家を買いたいのですが…

質問

お世話になります、30代半ばの夫婦です。
この度主人の実家近くに家を買うという話が、もちあがりました。　物件価格は未定ですが(2500万円～3000万円で考えています。)、主人の父より援助してもらえるようなのですが、主人が転職したばかりで(一年未満)、お給料も少なく、ローンが組めないと思うのですが…
頭金として、主人の父より1000万円、主人名義800万円
妻名義の500万円計2300万円程用意できそうです。
そこで質問したいのは、
１. この場合の持分の配分は、どうなるのか?
　　出来れば夫婦の名義にしたいのですが…

２. 援助にかかる相続税などは、どうなるのか?

３．住宅ローンの融資基準(最低勤続年数＆最低年収)

以上です。　補足等致しますので、宜しくお願いいたします。

回答No.4

symy915 · ベストアンサー

#２です。
もちろん夫婦の名義のみにする事は可能です。その場合にはお父上から贈与を受けたとなるので、贈与税対象になります。贈与税については＃3の方が解説されてますので参考になさってください。尚、その場合の持分はあなたがおっしゃっている通りです。

でも、敢えて夫婦名義にして贈与税対象にするよりも、三者共有名義にしておけば贈与税の事は気にする必要は無くなるので、私個人としてはその方法をお勧めします。

尚、銀行ローンが通った場合にはお父上は保証人となります。でもこれは金銭債務に対する保証人ではなく、担保提供者としての「物上保証人」となります。簡単に申しますと、ご主人の支払いが滞った時でも銀行はお父上に対し支払いを請求する事は出来ないのです。あくまでお父上は自分が所有する不動産持分を銀行に担保提供しているだけの立場であるので、ローン支払いについては直接責任を追わないという立場になられるので、ローンの際にはさほど心配する必要はありません。ですがもし、ご主人だけではローンが通らず、お父上が保証人となる条件で借用証書に署名すれば、通常の保証人となりますのでその点はご注意下さい。
（後半部分が補足に対する回答と少しズレてしまいましたがご容赦下さい）

お礼

補足回答有難うございます。　
そうですか父との共有名義にすれば、お得なんですね!
同居の予定では無いので、夫婦の名義にするのが良いのかと思っていました。
例を出して回答頂いたので、とても良く分かりました。　
家を買うという事は、ほんと慎重に検討しないと大変な事になりそうですね。　
どうするのが、最善かよーく考えて慎重に行動したいと思います。
大変参考になりました。
２度の回答有難うございました。

回答No.3

smile_Joy

こんにちは。
>>(1)
　親からの援助分を贈与してもらえば、ご主人とあなたの
二人だけの共有名義にできます。

>>(2)
　住宅取得資金の贈与の特例があり、
平成17年12月31日までの特例で１５００万円までは
贈与税の特例で軽減措置が受けることができます。
　５５０万円までの住宅資金目的の贈与ならば非課税ですし、
それを越えて１０００万円を贈与してもらった場合でも
通常支払う場合の税金よりかなり低く抑えることができます。

>>(3)
　勤続５年以上、住宅ローン＋その他借金の返済比率が
年収の２０％以内ならほぼ大丈夫ではないでしょうか。
　しかし、これ以下の条件でも通ることもあれば
これ以上の条件で落ちることもあります。
　現に私は勤続２年半、返済比率３０％の高水準で
住宅ローン組みましたので。借入金融機関によっても
基準やキャンペーン時などの力の入れ方が変わってきます。

お礼

回答有難うございます。
とてもよく分かりました、出来れば減税措置の間に買いたいと思います。
この事を踏まえて主人と家族で、良く考えてみます。

本当に有難うございました。m(__)m

回答No.2

symy915

こんばんは。質問につきまして可能な限り回答させていただきます。
　まず、２の贈与税の事ですが、税金については専門外なので確かな事は言えませんが、2000万円の控除があったのではないかと思います。1000万円程度なら非課税だったのでは、って思います。あいまいですみません。

　次に１の持分についてですが、仮に3000万円の物件を購入したとしますと、ローンはご主人名義で700万円となりますね。そうすると、
父持分1000／3000、あなたの持分500／3000、ご主人持分貯金800＋ローン700／3000。
要約すれば父33／100、あなた17／100、ご主人50／100
となります。

　さて最重要な３についてですが、ローン基準は勤続年数3年以上が原則です。最低年収の規定はありませんが、年収に応じた償還率基準（年間返済総額と年収との比率）がありまして、金融機関により基準はまちまちですが、おおよその基準としては、年収400万円の人であれば、返済比率は35%未満である必要があります。それ以下の年収については約25～30%以内と考えればいいでしょう。
　あなたのご主人の場合、勤続年数の関係で申し込み不可能と考えられますが、もし前職と現職との間に業務内容の継続性があれば（例えばライバル会社にヘッドハンティングをされたという理由での転職）、ローン可能な銀行はあると思います。でも、やはり最低でも1年以上の勤務年数が必要であるとする銀行も多いですので、直接銀行に問い合わせをしてみてください。
尚、全くの異業種への転職をされている場合には勤続年数不足でローン不可となることはほぼ確実と言えますのでご注意下さい。

お礼

回答有難うございました。　
やはり最低一年以上は無いと無理のようですね(予想はしてましたが…)
まだ具体的には、何も決まっていないので家族で相談してみようと思います。
高い買い物ですので、慎重に検討しようと思います。

具体的なアドバイス有難うございました。m(__)m

補足

1.の持分ですが、良くわから無いのですが、夫婦二人だけの名義にする事も可能なのでしょうか?
その場合、主人の父ですので、主人への贈与と考えて、主人の持分が1800＋ローンとなるのでしょうか?

回答No.1

noname#26171

詳しい方が書き込んでくれるのを期待して、
私はちょっとだけ、思った事を・・・

＞２. 援助にかかる相続税などは、どうなるのか?

これはご主人のお父様からの事と思いますが・・・
相続税ではなく、贈与税になるのではないでしょうか。贈与税の方が高かったような・・・

お礼

そうですね相続税では無く、贈与税ですね。　
なかなか、回答が頂け無くかったので、非常にうれしいです。
回答有難うございます。(*^_^*)