マンション区分とアパート1棟における維持費用の比較

質問

これまで不動産投資の対象としてアパート1棟について勉強をしていましたが、最近マンション区分にも目を向けるようになりました。マンション区分とアパート1棟における維持費用の違いを次のように理解していますが、勘違いしている点はありますか。また、他にもあればご教示頂けると幸いです。

■アパート1棟にかかる維持費用は次のようなものがあると考えています。
　　・　共有スペースの光熱費・水道代
　　・　火災保険/地震保険
　　・　管理費(1)(管理会社利用時：入居者管理、賃貸/家賃保証、清掃など)
　　・　修繕積立金(積立)
　　・　広告費(入居者募集時)
　　・　租税公課

■マンション区分にかかる維持費用は次のようなものがあると考えています。
　　・　管理費(1)(管理会社利用時：入居者管理、賃貸/家賃保証など)
　　・　管理費(2)(マンションオーナーに払う分)
　　・　修繕積立金(掛け捨て)
　　・　広告費(入居者募集時)
　　・　租税公課

■違い
　　・　アパート1棟とは違いマンション区分は建物自体の火災保険/地震保険などは不要。
　　　 (入居者が入る家財保険はここでの対象外)
　　・　管理費(1)について、アパート1棟とマンション区分とでは管理内容が異なる。
　　・　マンション区分とアパート1棟の維持費用の内容は若干の差異があるものの、
　　　 収入に対する維持費用の割合は大きくは変わらない。

回答No.2

st_augustinus

維持費用に焦点を当ててらっしゃいますが、ご存知のように出口戦略を考えた場合、土地のない区分マンションは、当然価値が0に近くなりますから、投げ売りするしかなくなりますね。
また、管理に関しても、区分は管理会社が修繕積み立てを当初少なくして、実質の利回りを良く見せていても、管理が行き届いてなくて、入居付けが難しかったり、もしくはいざ大規模修繕になったら、一時金を要求されるなどもあると聞いていますので、自分でコントロールのできない部分が大きくなります。
それに、区分マンションの管理費は、家賃に対しては、かなりな割合になるとおもいます。1棟ものの管理委託料のように3～5％におさえられる物件を探すのも、これまた難しいと思いますよ。
また当然のように、区分マンションは、100か0かですが、1棟ものなら一部屋空いてもまだ収入がありますので、特に借入をされる場合は、リスクが大きく変わりますよ。
借入をしないでお試しというのなら、あとは好みの問題ですね。

回答No.1

bara2001

一般論で言えばなんとでも言えます。
私は２０年以上、自主管理の大家をやってますが、この不況の時代でもそこそこご入居いただいています（今はうちは入居率９割くらいですか。周辺の大手管理会社の物件では５～６割くらいですね）。
管理会社に丸投げするのと、自主管理では、管理費自体が変わってきますので、費用の名目だけで比較すること自体に意味がありません。
物件に手間暇かければ、今でもそれなりにリターンのある業界です。うちの物件でもっとも古いのは築３０年ほどの物件ですが、今は満室です。
愛知県名古屋市郊外の物件なので競争は激しい地域ですが、きちんと管理すればそれなりの効果があります。

一般論として投資目的で購入するのであれば、区分所有マンションではなく、一棟買いをしてください。
区分所有マンションは何をしようと思っても、あれこれ制約がかかって、事業として自由な采配を振るうことができません。

お礼

ご回答ありがとうございました。
bara2001さんの言うとおり、丸投げするのと、自主管理ではかなり違ってくるかと思います。
bara2001さんのように最終的には一棟買いを目指したいですね。

私は質問内容に記載させて頂いた通り、一棟買いを目指していましたが、なかなか納得できる物件が出てこず、まずは手軽に購入できるマンション区分で節税効果を得ながら、不動産投資とはどういったものかを感じたいと思っています。
その一環で、今回は「マンション区分とアパート一棟の維持費用の違い」をおさえておきたかった為、
ご質問させて頂いた次第です。