土地の本契約と固定資産税

質問

支離滅裂な文章で失礼します！

仮契約をしている土地を本契約しようとしています。
が、９月に本契約予定だったのですが
不動産屋さんの都合で8月中にしてほしいといわれました。

仮契約はすでにしているのですが
８月の最終週と９月の初めに契約するのとでは固定資産税は変わってきますでしょうか?

８月に本契約をしたら８月分の固定資産税を払わなければいけなくなる。とかはないですか？
日割りなのでしょうか？？

正直私的には一度ケチのついた土地なので契約なんぞ破棄してしまえ！
と思っているぐらいなのですが主人が気に入っていて不動産やさんのいいなりです。

それでいてまた、予定の日より早く契約しろときているので何か裏があるのでは？？
と疑ってしまい、考えられる事では固定資産税？という事で質問させてもらっています。

それ以外になにか契約を早めてなにか損とかはしないでしょうか？？

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

質問者さんは売主？、買主？（たぶん、買主だと思いますが）

> ８月の最終週と９月の初めに契約するのとでは固定資産税は変わってきますでしょうか

　それは売主と買主の「合意」次第です。

　法律的には、なにも定めがありません。

　むしろ、固定資産税の納税義務者は、その年の「1月1日現在の所有者」と決まっていますので、ほかの人が「その年の固定資産税を取られる」ということは、法律上ありません。

　売主が買主から「固定資産税」を取ったら違法です。

　「税金を取る」とは「課税する」ということですが、彼には「課税権がない」からです。固定資産税を取れるのは、市町村だけです。国もダメ、県もダメ、ましてや民間人は絶対ダメです。取れません。

　実は、俗に「固定資産税」と言って売主が買主から受け取る金銭は、売買代金の一部なのです。「固定資産税に相当する額」です。

　それゆえ、質問者さんと売主の間の「合意」次第でいくらでもＯＫです。ゼロでもいいし、「最近3年分の固定資産税相当額を払え」と言っても、悪くありません。

　払いたくなければ「イヤだ」「下げてくれ」「下げないなら買うのは止めた」と言えばいいだけのことです。

　質問者さんが「1000万円が相場だ」と思っている土地に、売主が「2000万円なら売る」と言ったら値切ったり、購入を断るでしょ？それと１００％同じです。

　でもって、買主である質問者さんは、売主に支払った「固定資産税」なるものを、それは固定資産税ではないので、公租公課にするのはできません。「売買代金」に加算してください。

　で、契約を急ぐのは、やっぱり「資金繰り」のことが一番の原因ではないでしょうか。早くお金が欲しいと。

　まあ、9月まで契約を引き延ばせば「9月分までくれ」と言いやすいですが、急いで8月に契約すれば、「8月分までくれ」としか言えませんから、売主に不利ですのでね。急ぐ理由にはなりません。

　でなければ、土地の値下がりが予想される何かがあったとか。たとえば、鉄道の駅の建設が中止になったなどですね。

　あと手数料にかかる消費税が上がるのはまだ先ですし。

　そんなことはめったにあることではありませんので、8月期決算の関係で、やはり資金繰りが原因かと思います。

お礼

回答ありがとうございます。

どうも固定資産税は日割りのようですね。
８月は決算期ですか。

という事は資産繰りで早めにという事なんですね。

結局日にちの都合がつかないという事で８月の末に仕事を有給とって
契約する事になったみたいです。
銀行の都合でダメとかも言われました。なんのこっちゃ？？

回答No.5

turbotjc

業者してます。

まず固定資産税については、法律上の支払い義務はその年1月1日での所有者になります。ただし不動産取引での実務上は、引き渡し日（残金決済時、所有権移転時）をもって売主・買主間で日割り精算するのが一般的です。

＞８月の最終週と９月の初めに契約するのとでは固定資産税は変わってきますでしょうか?
一般的な契約であれば、仮に引き渡し予定日が変わらないのであれば契約日がいつであろうと固定資産税の精算には影響しません。早く契約した分だけ引き渡しも早くなるのであれば影響します。

細かい事情は知りようもありませんが、単に営業マンが早く契約を取りたいというだけなのではないかなと思いますね。ただ契約までは相手からキャンセルされる可能性もありますので、購入の意志が固いのであれば逆に早めの方がいいとは思います。

お礼

回答ありがとうございます。

残金も払ってしまうのですが引き渡し日は最初の予定でってできるのでしょうか？

相手の都合に振り回されるのが非常に腹がたちます。
こちらは二人とも働いているのでそれに合わせて仕事をしているのに。
かなり周りに迷惑をかけて休みをとらないといけないので
ホントに腹がたちます。

そしてそんな不動産屋さんにいいなりな主人にも腹がたちます。

主人は気にいっている土地ですが私はそこまで気にいっていないので
向こうからキャンセルを言って来てくれないかしら？

回答No.4

lock_on

まず質問者さんについておそらく重大な勘違いがあると思われますのでその点を指摘します。

仮契約と本契約という表現をしていますが、手付金を払ってあとで残金を払うという契約形態と思われます。つまりすでに契約は成立しております。それを破棄するには契約の内容にもよりますが、手付金を放棄することになるのが一般的です。ケチがついたとのことですが、そのケチの内容によってどちらかが悪いとなり、それによって手付金の処置も変わる可能性はあります。

固定資産税は所有権移転の前日までが売主、移転日から買主が負担となるように日割計算することが多いです。おそらく売主が前払いしていると思われる税額を日割り計算して買主が売主に戻す契約でないでしょうか。

不動産業者が決済を急がせる理由は、売主が現金を早く欲しい、業者が自分のノルマを達成できそう、のいずれかと思われます。固定資産税精算の点だけで決済日をどうこうすることは通常はありません。

お礼

回答ありがとうございます。

ケチがついたというのは仮契約の時にも急がされ
今日仮契約しないと建築条件付きの土地にする！と言われ
それに主人があせって仮契約をしたのでそんなおどしをかけてくるような
売主が売っている土地なんか買うな！と私は思っていた次第です。
（もともと建築条件付きだったのが売れなくて
建築条件をはずしたら私たちが食いついたという土地です。
建築条件つけたらまた売れないんじゃないの？何いってんの？ってのが私の気持ちです）

それでいてまたせかす。ときたので足元みられて頭にきているのです。
ローンが下りなかったから契約破棄！！ってしたくてしたくてたまりません。

回答No.3

doraemonhimitu

固定資産税の精算は売買代金を全額支払った段階で所有権が移転した時に発生するもので契約上では全く問題はありません。しかるに、契約しても残金を支払って所有権が質問者にならなければ精算する必要はありません。よって、契約を速めても、当初予定していた残金支払い時を変えなければ負担は発生しません。
尚、固定資産税の精算基準日については様々な意見があります。課税基準日が1月1日となっていますので、1月をスタート時とする場合と、会計年度り4月をスタートとする場合がありますが、あくまでも話し合いで対応します。また、月単位か日数単位の精算かはこれも話し合いとなります。

お礼

回答ありがとうございます。

残金も支払うみたいです。銀行の前で待ち合わせとかって言われたみたいです。

やっぱり少しは固定資産税多くなりそうですね。
ま～でも日割りならまだ数千円って事でしょうか。

回答No.2

swn552

契約が早くて特別損することはないです。個別特殊な要因まではわかりません。
営業マンが契約を急ぐのは、ごく普通のことです。８月の成績が足りないとか。

固定資産税の精算をどうするかは、地域によって慣習も違うし、ケースバイケースです。

良く行われているやり方は・・・、
本年度の固定資産税額を、契約日ではなく決済(引渡日）を基準にそれ以降年末までの日数を日割りで計算して、買主が売り主に支払う・・・、というやり方です。

例として、本年度の固定資産税が１２万円だったとして、８月に契約し、１１月に決済し、年末まで残り日数が６０日だったとしたら、120,000円×60/365=19,726円。19,726円を、買主が売り主に支払う。
というやり方です。

固定資産税は毎年１月１日現在の所有者に対して課税されるので、実態的にはその前年度の所有に対して課税されているような感じですが、売り主にとってはもう手渡した物件の税金を払い続けることになるので、上記のような精算方法が採られています。

固定資産税の精算は、決済日（残金を支払い、所有権移転登記の手続きをする日）と覚えておいてください。

お礼

回答ありがとうございます。
日割りなのですね。詳しい計算ありがとうございます。

所有権移転の手続きもするみたいです。残金を払いにいくので。
急に言われてもお金の準備大変やっちゅうねん！
忙しいのに仕事休まなあかんのかい！って感じですが。

どうも８月で決定みたいです。
営業マンの成績の問題ですか～あ～嫌だな～