住宅ローンの審査

質問

2500万の住宅ローンの審査を通しました。
結果は2000万までは通るが(保証会社を使って)、500万は保証人をつけてほしいという事でした。しかもできれば身内で…という事なんですが、なってくれる人、もしくは審査に通りそうな人がいません。この場合、500万だけ違う銀行で、とかできるのでしょうか？それともあきらめたほうが良いでしょうか。
何か良い方法があればおしえてください。

回答No.5

noname#11476 · ベストアンサー

それはご質問の条件だけではとても判断できない難しい問題です。
道路が拡張されるということは、メリットとデメリットの両方があります。

交通量の多い道路だと沿線に大型店舗などが進出してにぎやかになり、商業地として栄える可能性が生まれます。そのためその周辺もまた商業地となり、結果として周辺地価全体があがるという可能性はあります。

デメリットは交通量増加により空気が汚く生活環境としてはマイナスとなるため、道路沿線上は栄えるものの、周辺部の住宅地はむしろ下がるということもあります。
ひどいケースだと単なるバイパスになるだけで道路沿線の地価上昇すら起きない可能性もあります。

どちらに転ぶのかは他の地理的な条件、都市計画などが関係するため一概には言えません。

私個人で言うならば自分の住む土地は土地の価値よりも住環境のよいところにしたいので、むしろそういう場所を避けます。なぜならば住む限りは、環境がよいところに住みたいし、経済的にも土地の価値があがると固定資産税の上昇というマイナス要因しかないからです。土地価格上昇は転売するときにしか効果が現れませんので。
もちろん将来転売したいときに、その土地が暴落しない（転売しやすい）土地であるかどうかは判断材料にします。長期的な話ですから、投機的にばくちを打つのは適当ではありませんので、将来の予測が立てにくい土地は敬遠します。

お礼

土地の値段が上がると固定資産税も上がるのですね。知りませんでした～!!道路に近いのではなく裏には小さな森林もあり静かな環境でマンションや大型店舗などの建設はできないという地区になっているようなので、著しく環境が悪くなるとは考えにくいのですが、保証人の件にしてもなかなか前途多難なのでじっくり考えようと思います。何度もご回答いただきありがとうございました!!!

回答No.4

noname#11476

債務超過とは、担保価値よりも借金の方が多いことを言います。
会社であれば会社資産よりも借金が多いと債務超過になったといわれます。
今日本で問題となっている不良債権とは債務超過でかつ返済が順調に行われなくなったものを言います。

担保価値は、初め２０００万円のものが、翌年には１９００万円に落ちたとします。
でもローンはたとえば２０年、金利３％のローンとすると、２０００万円の元金は、翌年にはまだ１９２６万円にかなっていません。つまり２６万円の債務超過となります。
このまま返済できなくなると不良債権となるわけです。

ご質問者の場合は中古で建物の価格はあまりなく土地だけということですから上記の効果は新築物件よりは小さく、まだましなのですが、抵当権を行使せざるを得ない状況となると、競売にかける必要があり、その場合は２０００万円の市場価値でもたとえば１５００万円というような低い価格で取引されてしまいますので、差押・競売にかかる諸費用も合わせると１２００万円程度しか価値を見ていません。
つまり、２０００万円のローンに対して１２００万円の価値ですから初めから債務超過ということです。

昔は大体土地の価格の１／２が銀行が安全とみなす抵当としての価値だといわれていましたが、土地自体の価値もずっとバブル崩壊後は下落傾向にありますので、特に長期ローンの場合は更に厳しく見ていると思われます。

補足

再度のご回答ありがとうございます!!とてもわかりやすいご説明で理解できました。
まるで専門家の方のようによくご存知なのですね～!?(私が知らなすぎなのですが(^^;)

これは質問とは離れているのですが、mickjey2さんの見解をお聞かせください。
その住宅に一番近い道路が今は片道1斜線ずつの道路なんですが、3年後にかなり大きい道路になります。それで土地の値段が上がるのではないかと考えているんですが、どう思われますか?

回答No.3

noname#11476

>家を売却するなどの手段をとるので迷惑はかからない」という事なのですが、違うのでしょうか???
それはあくまで資産価値（売却出来る金額）＞ローン残高の場合です。

たとえばマンションだと購入後急速に売却できる価格は下がってきます。
戸建でも建物はやはり同様で、むしろマンションよりも下落は激しいのです。
それに対してローン残高は元金均等払いでも直線的にしか下がっていきません。元利金等払い（一般的にはこちらが多く、毎月の支払が一定のもの）だと当初はなかなか元金が減りませんので、資産価値＜ローン残高になるのが普通です。

もしご質問者の場合が土地３０００万円、建物２０００万円で自己資金２５００万円でローン２５００万円とすると、数年後には売却できる金額は２５００万円～３５００万円程度あることになりますので、２５００万円のローンであってもその不動産屋の言うとおり迷惑をかけることは実際にはないでしょう。
ただし、保証人といっても連帯保証人を要求していると思いますので、債権者はたとえ売却して回収可能でも連帯保証人に請求する可能性はあります。
ですから、不動産屋のいう話は上記のようなことが成立する場合のみなのです。

なぜ銀行がこれ以上融資できないかというと、上記の話から債務超過の時期があるからなのです。
頭金が十分あり、たえず資産価値＞ローン残高であれば、審査はもっと通りやすいはずです。

ご質問者の場合はどうですか？

補足

そういう意味で不動産の人は言われていたのですね。
私の場合は頭金なしで、中古一戸建てで2300万、諸費用約200万です。建物は築7年で、知り合いにおそらく土地の値段だけではないかと言われました。(家の価値はほぼないのでは?ということです)

「債務超過の時期」とはどういう事なのでしょうか??
よろしければ詳しくおしえてください!!

回答No.2

noname#11476

ご質問者の詳しい状況はわかりませんので一般的な事例でのご回答で考えますと、

銀行の審査がとおらない場合はそもそも返済計画に無理がある

ということです。
もちろん特殊な事例も存在します。たとえば今は収入が少ないが２～３年ごに収入が大幅にＵＰする予定があるなどですね。現在年収が４００万円台でも、確実に２～３年後に年収が６００万円を超えるというのであれば、何とか通る算段を考えるということもありえるでしょう。（本当は将来の予測は出来ないのだから好ましくありませんが）

もし将来収入が上がる見込みがないのであれば、プロの目から見て行き詰まる可能性が高いと見ているということです。だから代わりに支払うことのできる有力な保証人を求めるわけです。

補足

ご回答ありがとうございます。不動産の担当の人が言うには「保証人といっても昔のように払えなくなって保証人が代わりに払うのではなく、家を売却するなどの手段をとるので迷惑はかからない」という事なのですが、違うのでしょうか???

回答No.1

notnot

もし会社員なら会社から借りられないんでしょうか？
2000万を貸す銀行が第一抵当をつけると思うので、第二抵当で500万を貸してくれる銀行があるかどうか。同じ基準で判断されたらだめでしょうね。でも銀行によって多少の差異はあるかもしれない。
専門家じゃないのでこれ以上わかりません。

お礼

そうですよね～ 会社からの借り入れできれば良いんですが、無理なようです。
早速のご回答ありがとうございました。