住宅ローンの借り換えについて

質問

一戸建ての住宅ローンの件で質問します。
詳しい方、アドバイスお願いします。
今現在40代妻の名義、ローンも私の名前です。
数年前再婚し、今家は身内のものに貸してます。
来年辺り家に戻ろうかと検討しているのですが、
家の名義も変え、ローンを主人で組み換えられないかと考えています。
私は昨年長く勤めた会社を辞め、パート勤めをしています。
贈与税が発生しない、夫婦間での借り換え方法について、お知恵を貸してください。

戻るついでに、リフォームもしたいと思っています(すべてローンです)
宜しくお願いします。

回答No.4

86tarou · ベストアンサー

No.2です。

名義は妻のままで、リフォームローンは主人で組んだ場合、贈与税は発生しますでしょうか？＞
リフォーム代金を旦那さんが出しているのに、名義があなたでは贈与になるのは考えれば分るかと思います。あなたの所有する家にお金を掛けるのですから。

その場合、回避する方法はありますか？＞
リフォーム代に相当する不動産名義を旦那さんの持ち分登記にすることです。これをしないという前提なら、夫婦間でリフォーム代を借りるということくらいしか思いつきません。この場合は正式な借用書を作成し、低過ぎない金利も設定して毎月返済しないと贈与になる可能性があります。返済は銀行振込等の形に残るものにしておくと、税務署の調べが入っても証明することが出来ます。パート代で返済出来るなら、この方法は使えるかと思いますよ。生活費は旦那さんが全て出しても贈与にはなりませんので。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

お礼

色々アドバイス頂き有り難うございました。参考にさせて頂きます。

回答No.3

manno1966

> この際、贈与税は発生しますでしょうか…？
質問者次第ですから、回答者には判りません。回答不能です。

家の価値が１０００万円、ローン残が５００万円とします。

夫が１０００万円借りてそれを妻に払い、妻は５００万円のローンを返済し残りの５００万円は貯金したと言うことなら、何処にも贈与の事実はありませんので、贈与税もありません。

夫が１０００万円借りてそれを妻に払い、妻は５００万円のローンを返済し、残りの５００万円は夫のローンの繰上げ返済につかったなら、夫は贈与を受けたとなりますから、贈与税が発生します。

夫が５００万円借りてそれを妻に払い、妻は５００万円のローンを返済と言うことなら、夫は本来の価値との差額の５００万円の得をした、つまり贈与を受けたとなりますから、贈与税が発生します。

お礼

詳しく説明してくださり有り難うございました。

回答No.2

86tarou

横レス失礼します <m(_ _)m>

贈与税については、夫婦間の売買とした時にどちらかが得することにならなければ問題ないです。

例えば現在の不動産価値が1000万円、ローン残高が500万円とし、これに300万円掛けてリフォームするとします。見掛け上不動産価値は1300万円になり、あなたは800万円出すことになります。このうち500万円をあなたから貰い、奥さんはローンを完済します。これは贈与に当たりますが、その分不動産名義をあなたにすれば贈与税は掛かりません。リフォーム代も同じで、合計800万円分あなたの名義にすれば贈与税は掛からないことになるのです。逆に奥さんの方から考えると、1000万円の資産をあなたに贈与し、ローンの500万円を贈与して貰うので、差し引き500万円の持ち分登記を残さないといけないことになるので計算が合うのはお分かりになるかと思います。
具体的にこの場合は、８（あなた）：５（奥さん）で不動産登記すれば贈与税は掛からないということになります。

ただ、これがあなたが払う金額が多く奥さんの持ち分を０にしても正当に売買したことにならなければ（例えば不動産価値よりローン残高の方が多い場合）、その分贈与したことになってしまいます。この場合は、奥さんのローンを完済せずに一部残す等しないと贈与税が掛かることになります。もしこの金額が少ない時は、贈与税の申告をして贈与税を払ってしまうのもありかもしれません。

補足

詳しく説明してくださり有り難うございます。もう１つ良ければ教えて下さい。
名義は妻のままで、リフォームローンは主人で組んだ場合、贈与税は発生しますでしょうか？その場合、回避する方法はありますか？

回答No.1

manno1966

> 夫婦間での借り換え方法
住宅ローンての事を考えているなら、無いです。
親族や夫婦間での所有権移転には、住宅ローンは使えません。

単なる不動産ローンなら可能。
その家を担保にして、所有者である妻を連帯保証人にして夫がお金を借りて、妻の家を買い、そのローンを夫が返済すると言う形になります。

> リフォームもしたいと思っています(すべてローンです)]
所有権移転後なら、返済比率以外はリフォームローンも問題になるものは無いでしょう。

お礼

詳しく説明してくださり有り難うございました。

補足

有り難うございます。合わせて教えてください。この際、贈与税は発生しますでしょうか…？