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中古マンションの築年数と下落幅の関係
- 中古マンションの築年数と価格の下落幅について詳しく解説します。
- 築年数が経過するにつれ、中古マンションの価格はどのように下落していくのかについて考察します。
- 築何年目から中古マンションの価格下落が縮小し、横ばいに近くなるのかについて検証します。
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当方、大阪に住んでます。大阪市内もしくは近郊で駅近物件を幾度か探した時の感想です。 質問文に書かれているような条件良好な物件なら、築10年弱で値段の落ち込みが止まっているような気がします。当方の知り合いが購入したマンションだと、新築で恐らく3千万円後半程度の物件(駅に近いが広さは70m2程度)が、購入時、築7年で2,800万円ぐらいでしたが、その後三年間は横ばいという感じでした。 ただし、この程度の年数では、社会情勢の変化で一気に落ちる感があります。上記物件だと、リーマンショック以降、一気に2,600万円程度まで下がったそうです。その後、また2,600万円で推移しています。 本当に安定するのは、やはり築20年ぐらいからだと思います。駅に近く70m2ぐらいなら、1,500万円前後で出ていますが、リーマンショックの前も後も、やはり1,500万円前後の値段が付いています。築20年の物件でも、30年近い物件でも、同じような価格帯となっています。(但し昭和58年より前の物件(基準が古い時代の物件)は1,300万円程度となっています)。 ちなみに、私は以前、大阪市内に中古マンションを購入して住んでましたが、買うときの値段が築22年で1,480万円、3年住んで築25年で売却する時の値段が1,500万円だったので、「やはり20年を超えていると値段は下がらないなぁ」と実感しました。
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実際に売り出す時は、近隣の取引事例を参考にして、売却価格を決めますので、減価償却的な考え方はありません。 近隣で同じようなマンションが売りにだされていれば、そのマンションより安く値段設定しませんと売れません。 これは、現在行われている不動産の売り方で、やがてヤフーオークションが主流となれば、相場はなくなります。 既に市区町村の公売がヤフーオークションに出されています。 少し前まで、ネットの不動産情報は全ておとり広告でした。 今や、おとり広告はなく、本物の不動産情報がネットにでるようになりました。 ここ数年のによる変化です。ヤフーオークションが主流になることは十分考えられます。 その時は、相場はなくなります。 弁護士・司法書士の報酬が公取の指導により、自由化され、報酬規定というものがなくなり、今相場というものがあるようで無いのが現状です。 しかし、弁護士・司法書士の場合は、自由化により法外な報酬を請求する人が現れ、自由競争が逆目に出てます。 公取の思惑と反対の結果となっています。 不動産市場は逆に、オークションとなれば、値崩れするような感じがいたします。 オークションでも減価償却的な考え方は通用せず、買い主の希望価格で決まるでしょう。
お礼
ご回答ありがとうございます。 不動産価格は、ご指摘のように「減価償却的」発想はそぐわないのですね。 ただ、自分の納得のためにも、与えられた条件の中で、何か見つけ出せないか を考えています。 将来の不動産オークション取引の方向性も勉強になりました。 参考にさせてください。
- Mokuzo100nenn
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都心まで地下鉄で5分、地下鉄駅まで徒歩7分、南西角部屋90m2、3LDK、駐車場空きあり、24時間有人管理、修繕積立金不足ゼロの場合です。 1990年着工 1991年モデルルームで販売開始 1993年竣工・入居開始 2004年時点で新築分譲価格の49％マイナスで取引あり。 2010年時点で2004年時点の売却希望と同一水準維持。 バブルの頂点で企画設計された建物ですから、販売完了後から毎年5％ぐらい値下がり続けていたようです。 2004年以後は近隣の新築物件（コストダウン物件）と均衡してきているので値下がりが止まっているようです。 この事実から一般化出来る事は、在る程度の優良物件で築10年超というのがお買い得と思います。 メルセデスの5年オチ中古車とおなじやね。
お礼
ご回答ありがとうございます。 「メルセデスの5年オチ中古車」というのがあるのですね。 非常に、ストレートに意味感覚が理解できました。 具体的な事例も参考になりました。 ありがとうございます。
下落より、その時の経済状況による相場の変動の方が大きいです。 ８６０万円で買ったマンションが、５０００万円まで値上がりし、バブル崩壊で、１０００万円代。 リゾートマンションは、３０００万円で取引されていたものが、今は５０万円。 地域によっては、過疎化により買い手が現れず、値がつかないこともあり、都会では人工集中で反転しているきざしもあり、基本は人口の集中と過疎にあります。 新築と中古というのは、数年単位のことで、長い期間となると、相場の変動による要素が強く、それは経済の推移によります。 買って数年で転勤で売る場合は、下落ということが考えられますが、通常は長年住みますので、今後の景気いかんで、それは誰も予想がつきません。 またマンションは、管理がしっかりしていれば、修繕がこまめになされ、常にいい状態ですが、管理会社がデタラメですと、１０年２０年で老朽化が進み、資産価値がなくなります。 下落は、マンションの管理会社による影響がかなりあります。 私はマンション経営をしてますが、新築は一切買いません。 中古で管理会社のいい物件を買ってます。 あるマンションは、築３０年で大規模修繕で新築同様になりました。 また別のマンションは、築３０年でスラム化してます。 これらは、管理組合の定時総会に添付してある決算書を見れば、管理費の滞納者と修繕積立金の残高で判断できますが、新築では判断てきません。 新築の方が気分はいいのですが、資産的には冒険です。 ここ１０年でとらえても、１７００万円の物件が３００万円になったものもあり、１２００万円の物件が現在１１００万円というものもあり、これは時代の変遷と人口の流れによりますので、予測がつきません。 いわゆる人気があるか否かということです。 質問の新築が中古により下落するという考え方は、バブル崩壊し、更にリーマンショックにより形成された常識で、ここ２０年のものです。 それ以前は、不動産は必ず値上がりするというのが常識でした。 ここ２０年の常識が、今後どう変化するのか、これまた予想がつきません。 質問の内容は、購入後２年か３年で売却することが前提となっていると思われます。 ５年以上立ちますと、景気が変わってきますので、相場自体が変わります。
お礼
詳細なご回答に感謝いたします。 ご指摘のように、中古マンション購入を将来の売却を前提に 検討しています。景気変動による不動産相場を予想することは、 私には不可能なので、中古マンションでショックに対するダメージが 比較的少ない築年物件などの勉強をしています。 「不動産値上がり神話」が崩壊して久しく、不動産もやっと二極化 し始めたようですが、私の貯金では右上がり傾向の物件は対象と なりえないので、右下がりの物件の中で、下げ角度ができるだけ 少ない物に出会えればいいと思っています。 ご意見、ご指摘を参考にさせていただきます。ありがとうございました。
場所にも寄ると思いますよ。 うちは大阪で2000年に建ったマンションですが、大きな駅から徒歩３分なので売りに出されてもすぐ買手がつくので、10年経った今でも800万円くらいしか下がっていません。
お礼
早速のご回答、ありがとうございます。 ご指摘のように場所、環境などに大きく左右されると 感じています。徒歩3分というのは、最適の距離条件のようで すね。うらやましいです。 近い将来、中古マンション購入を検討しているので、 非常に参考になりました。
お礼
早速のご回答に感謝いたします。 具体的で非常にわかりやすかったです。 確かに、経済ショックなどの大きなイベントで変化する リスクは大きいですね。 「20年を超えていると値段は下がらないなぁ」とのお考えに、 私も近い感覚を持っていました。 あくまで一般的な話として参考にさせていただきます。 ありがとうございました。