親と共有名義住宅の所有権移転

質問

８年前に母親と共有名義にて中古（一戸建住宅）を購入しました。当初の出資割合に準じて、自身３／５：母親２／５にて登記をしております。（現在、私３５歳、母親６４歳）
このたびワケあって別居することとなりました。母親から「自分の持分は放棄し所有権をすべて（私に）譲りたい。」との発言があり、所有権を移転したいと考えています。
固定資産税算出における評価額は家屋３８３万円、土地１，４５５万円（双方の現所有権は母親が２／５所有）そこで...

(1)この場合、贈与税がいかほど発生するのか（母親へは毎月の生活費諸々の支給を考えています。）

(2)移転登記にかかわる費用はいかほど発生するのか

がわかりません。また、負担を軽減できる有効な方法があればご教授願えれば幸いです。

回答No.1

noname#11466 · ベストアンサー

あと一年、お母様が６５歳になるまでお待ち下さい。

相続時精算課税制度を利用しますと２５００万までは贈与税が非課税になります。この制度は親が６５歳以上、子供が２０歳以上という条件があります。
この制度を利用する場合には贈与してもらった翌年３／１５までに申告が必要です。

(1)ですがまともに贈与しますと、かなりの金額がかかると思われます。土地に使われる評価指標は相続税の評価額でありこれは固定資産税評価額より高いですから、総額で２０００万を超える価値があると思われます。
そうしますと母２／５の持分贈与としても８００万で、贈与税は１５１万になります。

(2)については自分でやると１９万ほどで、司法書士に依頼すると手数料を４万として２３万ほどでしょう。
（登録免許税がたかいのであまり違いはないです）

あと、母親とは割賦販売の売買にしてしまう方法もあります。ご質問では毎月の生活費などを支払うと言うことですから。
これだと贈与ではないので関係ありません。
（ただ母親が生存中に完済できそうなプランにして下さい）

お礼

早速のご回答、ありがとうございました。
不勉強なもので...若干心配な点を記入いたします。
もしお付き合い賜れば幸いです。

・ご提案いただいた「割賦販売の売買」という手法に
　ついては税務署へ土地家屋の評価額を確認し、その
　総額から母親の持分で案分した額にて売買契約書を
　作成し、返済記録を残すことで足りるのでしょう
　か。（公正証書等でなくとも可能でしょうか。）

・移転登記に関する費用ですが、今回のケースにかか
　わらず、（贈与、相続いずれでも）持分移転する
　場合には、ご回答いただいた金額は発生するという
　理解でよろしいでしょうか。

以上まことに厚かましいのですが、ご教授いただけましたら助かります。

回答No.2

noname#11466

>売買契約書を作成し、返済記録を残すことで足りるのでしょうか。
はい。それでよろしいかと思います。
ただお母様がかなりの資産があるということですと、自己防衛の観点から公正証書にするということも考えられますが、ご質問を拝見する限りは資産家というほどでもないと思われますので、形が整っているだけで問題はないと思われます。
一応売買契約書には印紙はおはり下さい。

>ご回答いただいた金額は発生する
いえ、相続の場合は登録免許税は安くなっており、贈与や売買の１／５ですから、４万弱ですみます。
なおこの税率は平成18年3月31日までのものです。それ以降は税額が２倍になる予定ですから、それまでに贈与なり売買なりされた方が良いでしょう。

お礼

御礼が遅くなってすみません・・・。
いろいろアドバイスをありがとうございました。
Attorneyさんのアドバイスを拝見し、特に急ぐ必要もないので、あと１年はこのままの状態でいるのが得策だと判断できました。非常に参考になりました。