控除の１１０万円を越える部分については贈与税が課税されます。 ところで、現在は相続時精算課税制度と呼ばれる制度が存在します。 適用には一定の条件がありますし、完全に非課税になるわけではありませんが、制度の紹介だけしておきます。 なお、「贈与税が免除になる制度」という認識で紹介する向きもありますが、「相続時」に「精算」する「課税制度」という名前に示されているとおり、「贈与ではなく相続で取得した財産」とみなして「課税されます」ので、誤解なきようご注意下さい。 詳細は下記HPで。
補足
アドバイスありがとうございます。 1点質問させてください。 ------------------------------- ３．贈与でなくすためには、できあがった建物の価値のうち、子供が投資した額に相当する持分を取得するようにする手段があります。 親と子の共有状態にするということです。正な割合がいくらになるかについては、わかりかねますし、税金問題が生じるものですので、現在の建物の評価証明書（市区町村役場の固定資産税課にて取得）を持って、税務署にてご相談下さい。 ----------------------------- 持分で共有にすると、贈与税はかからないけれど、何か他の税金がかかるということでしょうか？よろしくお願いいたします。