法人が農地を所有することは可能ですか

質問

会社の経理担当です。
３２年前に会社の拠点を確保する目的で他市（会社所在地ではない市）の農地約1500平米を売買により取得しました。当時は市街化調整区域であった為、５条の許可が取れずに、売買契約書上で許可申請可能となったときには申請書に印鑑を押すことの条件付で売買契約を結びました。この時点では仮登記しかできていません。
以来５条許可申請できないまま今日に至りましたが、先般、会社のトップから登記に向けて実務を取るように指示されました。
当時の契約担当者は既に退社しており、登記簿で確認すると、譲渡人も死亡し相続により３名の方の共有登記がなされていました。
この３名の方との話し合いにより、やっとのことで協力を取り付けました。
現在、当該地は市街化区域・工業用地・緑地地域の指定になっています。
５条許可申請は、資材置場の目的で転用を考えていますが、進入路・水利権等の縛りで転用目的に周辺整備するためにはかなりの費用が必要となります。
そこで、時効取得の方法を考えました。
会社としては、実際には当面の利用方法はないのですが、このまま時間が更に経過すれば相続により関係者が増えすぎて処置できなくなることがもっとも困ることなのです。ですから、登記さえできれば現時点ではＯＫなのですが・・・・・・
会社は周辺農家に迷惑がかからないように毎年草刈等を行なって維持管理を行なっています
固定資産税は、登記上の所有者が負担しているみたいです。
このような状態で、時効取得の調停あるいは裁判を起こすことは可能でしょうか？
どなたか、ご教授ください。

回答No.8

matthewee · ベストアンサー

No.６で紹介した最高裁判例の一審、二審判決の詳細な内容については調べられませんでしたが、最高裁で「第１審判決中上告人敗訴部分を取り消」したのですから、最高裁の事案では農地の新所有者の逆転勝訴判決だと思います。

　この最高裁判例から、所有権移転仮登記を放置していた農地の買い受け人についても時効取得が認められるという可能性があるという点で、質問者さんの会社にとって有利だと思います。

　しかし、３２年前に代金を支払った以外に、所有者として行ったことは草刈り（整備）だけであり、所有者なら当然負担すべき固定資産税を納税していなかったことは、少なからぬ“マイナス要因”と取られるのではないでしょうか。
　「１０数年前に役場に行って当社が負担したい旨申し込みました」という事実が、納税の意思を表している端緒にはなっても、実際に納税（あるいは立て替え払い）をしていない以上、主張としては弱いと思います。市町村は登記主義なので、仮登記では納税者として固定資産課税台帳に登録しません。

　結論としてまとめれば、私の考え方も「周辺農家および現所有者に対しての協調路線」に賛成です。ですから、「nhktbsさんとは全く異なる」見解ではなく、No.５のご回答も尊重しながら、別の視点から考えてみたわけです。
　交渉が暗礁に乗り上げた場合に、農地の時効取得の方法も頭から否定できないと思います（＝検討してみる価値はある）。しかし、この掲示板では断片的な情報を基に回答を書いているため、質問者さんのケースに先の最高裁判例をそのまま当てはめてよいのか、疑問点は少なくないと思うのです。要件が異なれば、結果は全く逆になることがあるからです。

　No.５の回答者さんが「弁護士と詳細な検討」を薦められているように、要件をしっかり詰めて時効取得の可能性をご検討すべきだと思います。

お礼

＞nhktbsさんとは全く異なる見解
というのは舌足らずでした。
ただ、頂いた最高裁の判例は暗闇の中に見出した光であったことは
確かなことで、途方に暮れていた私には勇気１００倍の情報でした。
nhktbsさんへのお礼にも書かせていただいたように
基本的には話し合いで解決することには何等の変更もありません。
また、話がややこしい方向に進みそうだったら再度質問させていただきますので
そのときにはまたご教授ください。
ありがとうございました。

回答No.7

nhktbs

nhktbsです。当然にmattheweeさんの回答の最高裁判決は知っています。
引用の最高裁判例では【要旨】しか載っていませんが、必要なら前文を判例寺報で見て検討してください。
当方も前回の回答時に「貴社に有利そうな裁判例も不利そうな裁判例もありますが、貴社の例とよくよく比べて見なければわかりません」と申し上げています。
Ｈ１３.１０.２６付の平成１３（受）９４事件では、「自らこれを管理し，その後は『被上告人に管理を委託し，又は賃貸していたのであるから』という点で、地主側も他人のものを借りる、仮登記権利者は自分のもを貸すという点で所有の意思をもって本件農地を占有したものというべき」との判示ですので、まったく同じとはなりえないと解しています。貴社の場合には、所有者として負担すべき固定資産税の負担金も負担していませんしね。
争わないと結論は出ませんが・・・最高裁まで２年はかかりますよ。

お礼

再度のご回答ありがとうございました。
「裁判はやってみないとわからない。」
「当社のこれまでの対応の仕方に種々の問題点がある。」
という認識は十分に持っています。
したがて協調路線で行く方針にはかわりはありません。
現所有者との話し合いがこじれた場合には再度質問させていただきたいと
思います。
そのときには、またいろいろとご教授お願いします。
本当にありがとうございました。

回答No.6

matthewee

１．会社がこの土地（＝登記上の農地）を取得する目的は、農地を耕作することにあるのではなく、事業用地（＝宅地または雑種地）として取得するのですから、農地法３条や５条に規定する農地としての権利移動の制限には該当しないと思います。
　換言すれば、農家でなければ、農地の所有権は得られないということではなくて、この土地は農地としてではなく、転用後の宅地または雑種地として取得するのが目的であるから、会社であってもこの土地（＝登記上農地）の所有権を取得できると思います。

　さらに、この土地は現在、市街化を促進すべき「市街化区域」に所在するので、農地の転用は農業委員会の「許可」が必要なのではなくではなく、農業委員会への「届け出」で認められる性格の案件だと思います。

　もっとも、「農地転用届出書」には、転用によって生じる周辺農地への被害の防止策について記述しなければならないので、その防止策のために周辺を整備する費用は必要になると思います。

２．平成１３年１０月２６日最高裁判決で、所有権移転仮登記を放置していた農地の買い受け人について、「農地を農地以外のものにするために買い受けた者は、農地法５条所定の許可を得るための手続が執られなかったとしても、特段の事情のない限り、代金を支払い農地の引渡しを受けた時に、所有の意思をもって農地の占有を始めたものと解するのが相当である（判例要旨）」として、占有が認められ時効取得しているという判例があります。
http://courtdomino2.courts.go.jp/schanrei.nsf/VM2/05264D1CCE471EF349256B84000590E3?OPENDOCUMENT

　質問者さんのケースと同じであるかはわかりませんが、今回の事案において、時効取得の可能性も否定できないと思います。

３．さて、私見ですが、時効取得（民法１６２条）は、最後の手段です。農地の相続人の協力が得られるのなら、相続人から農地転用と同時に所有権移転をしてもらうべきです。農業委員会の届け出において、周辺整備を求められるのは、土地取得のコストと考えて、甘受すべきではないでしょうか。
　時効取得を求めて訴訟を起こすこともひとつの手段だと思いますが、やはり、相続人や農業委員会と穏便な話し合いで解決するのが一番だと思います。

　ただし、話し合いによる解決が不調に終わった場合の代替案として、訴訟による時効取得の方法も思案のひとつに加えられたらどうでしょうか。
　選択肢は多い方が、成功への確率も高くなると思います。

補足

回答をみてビックリした！
というのが正直な気持ちです。
nhktbsさんとは全く異なる海洋でしたから・・・・・・・・・
判例文を見ると一審・二審はnhktbsさんの回答内容に沿った判決であり
最高裁において初めてmattheweeさんの回答になっているように思いましたが
それでよいのでしょうか？
また、今後同様の事例が発生した場合には最高裁の判例に沿うような判決が
なされると理解してよいのでしょうか？
周辺農家および現所有者に対しての協調路線に変更はありませんが
万一、現所有者が請求権の時効を主張した場合に備える必要もあります。
よろしければ再度の回答お願いします。

回答No.5

nhktbs

現在の所有者さんが貴社への移転登記に協力してくれそうなのですから、色々考えずにまずは話を進めた方が良いです。手続き時に協力の対価として、（法律上の理屈を度外視して）ハンコ代とかをお支払いする習慣が当方の地区ではあります。争いになる要素は多分にあるでしょうが、先方さんが協力的でしたら先方にも書類の手配等動いていただかなければですので、例え争って勝訴しても争訟となる損失を考慮して多少の経費をかけても下でに出てうまくことを運んだ方が実務的です。現地主さんが所有権に基づく妨害排除として、貴社に対し仮登記の抹消登記手続を求めてきたりしたら長引きますからね。こういうケースや所有者さんが時効云々を言い出したりした場合には争ってみないと結果は何ともいえません。現段階の情報で明らかな白黒は断言できないです。
貴社が占有を主張して所有権の時効取得を主張する件ですが、これも争わなければ何ともいえません。
法律的な考え方の一つとして参考にですが・・・
本件売買契約においては農地法の許可が必要であることが明示されており、登記簿上もこれを条件とする条件付所有権移転仮登記がされているのでありますから、貴社が占有における所有の意思という内容も条件付の所有権取得の意思であったと認められるともいえますから、その条件が未成就である以上は貴社の占有における所有の意思も不完全な所有の意思であったと言われかねません。そうなると、貴社の占有は完全な所有の意思を欠いた状態での占有であるから時効取得の主張も苦しいということになります。
まあ、いろいろ主張もあるでしょうし、争わないと結論は出ませんが、私が地主側ならそういうかもしれませんよ。
貴社に有利そうな裁判例も不利そうな裁判例もありますが、貴社の例とよくよく比べて見なければわかりませんし、そもそも争いになること自体が貴社の損失ですからその点を考えてご判断ください。これ以上の詳細相談は明らかに弁護士マターですから書類一式を持って弁護士と詳細な検討をしなければわかりません。

お礼

非常に判りやすい回答を頂き感激しています。
本当にありがとうございました。
まずは誠意を持って現所有者との交渉を進めます。
ただその際の予備知識としてこちらが置かれている立場を十分に理解する必要に迫られて今回の質問をさせていただきました。
決して訴訟を前提にしているわけではありません。
「法律家は訴訟せず」の格言は理解しているつもりです。
単に現所有者・農業委員会との交渉にとどまらず、会社のトップを納得させないといけない立場なので法律上の権利・義務も十分に認識しておかなければなりませんでした。
本当に勉強になりました。
ありがとうございました。

回答No.4

nhktbs

３２年前の売買契約で貴社が取得したのは所有権（物権）ではなく（所有権は農地法の関係で取得できません）、（農転の許可という）条件付の所有権移転登記の請求権（債権）です。したがって、この取得した所有権移転登記請求権は、１０年の消滅時効にかかります。「（最初から）無効」ではなく時効援用があった時点で消滅して無くなるのです。つまり所有権移転登記を請求する権利が無くなるのです。所有権は、３２年前の売買契約後も代金支払い後もずーっと地主の農家のままです。
繰り返しですが、契約しようが、代金を払おうが、引渡しを受けようが、農地に関しては農地法の関係で所有権は移転しません。
したがって、固定資産税台帳上も登記簿上も所有者は地主農家のままですので、自治体からの固定資産税請求先は地主のままです。仮登記時点では、条件付で将来移転登記請求をする予定があるというだけの登記ですから当然に固定資産税法上の納税義務者は地主のままです。
そこを、実務では、毎年、固定資産税分の支払いに地主のところに行き、負担分を支払い、地主からその領収書をもらうのですが、その領収書に「条件付所有権移転仮登記の土地の固定資産税負担分の受領の旨と、農転の許可後に移転登記に応じる旨」を記載し、時効中断をはかります。
まあ、現在が市街化区域内ですので農転はおりやすい状況でしょうから地元業者のアドバイスを受ければうまく行くと思います。（農業委員会の対応は地区ごとに異なるので、取り扱いが全国画一的ではありません。地元の方が一番詳しいです。）

補足

大変明確な回答ありがとうございました。
当社のおかれている立場がかなりハッキリとした気持ちです。
ただ、再度の確認ですが、ご面倒だとは思いますがご回答お願いいたします。

現在の所有者は当社への移転登記には応じる姿勢をみせてくれてはいますが
所有者３名のうち、一人でも「時効」を理由に態度を翻せば“アウト”
ということなのですか？
ちなみに、現在の所有者は、昭和５８年１１月時点での「相続」を原因として平成４年に所有権移転登記を行なっています。
昭和６３年時点で確認したところでは、固定資産税は「生活保護」により免除となっていました。
所有者３名は土地所在地には存せず、管理・維持等一切行なっていないのですが
当社が占有を主張して裁判を起こしても「敗ける」のでしょうか？

回答No.3

maimaiai

No.１の補足です。
農業委員会の５条の許可を専門家でない方が申請するのは大変ですが、許可がおりてしまえば、登記簿上の地目が農地のままで、現在の土地所有者から会社名義に所有権移転登記ができます。（所有権移転登記の添付書類として許可書が必要だから）

地目変更は、その後、会社において計画にのっとった整地等したうえで、雑種地にすればいいでしょう。当面使わないのなら「農地のまま」にしておいたほうが、固定資産税が安くすむのではないでしょうか。いつまでに転用するという条件はないのでしょうから。また、地目変更するために、資材等を搬入なさるでしょうが、行政書士等に相談の上、極力費用のかからない方法で、転用されることをお勧めします。

下記のような流れになるのではないでしょうか。
１、相続者の同意取り付け
２、農業委員会の５条許可
３、地目農地のまま会社名義に所有権移転

以下は、会社だけの仕事ですみます。
４、転用の為の整地
５、資材等の搬入
６、雑種地への地目変更の登記

回答No.2

abcdef123456

仮登記のままの所有権移転登記請求権は、すでに時効消滅していたのに、なんと良心的な地主さんなんでしょうね。
そもそも固定資産税分も会社側で負担しているのが通常です。
農転の可否は地元の農業委員会に聞かないとわかりませんよ。

参考URL：

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2tonouti.html

補足

回答ありがとうございます。
仮登記のままの所有権移転登記請求権は、１０年時効ということは知っていますが
これは売買契約そのものが無効になるということですか？

固定資産税については、１０数年前に役場に行って当社が負担したい旨申し込みましたが、担当者からはいい返事がもらえなかったみたいです。
本来、売買によるものですから、仮登記時点で納税義務者は当社に移るのではないのですか？
素人の為よく判りません。
よろしければ再度のご回答をおねがいします。

地元の農業委員さんは当社に対して好意的に接してくれてます。
相続者および水利権者の同意があれば５条許可は何とかなりそうな雰囲気です。

回答No.1

maimaiai

時効取得の用件として、当該土地を占有し続けていなければなりません。今回の場合、維持管理のみですので、時効取得はできませんので、裁判等は無益だと思います。会社名義の建物が一定期間存続するなどの事実がないと無理です。

「登記さえ出来ればＯＫ」ということは許可さえでればＯＫだということですね。会社の名義にさえなればＯＫということですね。資材置き場の目的で５条の許可を取り、登記をする。

農業委員会に直接相談すると怪しまれるので、周囲の行政書士等に「利用目的の変更が認められるか」を確認してみて下さい。資材置き場で許可はとったが、工場や駐車場用地として変更可能かどうかです。（他にも利用目的はあるでしょうが例として）

当方の周辺では、許可後の利用目的の変更は１度なら可能でした。であれば、とりあえず取得することばできるのではないでしょうか？

補足

早速の回答ありがとうございました。
登記目的での手順は、
１．相続者の同意取り付け
２．農業委員会の５条許可
３．転用の為の整地
４．資材等の搬入
５．法務局への地目変更手続き
上記の１．２.のみで移転登記は可能なのですか？
渡しは３．４.５までを行なった上でしか移転登記できないと思っていましたが？