現場/一般管理費の相場って？

質問

新築住宅を８月着工予定です。工務店から概算見積がきたのですが、その中の一般管理費と現場管理費で総額2140万の約14％をしめています。一般的に工務店に頼むとこのくらいかかるものなのでしょうか？管理費を各工事費に転嫁して施主にはわからないような見積もあると聞いたのでそれに比べれば良心的なのでしょうか？また大工手間代の相場は坪4、5万とこちらで知りましたが、私の場合18000円/m2です。管理費と合わせて値切り交渉の余地はあるでしょうか。タイトスケジュールな上に予算大幅オーバーだし相みつをとるわけにもいかずとても焦っています。工務店からは頑張って1900万くらいだろうと言われていますがすでに空調設備、植栽を止め柱を減らす、建具のグレードを落とす、家具工事中止、壁の仕上げを自力施工、屋根を低くするなどあらゆるコストダウンを試みていて、もうこれ以上品質を下げるわけにもいかず・・・どなたか相場感や交渉術等ご助言ください。（延床27坪、在来工法、全てプレカット）

回答No.3

smoks-gen · ベストアンサー

他の方が言うように一般管理費と現場経費の合計が１４％というのは率から判断すると一概に高いとは言えないかもしれません。

建築場所、外壁・屋根・住設機器・床材・サッシュ・の仕様がどの程度か？、２１４０万という工事価格がどこまで入っているのか？（別途工事の有無）、ローン手数料などの諸費用が含まれているか否か、立地条件（道路付けの良否、傾斜地か平地か、ライフラインの自費引込み工事の有無）等々が不明なので判断に苦しむとことですが、仮に込み込みだとして坪単価が約８０万円になりますよね。

感覚的には高いと思います。

スペックダウン、自力での施工等々、涙ぐましい努力を考える前に他社から見積りを取るべきです。すくなくとも、現在の状況を推測すると平面プラン、主要な仕上げ、住設機器のメーカー仕様、等ある程度固まっていると思われますので、同一スペックを条件にしてＨＭ等から見積りをとるべきでしょうね。

品質を落とさなくても予算内に収まるかもしれませんよ。
まだ、工務店と契約をしていないのであれば、着手日を延期してでも最低数社から見積りをとるべきです。

ほとんどのＨＭさんは、合い見積りをとられるということは当然と思っているので、それほど気にしなくてもいいと思いますよ。もちろん会社名は明かさず合い見積りをとっていることは営業マンに伝えてあげましょう。

工事代金を概算見積りで決めてしまうのは危険すぎます。このレベルで総価で値引きしてもらってもいろいろな資材のグレードを調整されて結果的に帳尻を合わされてしまうだけです。

ベストな方法とは決して思いませんが自宅を改築したときの業者決定までのプロセスはこんな感じでやりました。

　　１、平面プランをある程度固める。
　　２、自分のプランにあった規格住宅メーカーで対応できるものがあるか調べる。
　　３、なければ一番近いパターンで概算金額を聞き出す。（ネット上でなく営業所などに直接出向いて交渉することがポイントです。隠れていたことがいろいろわかり後々の参考になる）
　　４、この金額をひとつの目安としておく。(見積依頼時点の自分の予算額）
　　５、インターネットも有効に利用し一度の数社の見積依頼をする。あと、住宅展示場にいき、これはとおもうＨＭにも見積依頼をしてくる。
　　６、第一回目の金額がでそろったら見込みがありそうな会社（コストと、品質管理面）を数社自分の主観で選びだす。
　　７、大まかな仕様（自分が妥協できる仕様）を確認しながら総価で営業マンと金額をもう一度詰めていくらになるかを聞く。
　　＊会社によってはオプションであったり標準装備であったりする場合があるが各営業マンに聞いて金額でプラスアルファをしながら金額で補正する。
　　８、３社ぐらいに絞る
　　９、概略の平面プラン、仕上げの標準仕様書等々を各社に明らかにしてもらった上で出来るだけ同一スペックに修正して内訳書付の見積書を再度依頼する。（この段階でオプション工事も見積もり範囲に含める）
　　１０、ここまでの作業の中で各社の営業姿勢、品質管理レベル、アフターサービス面、などあなたの判断で一番安心して任せられる会社の順位付けをする。
　　１１、低順位の会社から工事価格を聞き出す。
　　１２、４での工事価格を念頭にしながら建築工事費の相場を感覚的につかむ。
　　１３、本命業者にこちらで提示した仕様を守ることを前提に指値をし総価で交渉する。
　　　注）一般の人が個々の単価などを見て高いとか安いとかいったところで前述したとおりわからないとことろで帳尻あわせをされるだけですからその部分には踏み込まない。
　　１４、前後してしまいましたが、契約後仕様変更することは当然ありえるのでそのときの金額的な対応方法（契約単価で増減をきちんとやる等）を明確にしておくことは必要です。

安く上げることは重要なことなのですが、むやみやたらに値引き交渉するよりもキチンと話をしながら相手にローコストでの価格提示をしてもらう交渉をし、当初契約から増えたものは認める。減らしたものは減額をきっちりしてもらう。というように双方に納得性のある交渉をすれば信頼関係を崩すことなく完成度の高いマイホームを建てられると思います。

一生のうちで高い買い物をするわけですからあわてないでじっくり取り組んだほうが絶対に後悔しないですよ。

お礼

懇切な回答をいただきありがとうございます。

今回はお尻が決まってしまっていたので設計期間・工期ともに
余裕がないため工務店は設計士の選択眼で最初から１社に絞ってのスタートでしたが、次に家を建てる時はおっしゃるような段取りでじっくり取り組みたいと改めて実感しました。
やはり時間をかけるだけ勉強になるしいいものができますよね。

今詳細見積りを調整中でそれがよければ契約ですが、教えていただいたことを念頭に焦らず、きっちり話し合って納得性を高めていくつもりです。なるほど、値切ることばかり考えないでサービスや総価で全体的な舵取りするのが肝要なんですね、本当に勉強になりました。
よければまたいろいろご教示ください。ありがとうございました。

回答No.4

noname#45516

金額的には妥当なラインですね。大工手間もそのくらいです。きちんとした大工さんが入ってくれるのですね。
　大工の品質から考えると、和室があるのでしょうか。和室をなくして和室を作れない大工（組み立て作業員）に差し替えると安くなるかと思います。
　仕上げ材や断熱材を落とすよりも、品質の落ちは少ないですよ。
　相見積りについては、取る気の客には品質と大工を他社より安いものを使えばどんどん安くなるので取る必要はないですし、ただのアイミツだけで付き合いがなさそうならアイミツ用フォーマットを取るだけです。
　相見積りは業者が悪徳かどうか見分けるには有効ですが、それ以上は何処で手を抜いて安物を混ぜるかですので、今回のケースはあまり効果はありません。

お礼

早速回答いただきありがとうございました。

なるほど、和室はないのでその点は確認してみます！
工務店施工のオープンハウスを見学した際に結構丁寧な感じに見えたのでいい大工さんかもしれないですね。（その家は和室がありました）
断熱材はセルロースにあこがれて(？)ましたがやはりムリでした、グラスウールです（これにも等級あるのでしょうか・・）
相見積のあり方についてもとても勉強になりました。
ぜひ今後に役立てます。

回答No.2

sannou

私もよく知り合いから、見積もりの添削を頼まれどこかおかしい所は無いと言われます。会社によってまちまちです。
管理費や経費は本当に１４％なら良心的だと思います。
総額で１９００万円坪単価にすると（１９００÷２７）７０万円はマーマー打倒だと思います
今までの経験だと坪単価５０万～１００万円まで見たことありますよ、
仕様が少しいいのではないかと思います

値切り方はあと総額で値切るしかないと思います。
でももう一割も落としていると言うことは、内装を自分でやらないでサービスしてもらうぐらいだと思いますよ。

お礼

早速アドバイスいただき嬉しいです。良心的な見積りのようなのでとりあえずほっとしました。確かにこれ以上落とすと家自体の品質低下が心配だったので、サービス路線に切り替えるとのご助言、考えていなかったことなのでとても勉強になりました！早速建築士に提示し進めてみたいと思います。ありがとうございました。
補足なのですが延床は小屋裏収納をあわせると約32坪で、総額は税込みでした。説明不足ですみません。
設備仕様は建具共それほどいいものではないので、そうなるとやはり妥当値になるのでしょうか。

回答No.1

walkingdic

>約14％をしめています。一般的に工務店に頼むとこのくらいかかるものなのでしょうか？
はい。ちなみに大手ＨＭとかだとこんなもんではすみませんよ。２０％超えますね。
小さい工務店の平均であれば大体１５％程度ですね。

>それに比べれば良心的なのでしょうか？
ものすごく良心的です。
私の知っている工務店の人はなかなか理解してもらいにくいので理解のある施主で無いと書きにくいと言っていましたね。

>私の場合18000円/m2です。管理費と合わせて値切り交渉の余地はあるでしょうか。
いや、大工は腕により大きく金額に差があります。
で、この大工費用と管理費だけはあまり値切らないようにしましょう。値切っても小幅にとどめるように。
そんなにはずした金額ではありませんから。
大工の方は値切ると腕の悪い人に代えてしまうかもしれませんよ。

>すでに空調設備
これは正解です。家電量販店の方がはるかに安いです。

>どなたか相場感や交渉術等ご助言ください。（延床27坪、在来工法、全てプレカット）
うーん。設備がよすぎるのか、断熱性能などを高くしているのかなぁ。
１９００万という金額だと、、、、、何にそんなにかかっているのかちょっと正確にはわかりません。

お礼

早速アドバイスをいただき嬉しいです。良心的な見積りのようなのでとりあえずほっとしました。なるほど、人件費をケチるとあまりいいことはなさそうですね。実践的なアドバイスとても勉強になります。ありがたく参考にさせていただきます。家電関係は量販店の方が安いのですね。
補足なのですが延床は小屋裏収納をあわせると約32坪で、総額は税込みでした。説明不足ですみません。
土地が旗ざおのためにライフライン引き込み費がかさんでいるとは思いますが、ユニットバスだし左官は省略で建具もポリ合板やシナ合板などそれほど良いものではないと思うのですが..とにかくもう少し工夫してみます。またご教示お願いいたします。