住宅ローン

質問

こんにちは。
近々マンションを購入予定ですが、こちらの掲示板を見て、
住宅ローンの申請にひやひやしてまいりました。。。
下記内容で融資されるかどなたかアドバイスを頂けると幸いです。

物件価格4100万円
ローン申し込み金額3800万円（頭金300万＋諸費用150万自己負担）

私本人
　一部上場企業正社員（7年目）、年収600万円

妻
　一部上場企業正社員（6年目）、年収480万円

特に子供を作る予定もなく、夫婦の年収を合算して、申請予定です。

上記だけであれば融資は問題ないのですが、私が独身時代にクレジット、
消費者金融での借入れがあり今月、消費者金融へは全額（130万円）返済しましたが、
クレジットでキャッシングが80万円ほどあります。（ここ2ヶ月くらいで完済予定）

マンションの引渡しは3月くらいになるのですが、
事前審査にこのような状況で受かるのか・・・？
どなたかアドバイス宜しくお願いします。

回答No.4

Domenica

住宅ローン審査経験者です＆マンション購入経験（？）者で住宅ローン返済中です。

マンション購入ならば、事前審査は購入申込時に行われますよね。
早ければ９月にも購入の申し込みをされるとのことですから、事前審査も９月には行われる訳ですから…。
消費者金融については、８月全額完済されたとのことですが、例えばローンカードが発行されるような形での借り入れですと、完済しただけでは不十分の場合があります。
そのような場合には『解約』・『契約解除』の手続きをとって、カードも返却・破棄するようにしてください。
でなければ「いつでも借りられる状態」なので、借金ゼロとは見なさない銀行もあるんです。
また、８月完済されたのは事実なのですが、それが『個人信用情報機関』の情報に反映されるまでには、長いと数か月かかることもあります。
その場合には、銀行が『完済証明』などの提出を求めることもあります。
事前にどうこうする必要はありませんが、言われたら消費者金融会社に発行してもらってください。

> クレジットでキャッシングが80万円ほどあります。（ここ2ヶ月くらいで完済予定）
クレジットカードのキャッシング機能利用…ということですよね。
これは、事前審査の段階で完済されていなければ、既借入分として記入しなければなりません。
ただ、こちらも慌てて完済する必要はないので、住宅ローンの条件として言われたら完済・クレジットカードの解約をすればいいと思います。

もし、銀行がクレジットカードの解約などを言わずに『不可』と言ってきたら、どうしようもないので、その銀行を利用することは諦めるしかないです。
消費者金融会社の利用については、未だに、嫌うところは徹底して嫌いますので、例え完済・解約していても、『個人信用情報機関』などから利用履歴があることを見つけると、それだけでＮＧにするところもあります。

住宅金融支援機構と京葉銀行が加盟している個人信用情報機関は、「全国銀行個人信用情報センター」と「ＣＣＢ」、京葉銀行の保証会社である（株）京葉銀保証サービスが加盟している個人信用情報機関は「全国銀行個人信用情報センター」と「ＣＩＣ」と「ＣＣＢ」のようですね。
このなかでネックとなるのは「ＣＣＢ」だと思います。
ご利用になっていた消費者金融会社が「ＣＣＢ」に加盟していると、住宅金融支援機構、京葉銀行や（株）京葉銀保証サービスからでも、その消費者金融の利用履歴を見ることができてしまいます。
消費者金融の利用履歴を嫌うところであれば、融資不可・保証不可…ということもあります。
ただ、外部の人間には、住宅金融支援機構、京葉銀行、（株）京葉銀保証サービスがどういう基準を設定しているのかは分からないので…。

80万円のキャッシング残を持ったまま、3,800万円の住宅ローンを申し込まれますと、35年返済にしてもご主人の年収だけでは返済能力の点では、審査に通るのは難しいでしょうね。

> 5年固定とフラット35のミックスプランで30年返済
フラット35は、保証料も繰上返済手数料も不要ですが、京葉銀行の場合、京葉銀行の住宅ローン割合が大きい方が金利が低くなるので、割合をどうするかを悩むところでしょう。
ウェブサイトにはキャンペーンのことが掲載されていて、５年固定は2.15％でになっていますが、固定期間終了後の優遇幅は0.50％しかないんですね。
そうなると、繰上返済をする場合に、どちらを優先するかも悩みのタネになりそうですね。

それから、フラット35における収入合算者は「連帯債務者」ですが、プロパー住宅ローンの場合は「連帯保証人」になることが多いですよね。
京葉銀行の場合、収入合算者として「連帯保証人」になる場合でも、人的担保の意味での「連帯保証人」にもなれるのでしょうか？（なれなければ保証料を払って保証会社保証を受けるだけですが。）
もちろん、マンションの登記における所有持分は共有にしなければなりませんけれど。

補足

貴重なアドバイスありがとうございました。
クレジットのキャッシングも今月中に完済し、
すべて解約した上で、10月に契約の申し込みをすることにしました。
もしだめだったら、スパッとあきらめ、頭金をもう少しためてから
チャレンジしようと思います。
そのときには選択肢も増えているかもしれませんし。
ご回答くだっさた皆様本当にありがとうございました。

回答No.3

papigon

融資希望額が3800万と言うことですから金利を3%としても30年の元利均等、ボーナス返済なしで返済金利約1970万を含めて返済総額5770万弱返済月額約16万です。家計収入からしても、この点だけからでは全く問題ないでしょう。
過去にご利用になられた消費者金融も延滞等が無ければ融資条件にマイナスとなることも無いと思います。シビアに申しあげますと消費者金融を利用されたことは心証が良くないと言う程度でしょう。何故ならば普通の社会人で定職を持ち定期的収入があり銀行と継続的取引があれば、高金利の消費者金融を利用しなくても堂々と現に口座をお持ちの銀行で消費者金融より安い金利で融資を受けられるからです。消費者金融から借り入れをすると言う事は都市銀行や地銀或いは信用金庫では融資をしてもらえない理由があるから?と思われる可能性がありますから今後は出来るだけ消費者金融はご利用にならない方がよろしいかと思います。
しかし、今回の場合消費者金融での事故暦が無ければまったく問題ないと思います。住宅ローンは銀行にとっては一番安全な金融商品です。
当然のこと連帯保証人を付け、物件には抵当権を設定し、しかも借り入れ名義人は団体生命保険に入るのが条件ですから、いかなる場合も銀行側にはリスクはありません。従って先ず安心されたら如何でしょうか。

回答No.2

j1asano

No.1です。

住宅ローンは銀行にとって有力な商品です。特別問題がなければ貸し出しに意欲を持ています。

「特別な問題」となは何か？
ローンが生活を圧迫し支払い不能になる可能性が濃いことです。

逆に考えれば、銀行が貸し出しを渋るような状況で有れば客観的にみてその家の購入は見合わせたほうが良いと言うことです。

あなたの場合、独身時代の借り入れですが、今後も借り入れを繰り返す可能性が高いと判断すれば（余程の事がない限りそんな判断はしませんが）貸し出しを断る場合があります。

また、ここ数年の間に今までの借金が支払えずに焦げ付いた経歴があるのなら
これも引っかかってくるでしょうが、あなたの文面を読む限り大丈夫だとお思います。

住宅の契約には融資不可能の場合は白紙解約というローン特約も付くでしょうから、
とにかく申込をして銀行の判断を待つことにするのが良いでしょう。

回答No.1

j1asano

住宅ローンの支払い開始月はいつなのでしょう？
今抱えているローンの完済が住宅ローンの支払い開始付きの前に終るのであれば何の問題もありません。

もし、ダブル様であればそのあたりの具体的な返済計画を銀行に話せば理解は得られると思いますよ。

書かれている以外に借金がなければ、の話しですが。

お礼

ご回答ありがとうございます。
少し安心しました。
但し、個人信用情報上も問題はないのでしょうか？
消費者金融への支払したのが今月で、反映まで時間がかかると
いうのをこちらの掲示板で見ておりまして。
住宅ローンの返済は3月開始となります。
借金は記載金額＋車のローン（こちらは残り3回、計6万円）のみ。
ようやく、希望とおりの物件にであいましたので
なんとか住宅ローンを組みたいと思っております。
物件が最終募集のため、早ければ9月に申請します。
申し込み先の銀行は京葉銀行を予定しております。
金利、保障料なしなど最も優遇があるため。
優遇があるため審査が厳しいなどあるのでしょうか？
5年固定とフラット35のミックスプランで30年返済です。
お手数ですが、追加でアドバイスいただけば幸いです。