中古マンション購入・・・住宅ローン融資のこと

質問

築３０年の中古マンションの購入を考えており、先日、金融機関に事前審査を申し込みました。

内容は、こんな感じです。

『￥２６８０万の物件に対し、￥２２４０万の融資可能』との事でした。

※新築と違い、１００％の融資はないとのことははじめから了承しています。

物件価格以外にも、その他もろもろの諸費用が必要ですし、自己資金との兼ね合いから、￥２０００万ほどの狭い物件に変えるつもりです。

そこで質問ですが、ここで算出された融資可能額とは、あくまで￥２６８０万に対しての金額で、物件価格が安くなった場合、比例して融資額も下がるのでしょうか。

銀行の担当者に伺っても、「審査を通してみないとわかりません」という返答なので、一般的にはどうなのか？教えていただきたいと思います。

どうぞ、よろしくお願いいたします。

回答No.3

oska · ベストアンサー

＞物件価格が安くなった場合、比例して融資額も下がるのでしょうか。

購入対象物件（担保物件）の評価額以上の融資は、行ないません。
「￥２６８０万の物件に対し、￥２２４０万の融資可能」ですから、物件価値が下がれば比例して融資額も下がりますね。
質問者さまに強い金銭的信用があっても、残念ながら担保物権評価額が基本となります。
年収が１億円あっても、１０００万円の住宅を購入する場合は「１０００万円限度」なのです。
住宅ローン！ですから・・・。
５０００万円のフェラーリを自動車ローンで購入する時は、５０００万円を限度に融資を行ないます。

余談ですが・・・。
中古マンションの場合は、前所有者が「管理費・共益費・修繕積立金」を確実に払っている事を確認して下さいね。
過去所有者に未払いがあれば、購入した方が「過去に遡って支払う義務」を負います。
「何でやねん！」と拒否しても、法律でも決まっていますからね。
聞いたところでは、四国の某不動産屋は２００万円以上も滞納しているようです。
「１円も払わない。管理費・共益費・修繕積立金が必要な事は知らなかった！」と、不動産屋とは思えない不思議な理論武装で管理組合ともめているようですよ。
管理が厳しい管理組合では、直ぐに裁判所での訴訟になります。
質問者さまが購入するマンションに、滞納が無い事を確実に確認して下さいね。

お礼

ご回答、ありがとうございました♪

＞四国の某不動産屋は２００万円以上も滞納しているようです

このようなことが現実にあるとは、驚きですが、事前に確認してみます。

回答No.2

86tarou

通常は収入と年齢等から算出される融資可能金額と、担保価値から算出される融資可能額との少ない方が融資可能となります。なので、少なくともあなたの場合2240万円以上は借りられる可能性がありますが、担保物件によってはこれよりも少なくなることも当然あります。物件の担保価値としては、同じ物件価格でも築年数が少ない方が多いでしょうし、新築なら100％かそれに近い金額を借りられると思います。

これらを踏まえて、あなたの収入と年齢では幾ら借りられるかを聞いて把握しておくとともに、中古物件では50～80％程度までだと思っておく方が良いでしょうか。
なお、借りられれば完済出来る保証なんてものはなく、これよりも遥かに少ない借入金で無理のないローンとしないと将来後悔することになるかもしれませんよ（物件の担保価値で制限を受けたのではなく、収入と年齢で決まる借入金額の上限を借りた場合）。

お礼

さっそくのご回答、ありがとうございます♪
やはり、いろいろなケースがあり、一概にいえないという事ですね。

銀行のかたも、そのようにおしゃっていました。

回答No.1

LancerVII

こんにちは。

物件が変わると、その物件を担保としてどれだけ確保できるかが銀行側からしてみれば変わりますので再審査になるのではないかと思います。

お礼

さっそくのご回答をありがとうございます♪
説明不足でスミマセン。

物件は、同じマンション内で、もう少し狭いタイプの部屋にしようか、と考えています。

もちろん、部屋が変わると、再審査になると思っていますが、この場合、物件価格が下がったとしても今回と同じ８３．５％ほどの融資額なのか・・・一般的にはどうなのかお聞きしたいと思って質問させていただきました。