住宅ローン

質問

住宅ローンについて質問です。金融知識が乏しいので、詳しい方にお答えいただければと思います。

民間の銀行、国民金融公庫のうちどちらがお勧めでしょうか？

また、固定、変動のうちどちらがお勧めでしょうか？

よろしくお願い致します。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

＃１です。

住宅金融支援機構のウェブサイトをご覧になられたのならば、ご理解いただけると思ったのですが…。

まず、『フラット３５』は、「旧・住宅金融公庫一般融資」とは【全く別物】ですが、この点はご理解いただいていますよね？

「旧・住宅金融公庫一般融資」は、住宅金融公庫が、民間金融機関を窓口にして、住宅金融公庫の資金を貸し付けていた制度です。
ですが『フラット３５』は、住宅金融支援機構が設定した『フラット３５』の条件に適合した「民間金融機関の住宅ローン商品」の債権を、住宅金融支援機構が「買い取る」ものです。
ですから、「資金の出所」からして全く違います。

「住宅金融公庫」＝「フラット３５」ではありませんので、この点のご認識違いがありましたら、この機会にお改めください。

> 「あること」とは具体的にどのような事なのでしょうか？
> ホームページを検索したのですが、借りることのできる条件を探し出すことができません。
住宅金融支援機構のホームページ（http://www.jhf.go.jp/）に、『住宅を新築・購入する方へ』という項目があり、その中に【個人向け融資（経過措置）】という項目があります。
これが、「旧・住宅金融公庫一般融資」です。

【個人向け融資（経過措置）】をクリックしていただき、その中からご質問者さまが取得される住宅の種類を選んでいただけばいいのですが、そうしますと、一番上に「住宅債券（つみたてくん）の積立て者及び住宅積立郵便貯金の積立者で一定の要件を満たす方がご利用いただけます。」と、今でも「旧・住宅金融公庫一般融資」がご利用いただける方の条件が表示されます。

>「あること」とは具体的にどのような事なのでしょうか？
「あること」というのは、
・　平成16年度第２回を以って募集が終了している「つみたてくん」を一定の要件を満たす形で積み立てていた
・「住宅積立郵便貯金」を一定の要件を満たす形で積み立てていた
このいずれかです。
これをされていなければ、「旧・住宅金融公庫一般融資」については、申し込むことすらできないんです。

「旧・住宅金融公庫一般融資」とは別に、住宅金融支援機構には、旧・住宅金融公庫から引き継いだ形の「財形住宅融資」というものが残っていますが、こちらも「一般財形貯蓄」、「財形年金貯蓄」、「財形住宅貯蓄」などをされていなければ、利用することができません。

このようなことから、金融知識が乏しいと仰り、かつ、住宅資金融資において「国民金融公庫」の名称を持ち出されるご質問者さまの場合は、「つみたてくん」や「住宅積立郵便貯金」をご存じない＝「つみたてくん」や「住宅積立郵便貯金」を積み立ててはいない…と判断しましたので、ご質問者さまは、民間金融機関の住宅ローン（『フラット３５』を含む）をご利用されるしかないと思いました。

なお、『フラット３５』も、「『フラット３５』の適合条件を満たした住宅」を取得する場合でなければ、ご利用いただけません。

加えてアドヴァイスを差し上げておきますが、『フラット３５』は、「全期間固定金利」のタイプです。
民間金融機関が独自に融資をする「住宅ローン」では【固定金利型】という契約になります。
民間金融機関が独自に融資をする「住宅ローン」では、この【固定金利型】と【変動金利型】の２つが、契約の基本パターンとなります。
ですが、【変動金利型】に別途、「一定期間について金利を固定する」という「特約」を締結する【固定金利選択型】とか【固定金利特約型】と言われるものがあります。

基本契約はあくまでも【固定金利型】と【変動金利型】です。
ですが、「特約」によって、【変動金利型】が【固定金利選択型】とか【固定金利特約型】に変化しますので、その際に『固定』の意味を取り違えられませんよう、ご注意ください（このサイトを拝見していますと、一般の方の多くが、【固定金利選択型】とか【固定金利特約型】も『固定』だと思い込まれている状況を多数お見受けしますので）。

将来において１円でも返済金額が上がらないようにしたい…ということでしたら、【固定金利型】にして、完済までの返済計画を立ててしまわれることをおススメします。
ご質問者さまに資金的な「余力」が相当おありならば、【変動金利型】を選ばれるのもよろしいかと思います。
【変動金利型】を選ばれた方が、低金利でのお借入が可能だと思いますので。
ただし、現在の金融情勢を併せて考えますに、【変動金利型】の最大のデメリットとなる「金利上昇リスク」の発生が十分に考えられます。
ですから、資金的な「余力」が相当おありで、どんどん「期間短縮型の繰上返済」をすることができる…というのでなければ、あまり【変動金利型】はおススメできません（これを想定されるのでしたら、金融機関選択の際には、「繰上返済手数料」がどうなっているかも把握する必要があります）。
また、この先、金融情勢等について勉強し、情勢の変化に柔軟に対応できる…というのでなければ、やはり、【変動金利型】はおススメできません。

お礼

詳しくご丁寧に回答頂きまして、ありがとうございます。感謝致します。是非参考にさせて頂きたいと思います。本当にありがとうございました。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

まず、現在「国民金融公庫」という組織は存在しません。
以前存在した「国民金融公庫」は「国民生活金融公庫」に変わり、さらに、現在では「日本政策金融公庫」という組織に変わっています。

そして、「日本政策金融公庫」は、「個人」が「住むための家」を取得するための資金を貸すこと（＝住宅ローン）はしていません。

「住宅取得資金」については、「公的」という点では似ている「住宅金融公庫」という組織が扱っていましたが、「住宅金融公庫」も現在は存在していません。
組織としては「住宅金融支援機構」というところが事業を引き継いでいますが、ここの「個人住宅融資」を受けられるのは、極めて限られた人だけです。
ご質問文の内容からしますと、おそらくご質問者さまはその条件に当てはまらないと思いますので（あることをしていないと借りられないので、「住宅金融公庫」の名称すら出てこないご質問者さまは対象外になると判断しました）、
> 民間の銀行、国民金融公庫のうちどちらがお勧めでしょうか？
というご質問については、「民間金融機関（銀行、信用金庫、信用組合、住宅ローン専門会社、農協など）を利用するしかないでしょう。」が回答になります。
「住宅金融支援機構」関係で、『フラット３５』という住宅ローン関連商品があるのですが、これも申込先は「民間金融機関（銀行、信用金庫、信用組合、住宅ローン専門会社、農協など）」になります。

「では、どの銀行がお勧めでしょうか？」ということになるかと思いますが、このご質問にはお答えしかねます。
実は、『住宅ローン』というのは、非常に「個別性」が高い商品でして、「一般的に」とか「普通は」という言葉が遣えないんです。

ご質問者さまについての詳細（年収、年齢、勤務先、勤続年数、預貯金の額、ご家族構成etc.）についての情報がないと、お答えできないものなんです。
また、ご質問者さまが取得されようとしている「家」についても、所在地や仕様などが分からないと、これまたお答えできないものなんですよ（いくらオススメの金融機関があっても、それが地域性の高い金融機関ならば、「営業区域」の関係でご質問者さまにはご利用いただけないかもしれませんから）。

住宅ローンは、金融機関とのお付き合いが非常に長くなるお取引です。
ですから、ご質問者さまが取得されようとしている「家」から「便利なところ」に店舗がある金融機関へ、実際にいくつか行ってみて、相談をしてみられるといいんですよ。
「何も知らない」「分からない」から初めてＯＫです。

住宅ローンなんて、多くの方が一生に一度利用するかどうかというものですもの。
一般の方が「知らないことばかりで当たり前」なんです。
むしろそれを武器にして「あれこれ」訊ねてみてください。

> 固定、変動のうちどちらがお勧めでしょうか？
こちらについても、一概にはお答えできるものではないんです。

ただ、住宅ローンを借りる前に、「いくら借りられるか」ではなく、「毎月の手取り給与からいくらまでならば住宅ローンの返済に充てても、現在と同レベルの生活が維持できそうか」を考えてください。
また、「年収がいくらならば、いくらまで借りることができるか？」という質問は、しても無意味なのでやめてください。
基本のシミュレートは、
・金利は3.00％で試算する
・返済期間は、現在の一般的な定年年齢である60歳までに完済することにして、「60歳－現在の年齢－１歳」で試算する
・退職金や将来の収入増は見込まないで試算する
・ボーナス返済は「なし」で試算する
です。

補足

早速のご回答ありがとうございます。ご丁寧にお答え頂き、感謝して致しております。

「住宅金融公庫」⇒あることをしていないと借りられないので、「住宅金融公庫」の名称すら出てこないご質問者さまは対象外になると判断しましたとのことですが・・・。「あること」とは具体的にどのような事なのでしょうか？ホームページを検索したのですが、借りることのできる条件を探し出すことができません。

お忙しい中、誠に恐れ入りますが、再度ご回答頂ければ幸いです。