賃貸か分譲か

質問

38歳と36歳の夫婦です。
現在都内に住み、都内で働いております。
二人とも働いており、年収は私が550万、妻が300万です。
わけあってこの後も子供はありません。

そんな二人ですので間取りは2LDKで十分なのですが、老後（定年退職後）の事を考えてちょっとマンションの購入を考えてます。
年齢が年齢なので35年ローンを組んでも繰り上げ返済をしないと老後の不安解消にはならないし、そうなるとローン＋繰り上下返済用貯蓄で結構な金額が毎月「住宅費」で出ることになります。

これなら毎月きちんと貯蓄できるんであれば、賃貸に住んでいて、定年を迎えた時に蓄えがあるほうが、引っ越しなどのフレキシブルさもあるし、借金はないし、別に無理して買わなくても？とかも思います。

絶対的正解はない事かもしれませんが、皆さんの体験やご意見をお聞かせ願えれば幸いです。
宜しくお願い致します。

回答No.3

titelist1 · ベストアンサー

永遠の課題です。
都内やその通勤圏での住宅費は尋常ではありません。賃貸の費用は家賃だけですからはっきりしています。分譲マンションの新築を買うとローン返済費用に管理費と修繕積み立て金と固定資産税が掛かります。修繕費は年数が経つと高くなります。この費用を合計すると賃貸家賃より少し安い程度で、絶対的な得ではありません。そのように賃貸が出来ているのです。
一方でマンションの資産価値は低下します。ここ10年ほどは売値の低下があまりなく、10年前のマンションは買った時よりも値上がりしています。それは10年前のどん底景気で新築の値段がとても安かったのです。東京五輪の期待もあって今やブームになっています。しかし、長い目でみると平均して月に数万円は価値が下がるのです。
したがって、分譲マンションを買うと老後に持っている資産は少なくなるかもしれません。しかし、それは当たり前で良い住まいに住んだのですから、それだけのコストはかかるのです。新築戸建てには管理費や修繕積み立て金は要りませんが、維持費に費用が掛かるのも当たり前です。しかし、土地は資産として残ります。
賃貸の怖いのは老人には良い賃貸を貸してもらえない状況があるからです。死んでいるのも分らず放置され白骨死体が出たらもう人には貸せません。大家が嫌がるのもわかります。だから、自分の家がないのは怖いのです。だからと言って持っていても、老人介護施設に行かねばならないなら、やはりお金がいります。　『人生は火宅にして安住することなし』
しかし、私は子供が居るので資産価値を残すために新築戸建てを選択しました。

お礼

この度は回答有難うございます。
「持家を持っていても老人介護施設に行かねばならないならお金がかかる」
と言う意見は目から鱗でした。
確かに、老人になった時に、その家で、しかももうその頃には時代の先端でもなくなった家で悠々暮らせるとは限らないですもんね。
とても参考になりました。

回答No.8

shoppooh

はじめまして。
ちょうど土地の値段が最安値・・・と言われている時期だった事もあり、
結婚と同時に新築マンションを購入して10年を目前に売却した経験があります。
都内です。
現在は都内の賃貸です。
世帯年収はboxer48 さんと同じくらいです。
子供が１人います。

元々将来的に手放す予定だったので、10年を境にステップローンにしていた
関係でローン状況を見直し、売却になりました。
賃貸では儲けにならないとわかったので売却にしました。

その時の不動産の人が投資マンションコンサルもやってる人でしたので、
いろいろなマンション状況を教えてくれ、大変勉強になったので
参考になれば・・・と思い、コメントを書かせて頂きます。

マンションの最大のデメリットは、老朽化した時の対策だそうです。
築30年、40年となると、売るにも売れない、建物は傷みが激しくなる・・・など
いろいろとあるみたいです。（特に阪神大震災前の建物は建築基準が違うので）

全体を建て直すには、どのマンションも修繕積立金では全然足りないそうで、
多額の不足分を徴収されるみたいです。（その事実に気づいていない人が多いらしい）
住人の８割だか、９割が立て替えに賛成したら、お金を出さなければいけないそうです。

持家は資産　と言いますが、老朽化したマンションは戸建てとは違う問題が
あるらしいので、それらの事を踏まえた上で購入を考えた方がいい
と説明をうけました。

参考になさってください

お礼

ご回答有難うございます。
実体験とても参考になりました。

回答No.7

jhayashi

賃貸って　人に貸すわけですから慈善事業でもない限り
そこには「利益」を得るわけで
不動産投資信託でも3～4％の配当が得られますし
東京でも空家が13%とかあります

自己所有だと自分の「利益＝リスク」なわけで
購入するというリスクを取れば１～２割くらい得するといえると思ってます
逆の言い方すれば　賃貸は１～２割　無駄に金払っている

将来設計できるまでは賃貸が良いとは思います

お礼

なるほど。言われて納得です。
リスクの分だけ益はあるわけですね・・・
参考になりました！

回答No.6

Mokuzo100nenn

＞退職・引退した時に、それまで貯めていた金や退職金で、小さな町に住宅を購入したとして、そこからは家賃がいらないわけだから年金でほそぼそと暮らすというイメージでしょうか？

もう少々、攻めの人生を送る手もあります。

マンションの購入に迷うぐらいですから、ある程度の頭金があるという前提で考えてみましょう。

たとえば1000万円を準備したとして、それを自宅購入の頭金に使うのではなくて、賃貸マンションの購入に使います。
2500万円ぐらいの中古マンションに1000万円を自己資金で、残りの1500万円を投資マンションローンで購入しましょう。
15年返済で、毎年の返済額は120万円ぐらいですが、家賃収入も120～150万円が期待できます。
つまり、あなたは1000万円を支払っただけで、残りの1500万円は賃借人が支払ってくれるわけです。

ご自身も賃貸住宅に住み続けることで、5年で1000万円を貯蓄し、5年ごとに賃貸用の中古マンションを一軒ずつ買いましょう。
60歳になるころには、4-5軒の賃貸マンションを持っていることになりますので、退職・引退時点で、其のうちの2-3軒を換金処分して、そのカネで好きな街に自分用の住宅を買いましょう。

自分の住宅が手に入り、年金と残った賃貸マンションの家賃収入で、そこそこカネに不自由しない引退生活が可能になります。

補足

補足への回答有難うございます。
もしかしたら、私の補足の意味が誤って伝わったかもしれないので、再補足させて頂きます。

＞勤務中は、通勤の便が良い賃貸住宅に住まい、退職・引退を機に好きな街に小さな戸建て住宅を購入するのが一番リーズナブルな（＝金銭的に無駄のない）選択肢と思います

とおっしゃったので、それだと
「老後、年金だけでは生活厳しいので切り崩して使う分の貯蓄」
と
「引退後に小さな戸建を買う分の貯蓄」
の2本立てで貯蓄が必要になり、もっと厳しくないですか？
と言いたかったのです。
細々とが嫌なわけでも攻めの人生をしたいわけでもないです

回答No.5

cubetaro

雑誌（マンションひいき）の比較だと、５０年住んでようやくトントンだそうです。
　なので、金銭的なメリットはほとんどありません。

　あと、自立した生活がいつまで送れるかもわからないので、施設に入る事を考えると、老後のために買うメリットもあまりないかと。

　----------
　唯一、メリットがあるとすれば「大黒柱が倒れた時」でしょうか。
　住宅ローンが免除になるので、配偶者はローン（家賃）の事を気にしないで生活できます。

　あとは、ペットが飼いたいとか、庭を耕したいとか、金銭以外で、持家を持つメリットがあるなら、購入を検討しても良いかと。

補足

この度は早速のご回答有難うございます。
そうなんです、１点だけ賃貸で困っている（と言うほどではないですが）のが、犬を飼っていて（これからも飼い続けたいです）、毎回物件の選択肢が少ないことなんです。
傷や汚れにも気をつかわないといけないですし。
私の場合はそれが検討する理由にあたりますかね

回答No.4

Mokuzo100nenn

子供が居ない人が、無理して（＝ローンを組んで）マンションを購入する必要はありません。

勤務中は、通勤の便が良い賃貸住宅に住まい、退職・引退を機に好きな街に小さな戸建て住宅を購入するのが一番リーズナブルな（＝金銭的に無駄のない）選択肢と思います。

補足

この度はご回答有難うございます。
退職・引退した時に、それまで貯めていた金や退職金で、小さな町に住宅を購入したとして、そこからは家賃がいらないわけだから年金でほそぼそと暮らすというイメージでしょうか？
定年後も、最近の平均寿命程度生きてしまえば結構生活費にお金がかかると聞いたのですが。
いまから６５歳までの間に「定年後の住宅購入費」と「定年後の安心の貯蓄」の両方を貯蓄するのはかなり負担なように思うのですが、考えが足りないでしょうか？

回答No.2

hanzo2000

考えれば考えるほど、どっちでもいい、という結論になりますよね。

【分譲を買うなら】
マンションを買うなら、売却しやすい物件にすべきでしょうね。
キチンとマンションの返済を終えられたら、そこで売却すれば一定の資金を得られます。
賃貸に住んで貯蓄するのと同じ効果です。
しかし、売れるかどうかについてはまた違うリスクを抱えます。
人口減の昨今ですし。
老後に2LDKは必要ないかもしれません（もう少し狭くてもよいかもしれません）。

【賃貸なら】
今後の少子高齢化、人口減を考えると、
老人に部屋を貸し出さないと、賃貸物件はどんどん立ち行かなくなります。
今後、賃貸住宅マーケットにおいて、老人は「よいお客」というか、
メインの利用者層になっていくでしょう。
老人だと借りにくいというのはいまに限ったことであると、
私は個人的に予想しています。

賃貸なら、住宅供給公社などの提供する物件に住み、
当面は家賃を低く抑えて貯蓄に回す、などの柔軟性もあります。

【結論】
ファイナンス的にはどちらもそれなりにリスクもメリットもあります。

家や住まいに興味があり、いろいろ自分でいじくりたいなら分譲でしょう。
分譲の方が圧倒的に造りがよいですし。
不動産経営に興味がある場合も分譲がよいでしょう。

住まいにそれほど強い興味がなく、
フレキシブルに生活したいなら賃貸がオススメでしょうね。

お礼

この度はご回答ありがとうございます。
確かに、どっちでもいいですね。
私どもの場合はそれほど部屋にこだわりにはないのですが（グレードやデザインなど）、子供がいないこともあり、犬を飼っており、今後も飼う予定です。
賃貸の際いつも物件の選択肢が少なく、初期費用も高くなることもあるので、その解消をとるか、フレキシブル性をとるかですね。
参考になりました。
有難うございました。

回答No.1

86tarou

購入して完済してしまえば、それ以降の住居費（賃貸なら家賃）は掛からなくなります（修繕積立金や管理費は一生掛かりますが…）。賃貸であれば一生掛かるので、その分老後資金として貯めておかないといけない金額が増えることになります。定年時に蓄えが多くなるといっても、その後の出費が多ければ、その辺りの計算もしてみないとどちらが良いかなんて分かりません。それでも賃貸の方は自由度が高いですが（比較的簡単に新築や築浅に引っ越すことも可能）、引っ越すにしても高齢になってからでは審査に通らないこともあり得ます。

今マンションを買うとして、闇雲に35年ローンでは無理があります。少なくとも定年までのローンにしておくべきでしょう。金利は全期間固定金利で試算し、これで無理なく借りられる金額をはじき出してください。これに頭金を足し、諸費用を引けば購入可能物件価格が出来ます。これで買えるかどうかも判断の基準で、新築であれば終の棲家とも出来るでしょう将来引っ越す可能性があるなら、完済するまでは足枷になる可能性があるので購入は止めておいた方が良いかもしれません。

購入は人生を左右する借金をするので慎重に行い、上記した定年までのローンでも10年程度は短縮して、完済後は老後資金の貯蓄に充てないと困るかもしれません。
また、諸費用（物件価格の５～10％程度）は現金が必要であり、頭金についても物件価格の20～30％以上は用意し（出来れば半額）、ローン残高＞マンションン価値にならないようにしておきましょう。返済額については固定資産税（年10万円～）や修繕積立金、管理費等が増えることを考えると、現在の家賃よりは数万円少なくないと今と同じ家計状態にはなりません。

この辺りを自分で計算出来ないなら、お金を払ってでもＦＰ等に相談することをお勧めします。

お礼

ご回答ありがとうございました！