住宅ローンに関してアドバイスお願いします

質問

まず、どこの銀行の住宅ローンがいいのでしょうか？

大手銀行のＨＰを見てもさっぱりわかりません。
たとえば、三井住友銀行だけでも3年の固定で
　1.65％のと1.05％のがあるし・・・　
http://www.smbc.co.jp/kojin/jutaku_loan/kinri/

ちなみに、2年か3年くらいで400万円くらいのローンを
考えています。
また、収入により月額返済額の上限ってあるんですか？

ちなみに年収700万円くらいだったら400万円借りたら
最短何年のローンになりますか。3年にするならいくら
まで借りられますか？

アドバイスをお願いします。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しているＦＰで、以前住宅ローンも担当していた者です。

どこの金融機関がいいかは、ご自身でいくつかの金融機関に出向かれ、ご自身が感じた印象でも判断されるべきです。

> 年収700万円くらいだったら400万円借りたら最短何年のローンになりますか。
> 3年にするならいくらまで借りられますか？
正直申し上げて、400万円を２～３年で返済しようと言うのならば、私ならば借りずに済ませまるように資金計画をたてます。
「２～３年で返せる」程度の額は、大抵の場合、実はキャッシュでも用意できる場合が多いですから。
借りなければ利息を払わずに済みます（住宅ローンで払わなければならない利息は、現状況下においては、間違いなく、預貯金でもらえる利息よりも多いです）。
それだけでもお得です。

住宅ローンの返済期間の最短設定は、多くの金融機関で１年の筈です。
ただ、年収700万円で400万円の借り入れならば、生活にもよりますが、返済期間は３年以上にしておいた方が無難です。
それは、
> 収入により月額返済額の上限
にも関係しますが、「月額返済額の上限」というよりは、年収÷12か月÷４＞１回当たりの返済額（既に別の借金があればそれの返済分も含めて）、であれば返済能力に問題なし－と考えます。
ご質問者さまの場合、700万円÷12か月÷４＝145.833…円ですから、他の借入もあわせた毎月の返済額が14万円以下ならば返済能力に問題なし－ということになります。
あくまでも、これはご家族などさまざまな生活の状況により左右されますので、あくまでも目安です。

ご提示の三井住友の２つを比較してみます。
お借入期間中最後まで店頭金利より年0.7％優遇を(1)
当初３年固定としてその期間中は店頭金利より年1.30％優遇、その後はお借入期間中最後まで店頭金利より年0.4％優遇を(2)
としてお話します。
いずれも、「One's plus」という普通預金を契約し、給与振込などを契約もしくは既に利用中で、満20歳以上満70歳未満（完済時満80歳未満）で、銀行指定の団体信用生命保険に加入でき、銀行指定の保証会社の保証を受けられること－などが条件です。
さらに、(1)と(2)を比較した場合、まず、最低融資期間が違います。
(1)は１年ですが、(2)は３年です。
銀行からみれば(2)は、最低３年間は利息を払ってもらえるということです。
(2)は、最初の３年間こそ店頭金利より1.3％も金利を低くしてくれますが、その後は0.4％しか優遇されないので、長い期間借りるのならば(1)の方がお得になります。
(1)は最初から金利設定方式として、変動金利型が選べますが、(2)は最初は３年固定と決められています。
ですから、(2)は(1)に比べて、いくつか制約が多い分、当初３年間の金利を低くしてもらえる訳です。
もし、ご質問者さまが３年で返済されるのでしたら（３年未満にはできません）、この「３年固定限定特別金利ローン」もよろしいかと思いますが、３年固定で金利だけを見るならば、最優遇金利はもっと低い金融機関は沢山あります。
それにこの住宅ローン商品は、保証料が別途取られますから、他の金融機関の保証料ゼロの住宅ローン商品と比較して魅力が少ないです。
また、繰上返済手数料も有料ですから、こちらも無料の商品もあります。

あと、借入期間が２年や３年では、住宅ローン控除は適用されません。
そのような理由から、400万円ならば、私は借入せずに済ませます。

お礼

ご回答たいへんありがとうございます。

実は、これは私が行うのではないんです。
私もその人に「あと1年待てば」ということを
話したんですが・・・。

いろいろなご助言ありがとうございます。
是非参考にさせていただきます。

回答No.1

megumaru

銀行に行って相談することを、オススメします。
けっこうな金額ですし、規定が銀行によってそれぞれ違います。
優良顧客（他に借金がない、ローンをやたら組んだことがない、クレカ発行枚数が少ない、クレカ等の返済に滞りがないなど）の場合、公表していない特別利率なんてのもあるらしいですよ。

ちなみに400万円を3年で返す場合、
年率1.65% …月額113,960円、総額4,102,566円
年率1.05% …月額112,919円、総額4,065,080円
になります。

これはエクセル上で
月々返済額=PMT(年率/12,返済年数*12,返済金額,0)
返済総額=月々返済額*返済年数*12
として求めます。

お礼

ありがとうございました。