住宅ローンの審査について

質問

今年の１１月、１２月ごろに新築物件を決め事前審査し、通れば来年の３月、４月ごろに入居ができるといいかなと考えています。
そこで質問なのですが、年内に物件が決まり事前審査をする場合は２０年度までの年収をみますよね？もし通って、来年度に本審査＆融資実行となる場合は、必ず２１年度の収入のみを基準にするのでしょうか？
この不景気の影響で、今年度の見込み年収が２０年度の年収より５０～６０万も下がってしましそうでして・・・
２０年度の収入で借り入れする手段はないものでしょうか？

回答No.3

Domenica

> この点は不動産の業者さんにきちんと話せば問題ないんでしょうか。まだ現在も支払いしている状態なのですが。
国民健康保険料を滞納していたことがある…と分かれば、逆にマイナス要因になると思いますけれど…。

> 確定申告は、昔国保に加入していたときの滞納分を毎月分割で納めてまして、その分を申告しているのでかなり住民税が安くなっています。
私ならば…。
職業が会社員等になっていれば、まず「給与所得者」と考えて「住民税の特別徴収税額決定通知書」を拝見させていただきます。
それを見れば、年末調整や確定申告をどのようにしたかが掴めますから。
給与所得者の方で住民税が安くなっているのならば、まずは医療費控除があったかな？と思います。
ですが、国民健康保険料の滞納分でしたら、「社会保険料」の額が高くなっています。
給与収入の額や家族構成等から、大体の社会保険料は計算できますから、それよりも社会保険料が高くなっていれば、そこで引っ掛かります。
担当を離れて久しい私程度でも、それくらいのことは思い至りますので、銀行の現役担当者ならばもっと敏感ではないかと…。

お礼

やはり国保の滞納はバレてしまいますか・・・
以前どこかで、住宅ローンの審査には国保の滞納は無関係というのを見かけたのですが、それは払っていないか、分納してたとしても確定申告などをしていない場合かもしれないですね。
機会があれば業者さんに聞いてみたいと思います。ありがとうございました。

回答No.2

Domenica

＃１です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

> 購入希望は新築建売です。
> 審査が通れば即入居したいんですが、子供の学区が変わる可能性が大きいので、できれば３～４月入居希望です。
現住所と新居はかなり距離が離れていて、お子さんの通学には無理がありますでしょうか？
もし、お子さんが通学可能ということであれば、自治体によっては当年度中は現在の学校に通い、新年度から新居の学区校に通う…ということも認めてくれることがあるようですよ。

> ３月に入居するなら２月に本審査と実行という流れですよね？
> 例えば年内に本審査まで済ませ、実行だけを来年２月とか３月にするというのはできないですよね？
私の勤務先では、金銭消費貸借契約と融資実行は、さほど日を置かずに行いますけれど、申し込み（本審査）を受けて審査に通ったらすぐに金銭消費貸借契約をしなければならない…ということはありませんけれど…。
そのあたりは、金融機関によっても違うと思いますので、一度、目星をつけている金融機関に相談されるとよろしいですよ。

法律上は、実際に転居をしてから、転出入届・転居届を提出することになっています。
金銭消費貸借契約は旧住所でもできなくはありませんが、新住所で行った方が楽なので、一般的には住民票を新住所に移してから金銭消費貸借契約をします。

住民票を移動させるには転居していなければならないでしょう？
転居するには引き渡しを受けていなければならないけれど、お金を渡さなければ引き渡ししてもらえないでしょう？
お金を渡すためには金銭消費貸借契約を締結して資金実行がされていなければならないでしょう？
金銭消費貸借契約は新住所でするんでしょう？
え？どういうこと？？？
…と混乱されますよね。

多くの場合、販売業者等の許可を得て、実際の転居前に新住所に住民票を移してしまい、新住所での住民票・印鑑証明書によって金銭消費貸借契約を結ぶんです。
ですから、売買契約も、住宅ローンの本申込みも、住宅ローンの本審査も、住宅ローンの金銭消費貸借契約も、住宅ローンの資金実行も、住宅ローンの抵当権設定も、住宅の引き渡しも、今年中に全て済ませてしまってから、実際の引っ越しは来年の３、４月に行う…ということもあり得るんですよ。

こちらが参考になるかと。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1110757926

ただ、融資実行がされてしまえば、住宅ローンの返済も始まりますので、現在、賃貸住宅にお住まいであれば、住宅ローンの返済と家賃の支払いの２つが重なりますので、資金的に大変になるかな…と思います。

> 主人は会社員ですが確定申告をしています。
> 収入に対して住民税がかなり安くなっていたり所得が低いのは、審査結果に影響しますか？
> なにを確定申告したのか突っ込んで聞かれたりというのもあるんでしょうか？
源泉徴収票は収入の公的証明ではありませんから、多くの金融機関では、本審査の段階までに公的証明となる「納税証明書」や「地方税の特別徴収税額決定通知書」などの提出を求めると思います。
それを拝見すれば、確定申告の内容もだいたい分かりますので…。
他に収入があったり、他の事業に関する損失が計上されていれば、例え会社員であっても「給与所得のみの方」とはなりませんので、審査基準も変わりますね。
「収入」ではなく「所得」を見ることになります。
医療費控除などの控除が多く、所得が減っている…ということならば、「給与所得のみの方」となりますけれど。

お礼

申し込みから入居までの流れ、大変わかりやすいです。ありがとうございます。
やはり本審査後数ヶ月あけての実行は難しそうですね・・・今現在賃貸に住んでいますので、年内に引渡しまでしてしまうと２ヶ月分ぐらい
家賃を払うことになってしまいます。もったいないですが、やはり購入を最優先するなら仕方ないですかね。
まだどの辺りに購入するかはっきり決まっていないのですが、もし現在の近辺でいい物件がなければ、車で30～40分ぐらい離れた地域(私の実家方面なので。)で探そうと考えております。そうなると市も変わるので無理ですね。子供を年度途中で転校させることも可能ではあるのですが悩むところです。

確定申告は、昔国保に加入していたときの滞納分を毎月分割で納めてまして、その分を申告しているのでかなり住民税が安くなっています。なので所得がだいぶ低くなっているのではないかと思いまして。この点は不動産の業者さんにきちんと話せば問題ないんでしょうか。まだ現在も支払いしている状態なのですが。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

ああ、ご質問者さまも混乱されていますね。
収入は、「年度」（４月～翌年３月）ではなく「年分」（１月～12月）ですよ。
公的証明書が「年分」ですからね。

> 今年の１１月、１２月ごろに新築物件を決め事前審査し、通れば来年の３月、４月ごろに入居ができるといいかなと考えています。
「住宅新築」のお話ですか、それとも「建売住宅購入」のお話ですか？
「住宅新築」ならば、着工の前に本審査に通らなければなりませんから（というか、「事前審査ＯＫ、本審査ＮＧ」なんて珍しくはありませんから、着工してしまってから本審査でＮＧになったら困りますでしょう？）、事前審査を受けずにいきなり本審査でもいいのではありませんか？
本審査と金銭消費貸借契約は、別に近い日にちである必要はないと思いますけれど…。
「建売住宅購入」ならば、11月、12月ごろに売買、ローンの契約ともされてしまい、入居も今年中にされてしまえば、今年の「住宅ローン減税」の対象とできますけれど…。

> 年内に物件が決まり事前審査をする場合は２０年度までの年収をみますよね？
> もし通って、来年度に本審査＆融資実行となる場合は、必ず２１年度の収入のみを基準にするのでしょうか？
平成21年の年内に「事前審査」をするのであれば、その時点で得られる「収入の公的証明書」は『平成20年分』の収入に関するものです。
ですから、「事前審査」では「『平成20年分』の収入の公的証明書」を使用します。

> 来年度に本審査＆融資実行
来年度ということは、平成22年４月になってから…ですね。
一般的には「審査を行う年度の前年分」のものを使いますから、使用するのは「『平成21年分』の収入の公的証明書」になります。
来年の３月はまだ「平成21年度」ですから、一般的には「『平成20年分』の収入の公的証明書」を使用すると思います。
なかには、平成22年に入れば、平成21年分の「源泉徴収票」があるはずなので、それを提出するように言われるかもしれませんが、給与所得のみの方でも、「医療費控除」などで確定申告（還付請求。幹部請求なので収入が増える）をするので、だいたい、平成22年度に入ってからでなければ、平成21年分の収入が確定しないんですよね。

ですから、本審査を平成21年中、もしくは平成22年の早い段階で済ませてしまえば、問題ないように思いますけれど。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
とても分かりやすい回答ありがとうございます。
購入希望は新築建売です。審査が通れば即入居したいんですが、子供の学区が変わる可能性が大きいので、できれば３～４月入居希望です。
３月に入居するなら２月に本審査と実行という流れですよね？
知識がないのでわからないのですが、例えば年内に本審査まで済ませ、
実行だけを来年２月とか３月にするというのはできないですよね？

追加で質問です。
主人は会社員ですが確定申告をしています。収入に対して住民税がかなり安くなっていたり所得が低いのは、審査結果に影響しますか？
なにを確定申告したのか突っ込んで聞かれたりというのもあるんでしょうか？