2014年の住宅ローン減税の比較

質問

5000万円の一戸建て購入で、2014年4月以降の入居で、住宅ローンを組む場合、以下のどのケースでも、総返済額と住宅ローン減税額から見て、すべて(1)の方が得と考えますが、間違いないでしょうか。

ケース1
借入額：3000万円、返済年数：20年
(1)11年後に1000万円を繰り上げ返済
(2)1年後から10年間毎年100万円を繰り上げ返済

ケース2
返済年数：20年、11年後に1000万円を繰り上げ返済
(1)借入額：3000万円
(2)借入額：2500万円

ケース3
借入額：3000万円、11年後に1000万円を繰り上げ返済
(1)返済年数：20年
(2)返済年数：25年

参考情報
家族：夫、妻、子供4歳
収入・税金：年収600万円、所得税18000円/月、住民税20000円/月

ご回答、よろしくお願いいたします。

回答No.2

funoe · ベストアンサー

んとね、一番大事なのは「借入金利」です。

これが１％未満ならローン控除の適用期間中は繰り上げ返済しないのが大原則です。
で、借入金利が１％超なら繰り上げ返済するんです。

で、１％未満で、繰り上げ返済しないコースを選んだ時うっかりしがちなのが、（というか、大部分の人が忘れているのは）
繰り上げ返済すると、ローン控除還付金が減る　　わけだから、
繰り上げ返済をしないと、ローン控除還付金が増える（減らない）。

その還付金が増えた分（減らなかった分）は、本来繰り上げ返済したら手元に残らなかったお金、ということはそれを喜んで浪費してしまってはいけないんです。

その「還付金が増えた分（減らなかった分）」は、将来の繰り上げ返済金の資金として保管しておかなければいけません。

手元の１００万円を
１）繰り上げ返済する。１００万は手元から消える。年末借入金残高が１００万すくなくなる。還付金が1万少なくなる。
2)繰り上げ返済せず保管しておく。100万は保管されて使えなくなる。年末借入金残高は変わらない。還付金が１）より1万円多い。

この1万円を浪費してしまったらダメってことです。この1万円も１００万円と一緒に保管しておく必要があります。
借入金利が仮に0.9％とすると、実は9000円は銀行に余計に払ってしまっているので、「無から生まれたお金」ではないのです。

お礼

ご回答、ありがとうございます！

「住宅ローン減税で1%戻るので、借入金利が1%未満なら繰り上げ返済しない。」

「住宅ローン減税で戻ったお金は、11年後（住宅ローン減税終了の翌年）の繰り上げ返済のために預金する。」

なるほど、その通りですね。すごくよくわかりました。繰り上げ返済預金もしようと思います。

私の質問の回答は、借入金利が1%未満なら正しい、1%以上なら間違いということになりますね。

変動金利0.7%くらいで借りた場合、繰り上げ返済はせず、金利が上昇して1%を超えたら、1円でも多く早く繰り上げ返済するのが正しいですね。

回答No.1

oo14

なぜ１１年もの間、銀行員の給料を払い続けるのかが分かりません。
利息と減税の差を考えれば、もったいない。
そもそも、なぜ１００万円もためてから返済するのか。
１０００円でも余ったら返済。これをやっていたら、
予定の１／３ぐらいの期間で返せます。
超貧乏、ゆとりなしの、
爪に火をともす生活にはなりますが。

お礼

ご回答、ありがとうございます。

実は、私もずっとそのように思っていました。住宅ローンは、借入金額を少なく、返済期間を短く、1円でも多く繰り上げ返済をする、これが一番得だと思っていたのです。

でも、住宅ローン減税で、毎年住宅ローン残高の1%が10年間戻ってくる場合、そうではないようです。（年最大40万円、あるいは所得税納税額＋住民税13.65万円まで）

住宅ローン総返済額と住宅ローン減税額をシミュレーションサイトで計算してみると、質問のような結果となったのです。この結果が本当に正しいのか、知りたいのです。