中古物件の購入について(至急です)

質問

現在、以下の内容の3階建築7年の中古物件購入を検討しております。この物件、仲介業者に確認したところ、チラシには北側4m私道(および東側4m公道)となっているのですが、実際には、私道と物件の敷地の間に10cmほどの境界の細長い土地が入っていて、厳密にいえば、私道とは接していないそうです。ちなみに、この境界線は、私道の奥にあるアパート所有者が持ち主らしいです。
物件を見学に行った際は、見た目上接している訳だし問題ないって思っておりましたが、昨日、仲介業者から連絡があって、どうもこの物件、この境界線のため北側斜面規制にひっかかるそうです。具体的には、この境界線が他人の敷地であるため、この建物はそもそも屋根に傾斜をつけないといけないのですが、建築許可は傾斜付きの図面でとり、実際は傾斜なしで建築、さらに建売されたようです。建替え時やなんらかの事情で物件を手放すようになった際、このことが問題になることが懸念されるので、なんとかならないかと仲介業者にお願いしたところ、その境界線の持ち主から承認が得られれば大丈夫と仲介業者は主張してます。(その件は売主に交渉してくれるそうです。)ちなみに、この物件は、売主が不動産会社の不動産買取物件です。
そこでどなたかお知恵を拝借したいのですが、この場合、境界線の土地所有者から承認さえ得られれば、建替えの際も現在と同じ建物を建てることができるのでしょうか。そもそも、傾斜規制が守られていない物件ということで、ローンが通るかどうかも懸念されますが、仮に通ったとした場合、この物件を購入するにあたり生じそうな問題点について、お教えいただければと思います。よろしくお願いします。

回答No.8

kkknagisa · ベストアンサー

疑い出せば、かなり疑わしい物件のようですね。
手を出さない方が良いかも知れません。
私道については、私道の所有者が、「自分の土地があるのだから、私道側からの乗り入れは絶対認めない」とでも言っているのでしたら、他の方の回答のとおりでしょう。
が、１０ｃｍ位の残地が残るなんて事は良くあります。
私道の所有者が、奥にアパートを建てたいために、私道用地を確保した。
その際、昔のことなので、４ｍ以上として２間と４分の１（約４．１ｍ）とした。
アパートなどが出来上がって、私道認定もされ、私道部分を宅地のままにしておくと税金が高いので、分筆して公衆用道路に地目を変更した。
その際、どこかで間違いがあって、４ｍだけが公衆用道路となって、１０ｃｍ部分が残ってしまった。
私道の所有者も、利用価値もないし、何とか整理したいとは考えているが、ま、面積も小さいので、そのままにしている。
もし、隣接地の人が売って欲しいと言えば、分筆やら登記の費用を持ってくれるなら、相場で売るつもりだが、費用がかかるから誰も売ってくれとは言ってこない。
今回の家の確認申請時も、その１０ｃｍ部分は、道路としているから、何の問題も無かった。
なんて、かなり想像力逞しく想像しましたが、そんな状況も考えられるかな、と思います。

ま、私道に関してであり、「収納を部屋にしている」はダメですけどね。

と、いろいろ書きましたが、根本的に仲介業者なりにきちんと確認させて、整理させるべきと考えます。
今の状況がどうなって、私道の所有者はどんなことを言っているのか（通行を認めないとか言っているのか、売りたいという希望でもあるのか、など）、先々、どんな問題が考えられるのか。
それらをきちんと整理しない仲介業者なら、仲介業者自体が信用できないので、ヤメでしょうね。
halfmoonbeachさんは、「問題があるなら買わない（価格が非常に安い、なんて場合は、考慮の余地があるかも知れませんが）」、「納得出来ないなら買わない」で良いのではないでしょうか。

補足

親身なご回答、どうもありがとうございます。
この10cm部分を購入できれば、この物件そのものが角地になるため、物件としての価値はずいぶん上がると考えられます。(もともと建蔽率60%、容積率200%なのですが、角地だと建蔽率が70%と不動産会社の人が言っておりました。)トータルの値段次第ですが、多少の出費をしても購入できるなら購入しておいた方が得策でしょうか?

回答No.1

hibikorekoujitu

どうしてもこの物件が欲しいのでしょうか？
そうならば、調整を重ね、今後の多少のリスクにも目を瞑るという選択もありだと思いますが・・・
なんかややこしい物件ですね、
不動産屋は何とか強引にでも、現状を取り繕い話をまとめようとするでしょう。
ですが、購入してもその境界線の持ち主に首根っこを押さえられているわけですし、いやじゃありませんか？
私なら検討対象外です。

お礼

どうもありがとうございました。おとといまでは、買う気でいたのですが、やはりいわく付きですね…