アパートで自殺があった時の大家の対処

質問

今日大変ショックなことがありました。不動産関係者の方、経験者の方のアドバイスをお願いいたします。

私の父が古いアパートを持っております。そのひと部屋で住人「Ａさん」が自殺をしていたのが今日発見されました。（６０数歳、男性、独身、年金生活者）

Ａさんには子供がいるそうなのですが消息は不明で、唯一の連絡の取れる身内であるＡさんのお姉さん「Ｂさん」に連絡をとり遺体を確認してもらいました。ＢさんはＡさんとはほとんど絶縁同然だったため関わりたくないという気持ちでいっぱいでした。ただ遺体の処理の費用と部屋の荷物の処理費用ぐらいは支払わなければならないということは納得されているみたいでした。

　Ｂさんとしてはそれでいいのでしょうが、こちら大家としてはその他に部屋のクリーニング費用、祈祷料、修繕費がかかりますし、また一番の問題としてこの部屋に次に入居してくれる人を見つけるのは相当困難で、また見つかっても相当安い家賃でないとむりではないかと思います。（現在は家賃月4万です）

賃貸契約書上での保証人はＡさんが定年前に勤めていた会社社長となっております
皆さんに質問なのですが

(1)クリーニング費用、祈祷料、修繕費、部屋の補償費をＢさんもしくは保証人に請求できますでしょうか？

(2)仮に請求できるとしたら入居困難に伴う家賃の補償はいくらぐらい請求できるのでしょうか？

(3)その他大家として注意事項や話し合っておいたほうがよいことなどありますでしょうか？

大変申し訳ありませんが急ぎの処理が必要なためアドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#239262

#1の者です。

＞いまお付き合いしている不動産会社も自分の仲介ではないので関わってもらえないとおもいます

そうですね。実際の処理については手伝ってもらえないかも。でも、お付き合いがあるのなら、困った時に『アドバイス』くらいはしてもらえるかも。

＞http://www.geonetwork.co.jp/qa.htm#Q7
＞クリーニング代、祈祷料、2年程度の賃料の損害分を損害賠償請求できるのではと書いてあった

上記Webサイト、見てみました。
同サイトの内容は、純粋に『損害賠償請求』の裁判を起こすことを念頭に置いた回答です。
相手が『上場企業の法人』だから、『勝ち目が高い＝要求をのんでくれる』と考えているように思います。
もちろん、個人（今回ケースだと保証人orＢさん）が相手でも同様の裁判は起こせますが、支払能力や故人（Ａさん）との希薄な人間関係なども加味して考えると、請求どおりの金額受け取りは難しいでしょう。
なお、同サイトの回答どおりに裁判起こしたとすると、実際の判決結果としておそらく『請求額の半分程度』しか受け取れないでしょう。
裁判ですから、あらかじめ『大目に請求』するのがセオリーですしね...。

以上のことから判断すると、仮に裁判起こしたとしても、nasuchanさんとお父様が支払い希望している『クリーニング費用、祈祷料、修繕費、部屋の補償費』および『空室期間の補償』を全額請求しても、全額支払い（受け取り）はたぶん無理でしょうね。

＞Ａさんとの「賃借契約書」上で今回の事件に関係ありそうな条文
＞ 第○条に「乙（借主）（その家族・使用人・訪問者等含む）の故意又は過失により本件物件又は賃貸借物件に破損故障、その他の損害を与えたときは乙は地帯なくその旨甲（貸主：父）に連絡し、甲より請求あり次第直ちに甲の蒙った損害の一切を賠償しなければならない」
＞「保証人は賃借人が退去するまでの全責任をとること」という特約も

う～ん、はっきり言って、かなり微妙です。
そもそも、『賃貸借契約書（特約含む）』に該当条文があったとしても、その内容が『借主にとって、あきらかに不利・不当である』のならば、裁判により“無効”となります。
例えば、『借主は原状回復および室内清掃費用の全額を負担すること』などが、それにあたります。

今回ケースでは、前述（#1）したとおり『死体処理にかかる清掃料は、保証人の会社社長またはＢさんに請求できます』というのは確実なのですが、では、『死体処理にかかる清掃料』と『クリーニング費用、部屋の補償費』等の“違い、区別は？”という点にかかってくるからです。

この“違い、区別”についての判断は、実際に部屋の状況を見てみないことには正確な判断ができません。
例えば、清掃業者が『部屋クリーニング、補修も合わせてやります』と言えば、おそらく含まれるでしょうから...。

＞入居困難に伴う家賃の補償
Webサイトでは『仮に賃料が１万円下がるとして、２年分の２４万円位が請求できる範囲』としていますが、これは上記で書いたとおり、『相手が上場企業の法人』なので、大きくでているのだと思います。
ただし、『「重要事項説明書」という書類で、この事件の内容を伝える義務が課せられています』というのは本当です。今回ケースを他入居者やご近所の方々が知るでしょうから、経営者のお父様としては、はかなりのダメージがあると思います。
ただ、家賃を２割以上下げることで、以外に早く入居者決まる場合もあります。

例えば、『高齢者向け物件』などです。
『高齢者向け物件』をメインに扱う不動産業者は結構あるので、知人の業者さんに聞いてみました。すると…
『高齢者物件を退居するのは、亡くなったことによるのが一番多い理由』だそうです。
ですから、『高齢者向け物件』にとっては『入居者死亡により退居』は大きなダメージにならないのだとか。

今回のダメージは確かに大きいと思いますが、逆に手ごろな家賃で『高齢者歓迎』の物件に方向転換すれば、２～３ヵ月で入居者決まるのでは？と前出の知人業者は言います。『高齢者が入居できる（受け入れてくれる）物件を探すのは至難。多少条件悪くても、完全に貸し手市場となっている』らしいです。
【高齢者向けには、保証人・保証金など通常契約とは違ったノウハウが必要らしい】

こうした状況を加味して考えると、Webサイトの『仮に賃料が１万円下がるとして、２年分の２４万円位が請求できる範囲』のように請求しても、その通りの判決とならないことが、推測できます。

なお、各費用の請求は、本来ならば『保証人』あてにするのが普通ですが、すでに故人の身内であるＢさんがある程度の費用支払いに応じる意思表示しているようなので、とりあえずＢさんに話をしてみてもよいでしょう。
本当は、保証人とＢさんの両者で『どうするか』話し合ってくれると、こちらとしてはありがたいんですけどね。。。

回答No.1

noname#239262

不動産系の専門家です。

＞私の父が古いアパートを持っております
お父様のアパート管理は、誰がやっているのでしょう。お父様ですか？　それとも不動産管理会社ですか？
もし不動産管理会社であれば、全面的にお願いしてしまってください。不動産業は『死体処理３回やって、やっと一人前』と言われる業界ですから、任せてしまって大丈夫です。

＞賃貸契約書上での保証人はＡさんが定年前に勤めていた会社社長
基本的に、すべての請求は『保証人』にします。
なぜなら、保証人とは『金銭ならびに身元引き受け可能な人物である』として、契約するからです。

＞(1)クリーニング費用、祈祷料、修繕費、部屋の補償費をＢさんもしくは保証人に請求できますでしょうか？
死体処理にかかる清掃料は、保証人の会社社長またはＢさんに請求できます。
しかしながら、一般的な退居後の『室内清掃費用』と『原状回復費用』については、もともと建物オーナー（大家さん）または管理会社負担が鉄則ですから、仮に裁判起こしても、支払ってもらえません。祈祷料についても、おそらく同じです。

＞(2)仮に請求できるとしたら入居困難に伴う家賃の補償はいくらぐらい請求できるのでしょうか？
『不動産賃貸借契約』の範囲内では、請求できないと思います。
ただし、『賃貸借契約書（特約含む）』にどう書いてあるかによります。
ただ、お父様が『損害賠償』『慰謝料請求』『営業妨害（←これはちょっと無理かも）』などの民事裁判を起こせば、ある程度は支払われるかもしれません。でも、裁判費用のほうが高くつくかも...。

＞(3)その他大家として注意事項や話し合っておいたほうがよいことなどありますでしょうか？
結果的に、Ｂさんと保証人が適切な処置および費用支払いをしていただければ、それで特別問題なければ、この件に関しては『何もない』でしょう。
ただ、今後の対策として、『賃貸借契約書（特約含む）』に必要文章を加筆する、といったところでしょうか。
あとは、契約時に『保証人調査を徹底的に行う』『入居基準を厳しくする』など。

＞次に入居してくれる人を見つけるのは相当困難
これは…そうだと思います。一般的には、思いっきり家賃を下げますね。
後は『ペット飼育可』にする、防音設備を施し『音楽可』にする、室内を完全にリメイクして『おしゃれなデザインルーム』にするなど、付加価値を高くすることでしょうか。不動産業者と、具体的な相談をされてください。

お礼

お返事本当にありがとうございます。

>お父様のアパート管理は、誰がやっているのでしょう。お父様ですか？　それとも不動産管理会社ですか？

基本的にアパート管理はすべて父が行うことになっています。Ａさんを仲介した不動産会社も大分昔からお付き合いのなくなったのであまり協力を期待できません。当然いまお付き合いしている不動産会社も自分の仲介ではないので関わってもらえないとおもいます。

>＞(2)仮に請求できるとしたら入居困難に伴う家賃の補償はいくらぐらい請求できるのでしょうか？
>『不動産賃貸借契約』の範囲内では、請求できないと思います。
>ただし、『賃貸借契約書（特約含む）』にどう書いてあるかによります。
>ただ、お父様が『損害賠償』『慰謝料請求』『営業妨害（←これはちょっと無理かも）』などの民事裁判を起こせば、ある程度は支払われるかもしれません。でも、裁判費用のほうが高くつくかも...。

http://www.geonetwork.co.jp/qa.htm#Q7
上記アパート大家のためのサイトでクリーニング代、祈祷料、2年程度の賃料の損害分を損害賠償請求できるのではと書いてあったので期待してたのですが、難しそうでしょうか？

Ａさんとの「賃借契約書」上で今回の事件に関係ありそうな条文は
第○条に「乙（借主）（その家族・使用人・訪問者等含む）の故意又は過失により本件物件又は賃貸借物件に破損故障、その他の損害を与えたときは乙は地帯なくその旨甲（貸主：父）に連絡し、甲より請求あり次第直ちに甲の蒙った損害の一切を賠償しなければならない」という文言がありますが該当しませんでしょうか？

あと「保証人は賃借人が退去するまでの全責任をとること」という特約もついておりました。