住宅ローン保証料、この場合銀行担当者の言い分は妥当か？

質問

諸費用も「諸費用ローン」で考えております。

ですので、当初は上記の「諸費用ローン(金利、条件は住居借入ローンと同じ）3.05％」を予定していたのですが、
ローン申込書を読んでいると、「金利上乗せ」コースであれば＋0.2％とありました。
しかし、我が家は団信の特約（ガンになればローンが支払われなくて済む、みたいな）も予定していて（+0.3％）、
そうすると合計でローン金利＋0.5％の金利となってしまいます。

銀行の担当者に聞いたところ、
「繰り上げ返済を予定しているのなら一括で保証料を支払うよりも、また諸費用ローンとして借入額を増やすよりもお得」と仰っていたのですがイマイチ納得できません。
(予定としては15年後に全額かそれに近い一部を繰上げ予定）

電話でのやり取りでしたので、具体的な数字が見えないのも理由だとは思うのですが、
本当に銀行の担当者の言うことが正しいのか、
セカンドオピニオン的にお答え戴けませんでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.4

okonomi9 · ベストアンサー

http://okwave.jp/qa3292949.html?
OKwebのIDは持っておりませんので、こちらで回答させていただきます。

「変動から固定へはいつでもシフトできる」これが甘い罠なのです。

実際、変動から固定にシフトしたくなるときはどんな時でしょうか？
金利上昇の局面ですよね？

変動が2%⇒3%に上がったとしましょう。
まだ固定に変更されませんよね？
更に3%⇒4%に上がったとしましょう。
どうされますか？固定に変更すると5%になりますよ。
これでは固定に変更したくても出来ないですよね？

基本的には変動で始められた方は、
半永久的に固定に変動する事は出来ないと考えます。

貴方がもう一方の質問では良しと考えられている「保険」と同じです。
仮に金利が上がらなかったり、逆に下がったとしても損をしたと思ってはいけません。
リスク回避を金(変動よりは高い金利)で買うのです。

もし、仮に１５年、２０年と金利が上昇しなかったとしても、
それは保険料として払ったと思えるかどうかです。

---<以下http://www2.monex.co.jp/monex_blog/archives/004256.htmlの引用>---

変動金利型の住宅ローンは年に２回金利の見直しが行われますが、返済額は５
年間変わらないというルールを持ちます。つまりこの間に金利に変動があった
場合、返済額は変わらずに利息と元本の内訳だけが変わるのです。

金利がどんどん上がると、返済額のすべてが利息に充てられ元本が１円も減ら
ない可能性もあります。最悪のケースは、利息額が返済額を上回り元本が減ら
ないないどころか、支払う利息が返済額だけでは足りなくなる事態。これを
「未払い利息」の発生といいます。

返済期間３５年、変動金利２．３７５％で借りたケースなら、返済開始２年後
に金利が２％上昇すると返済額と利息の額がほぼ同額になり元本は１円も減ら
ない計算になります。さらに金利が上昇すると「未払い利息」の発生となるの
です。
--------------------------------------------------------------------------

この方のブログの内容は、素晴らしく分かりやすい説明です。

ここで申し上げたいのは、金利が多少でも上昇を始めると、
返済期間は長くなっていくのです。しまいには２％程度上昇すると、
毎月毎月返しても返しても、返済期間は１ヶ月ずつ延びていくのです。
つまり、１円も返済していないどころか、下手をすると借金が増えていくのです。

私個人的には、余裕があるのであれば全期間固定をオススメしたいです。
だって、今より１％以上下がる事はありえないのですから・・・。
ちなみに私は当初フラット35を3.1%で借りておりました。
１年ほど前に、当初10年2.1%、以後全期間3.1%というJAに借り替えました。
借り換え時には手数料などを抜いて200万円くらいは得しました。
フラット35などは、繰越返済など手数料不要で便利ですよ。

フラット35　※スイマセン最近の金利までは調べていません
http://www.flat35.com/

地域によっては２段階などで取り扱ってるハズです
http://www.jabank.org/loan/myhome/

その他、最近は地銀でもやっているところはあると思います。

折をみて、質問の締め切りと評価の程、よろしくお願いします m(_ _)m

お礼

わざわざ、こちらにもありがとうございました。
該当質問欄にお礼を含めて記しております。

回答No.3

hkttm

住宅ローン返済中の一般人です。
putimaru100さんの詳しい借入条件が分からないのですが仮に計算してみました。計算結果を見てもらえれば分かると思いますが保証料前払い一括がお得と思います。

条件は下記で設定しました
・当初返済期間は35年、2700万円借入
・金利は3.0%と3.5%で固定とする
　　　（前払いと上乗せとの比較のために設定しました）
・ボーナス返済なし
・元利金等返済
・15年後(180回返済後)に一括返済する予定

計算結果
3.0%　毎月返済額103,909円　15年後残高18,792,000円
3.5%　毎月返済額111,588円　15年後残高19,296,000円
となると思います(計算間違いがなければ)。

毎月の返済額が7,679円違うので15年間では1,382,220円違います。
15年後の残高が504,000円違います。
両者を合計すると1,886,220円違ってきます。

よって15年後に一括返済するのであれば保証料は前払い一括がお得ということになります。

早期に一括返済や繰上げ返済をするのであれば保証料は金利上乗せでもいいかと思います。理由は元本が減れば減るほど保証料に対する利息が減っていき結果として前払い一括より少なくなる可能性があるかもしれないからです。しかし金利0.5%上乗せはかなりの負担になると思いますので注意が必要と思います。

もう一度銀行員の方に詳しく聞いてみてから決められてはどうでしょうか。
参考になれば。。。

お礼

アドバイスありがとうございます。

そうなんです、0.5％上乗せはきついので、躊躇しているところなのです。
保険の方は現在の夫の年齢や既加入の保険を考えても我が家は加入しておいた方がいいと思うので、＋0.3％は仕方が無いと思っているのですが、
正直「たかだか60万（語弊があればすみません）」のために
0.2％プラスはちょっとなぁ、というのが本音です。
（というか、散々かき集めてやっとこさここまで辿りついたので、その60万がなかなか・・・な状態なのですが）

でも0.5％で月々はちょっとした差でも、
ロングスパンで見るとやはり差も大きくなりますね。

ありがとうございました。

回答No.2

okonomi9

それを聞いたら一気に回答が出ましたね。

　　　　　　　　　　　　　　　　(すべて単位は万円)
借入金　 金利　　利息(１年間一切返済しないと過程)
2,700　　3.02%　 81.54
2,700　　3.32%　 89.64( +8.1)
2,700　　3.52%　 95.04(+13.5)
-----------------------------
2,760　　3.32%　 91.632(+10.092)

これで、たかが60万円をローンにしたばかりに、
金利を0.2%上乗せされ年額5.4万円増えるのはどうかと・・・

60万円多く借りたとしても、
金利3.52%の時よりも年額3.5万円安いわけですから、
17.1年以内に一括返済しなくてはメリットがありません。

実際は元金の返済があり、利息は減っていきますから、
一括返済しなくてはならない時期は、もう少し後ろなのでしょうが。

保証料は最初に一括が宜しいのではないかと思います。

ただ、団信の特約はつけられておいても良いのでは？と思います。
気になるのは、ガン以外にも意識不明でも出たりするんですよね？

いいですねぇ～。私の時にはまだ駆け出しでしたので入ってません。

蛇足ですが、なかなか安い保証料だと思いますよ。
金利は３５年間固定ですかね？
変動なら再考されたほうが良いかと考えます。

お礼

ご回答ありがとうございました。

分かりやすい表までありがとうございます。
と、いうことは、
前払い一括が一番お得なのはもちろんのこと
60万の借入のほうが＋0.2％上乗せよりもお得と考えてよろしいのですよね？

団信特約は、年齢は基準にされていないので
「若くない人」ほどお得と銀行の方もおっしゃっていました。（これは納得しました）
金利は期間固定（中期）を考えているのですが、
銀行の方から「短期の固定にして、その都度そのときの金利情勢に応じて固定と変動をシフトすればいい」とも仰っており、
言い分は納得したものの、「銀行のヒトだからそりゃ短期なり変動なりをすすめるよなぁ～」と言った猜疑心的なものもあり、揺れ動いている状態です。
よろしければ、別枠で上記の内容も質問しておりますので、お時間がありましたらお付き合い頂けると幸いです。
http://okwave.jp/qa3292949.html

ありがとうございました。

回答No.1

okonomi9

普通に考えれば分かりますが、金利は安いほどいいです。
ベースの住宅ローン部分にまで影響を受けます。

保証料は一括返済で無いと、１円も帰ってこないハズです。繰上げ返済では保証料は戻ってこないと思います。

つまり、短期間(2・3年毎)に繰り上げ返済をしていくのであれば、
「保証料金利上乗せコース」も生きてくるかもしれませんが、
15年後であれば、ケースバイケースでしょうが、恐らく損すると思います。

メリットとすれば、貴方がもしお亡くなりになられた場合は、諸費用も含めて団信から支払われることでしょうが。

実際のところは、借りられる額・保証料が分からないと計算のしようがありません。

無理の無い範囲で、出来る限りローンは少なくしましょう。

補足

ご回答ありがとうございます。

今のところ、借入は2700万前後
(件の保証料を「諸費用」として組み入れるか、金利上乗せで入れるかにより、借入額は前後しますが）
また、保証料は上記金額で35年で約60万とのことでした。

すみません、銀行員の言ったかぎカッコ部分「繰り上げ返済を予定しているなら～～」は私の覚え間違いです。
多分先方は一括返済と仰ったんだと思います。

近年で繰り上げ返済は宝くじでも当たらない限りムリだと思います。