投資用マンションの経費範囲について

質問

今月、２戸目の区分所有マンションを購入しました。
ともにキャッシュで、１戸目は今年２月に購入です。
まだ開業届は出していません。
そこで教えていただきたいのですが、開業届を出し、青色申告をする際、
どこまでが経費として認められるのでしょうか？
管理費・積立金・部屋の管理手数料・固都税などのほかどのようなものが
ありますでしょうか？少しでも多く経費として落としたいので、認められると
思われるものを教えていただければと思います。
ちなみに大工の知人は、家賃から飲食代、ガソリン代、水道光熱費、通信費と
かなりの経費処理をしているため、通信費や光熱費の一部でも落とせたら良い
なと思っております。(業種も規模も違うので比べられるものではない事は分かっています)
税務に疎く、ご教授いただけると助かります。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

> 管理費・積立金・部屋の管理手数料・固都税

　積立金は、規約で「どんな場合でも、一切返還しない」的な条項がないと、全額は経費にはなりません。一部のみです。

　戻らないのが常識と思うのですが、税務署によると、中には按分して返還される場合もあるらしいですね。

　管理組合に払う「管理費」、大家に代わって契約や原状回復作業などを管理する管理会社へ払う「管理手数料」、「固定資産税」「不動産取得税」などは2度と戻らないので、経費になりますね。

　（取得税は取得費だったかも）

　物件を買うために移動した、バス代などの交通費は経費になるんじゃないかなと思います。

　あと、その物件を買うためにした借金の「利息」が経費になりますが、質問者さんは現金買いだそうなので無関係ですね。

　これも無関係ですが、よく誤解されるので書いておくと「借金の返済金」は、1円たりといえども経費になりません。

　10万円を越えるリフォーム代金も経費でなく、資産として計上して、減価償却することになります。（現在は、一定条件下で30万円以下ならＯＫの場合も）

　購入物件についての減価償却費は、経費ではありませんが、税金を減らす役にはたちます。

－－－－－－－－－

> 大工の知人は、家賃から飲食代、ガソリン代、水道光熱費、通信費と

　大工「事務所」や大工道具置き場などなどの家賃なら経費になります。

　居住部分の家賃は社宅などにしていなければ無理。社宅を持つほど儲かっていなければ社宅を持つのは無理でしょう。

　大工には車（トラック）は必要不可欠でしょうから、それ用のガソリンが経費になるのも当然。

　遊びに使う乗用車のガソリンなら不可。

　事務所・物置などで使う水道光熱費も、必要不可欠ですから経費になります。

　飲食代は、一定の条件でなる場合もあります（交際接待費など）が、通常の飲食は無理でしょう。

　２室くらいの物件で管理するほどの事務所を構えたり、客を接待したり、専用の携帯電話を持ったり、車を持ったりする必要は、ふつう感じられませんからネ。計上しても否認されるんじゃないかな。

　くわえて、もし質問者さんが、上述の通り、客との契約や原状回復工事などを管理する不動産業者に「管理料」を払うのなら、九分九厘無理です。

　管理は管理組合と不動産業者がやる、質問者さんは何をするのか、という話になるわけです。

　これが、例えば持ち物件が数十軒などということになって、不動産業者を頼まず、契約も修繕もみんな自分でやるとか専門の大工などに直接頼むようになれば、事務所を構えるのも不自然ではありませんし、事務所を構えれば、水道光熱費を経費にするのは当然だということになります。

　数が多ければ調査のために現地へ行ったり契約しに行ったりするので車の保有も自然、車のガソリンを経費にするのは当然・・・ となります。

　それでも飲食は難しいかもしれませんね。

　まあ、昔なら仲介業者を接待すると客を回してくれたかもしれません（うちもお中元・お歳暮、テレホンカードを作って業者やその社員に配ったりしたこと等々もありました）が、最近はパソコンでちゃっちゃかと調べるみたいで・・・ 。

　で、当面の結論を書きますと、上記の "－－－－－－" 区切りより上で、経費になると書いたものくらいが経費になるだけだろうと思いますね。

お礼

「積立金」や「管理料」は当然経費として認められると思っておりました。
アドバイスありがとうございます。