[住宅ローン借換]本審査OK後、諸々悩んでます

質問

はじめまして。

現在35年住宅ローンを10年返済し、残り25年。
この度思い切って借り換えすることになりました。

2001年2600万のマンションを購入。　
金融公庫と大手銀行より35年の住宅ローン　月々返済10万円(ボーナス払い無)

現在の契約は10年の固定型金利。
来年より金利が現在の2.8%から4%になるため借り換えを検討し、
昨日、住信SBIで本審査OKがでました。

残金+借り換え諸経費あわせて2100万円
これから固定や変動やいろいろ決めて契約しなければいけないのですが
ここにきて諸々悩んでおります。

夫　45歳　年収400万　(正社員 ボーナス無)
妻　45歳　年収180万　(アルバイト)
子供　無し　予定も無し

ライフプラン的には
●夫側離婚した子供の養育費月々6万→残り5年。その後養育費はなくなる
●10年後に300万積み立て金がおります(繰上げ返済に半分ほど充当予定)
●15年後主人定年。会社が無事なら退職金の半分は繰り上げ返済に充当予定。
ただ何がおこるかわからない世の中なので、いづれもあてにしていません。

1.元金均等　か　元利金等

2.固定金利　か　変動金利

3.固定なら何年を選ぶのか

4.ミックス金利はメリットがあるのか

他の掲示板を参照したうえで
自分としとては元利均等の変動型金利　を選び、余裕あるときにすこしづつでも毎月繰上げ返済していこうと思っています。

他のかたの書き込みを見ていますと、いろいろ目移りが。。。
どちらも一長一短で悩みます。

みなさんならこの場合どうお考えになるのか、
いろいろなご意見とご指南いただければと質問させていただきました。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

oska

＞みなさんならこの場合どうお考えになるのか

私が質問者さまの立場なら、迷わず「元利金等＋変動金利」ですね。
日本経済は、ここ数年素人政権による無政府状態（外国メディア記事）が続いています。
無政府状態の国で、東日本震災＋福島原発人災（東電には、全く加害者意識は無い）＋無政府状態を見据えた超円高で「金利を上げる事は、１００％不可能」となっています。
日銀も、約２０年前のバブル崩壊以降「既に、公定歩合政策は放棄」していますよね。
「ゼロ金利政策を続ける」事しか、手段を持っていません。
金利を上げれば、増税して復興財源確保＋東電に代わって損害賠償を行なう事が不可能にもなります。
まぁ、ギリシア・イタリアの様に「国内財政が破綻して、国債が紙屑」になれば金利は上昇しますがね。
世界経済８位のイタリアが国家破綻すれば、世界恐慌です。
韓国のように、国家破綻（ソウルオリンピック後に、国家破綻。ＩＭＦ管理となる）しても世界経済に悪影響を与えない場合は問題ないのですがね。
今は、世界的に金利上昇の時代ではありません。
如何に、自国通貨の価値を下げるのか？が各国政府の政策です。
韓国などは、ウォンを売却して円を購入していますよ。
無策の野田は、韓国に為替操作の為に融資枠を増大しました。
素人政権と揶揄される要因です。民主党傀儡政権の宿命！と言う評論家もいますよね。^^;

話がそれましたが、今後３０年間は（日本だけ）景気が良くなりません。たぶん。
金利が安い間に、せっせと繰上げ返済を行なって無駄な金利を払わないで元本返済に回すべきですね。
私でも、４０００万円の融資を受けましたが「借り換え＋度重なる繰上げ返済」の結果、当初予定よりも約１０年早く完済しました。
質問者さまも、頑張って一日も早く完済して下さいね。
年金制度が崩壊している日本では、最低でも「住確保」は老後に必須です。

お礼

oska様
ご丁寧な回答本当にありがとうございます。

1の回答のかた同様、大変参考になりました!
私もこの先30年は景気がよくなる気がいたしません。
後押しされた気持ちで、私も元利金等+変動金利で10年はやく返せるようがんばりたいと思います。

早速本日電話で担当者と打ち合わせて決定させていただきます。

本当にありがとうございました。

回答No.1

86tarou

１：現在の家計状態が分からないので何とも言えません。元金均等でも余裕があるなら、こちらの方が総支払額が少なくなります。

２：将来の金利が正確に分かる人は居ないでしょうから、変動金利を選ぶ以上はある意味賭けになるでしょう。金利は高いが返済額の変わらない安心を取るか、総支払額が少なくなるかもしれない賭けをするかです。これは完済するまで結果は分かりません。ただ、現在は最低レベルの金利ですし、この先はこのままか上がるしかないように思います。問題は、いつ上がるかとどのくらい上がるかです。なお、変動金利を選んだ時は差額を貯蓄しておかないと、将来の金利上昇時に困ることになるかもしれません（一部は繰上返済）。現在の経済状況では当面このままでしょうが、景気が良くならなくても日本はギリシア以上の債務額ですから、デフォルトでもすれば金利が急上昇する可能性もあるかもしれません。

３：固定といっても全期間でない限り変動と同じですから、金利とリスクの相談で決めるしかありません。将来の金利が分からない以上、自分で判断するしかないでしょう。

４：↑と同じです。

10年後に300万積み立て金がおります＞
ローンの金利より高いのでなければ積み立てる意味はないので、即繰上返済です。ただし、生活費の半年から１年分以上は常に現金で置いておきましょう。いざという時のお金がなければ安心出来ませんし。

15年後主人定年。会社が無事なら退職金の半分は繰り上げ返済に充当予定。ただ何がおこるかわからない世の中なので、いづれもあてにしていません。＞
当てにしていないなら、あと５年程度で完済したいところです。完済後は返済分を老後資金の貯蓄に充てるくらいでないと、年金だけでは生活出来る可能性は少ないでしょうから（年金が貰えるのも定年後かなり経ってからで、10～15年後になる可能性も…）。
完済が70才という無理なローンの上に、10年で500～600万円しか元金が減ってない繰上返済状況では、私から見るとかなり危機的な状況にあると思います。現在多くの貯蓄があるのであれば問題ないのかもしれませんが、この辺りは質問分からは分かりません。この状況では変動金利が上がらないことに一か八か賭けて、差額をどんどん繰上返済していく方法しかないようにも思います。頭金もないか少なかったようですし、ローン残高＞マンションの価値になってる可能性が高く、いざという時に売却出来ないというのもリスクが大きいですよ。
ということで、退職金頼みのような気がします。

お礼

86tarou様
ご丁寧な回答ありがとうございます。
いろいろなお話をきかせていただき大変参考になりました。
諸々参照にさせていただきます。
元利金等+変動金利をえらぶことにいたしました。

>変動金利を選ぶ以上はある意味賭けになるでしょう。
そうですね。
大金での賭けは怖いように見えますが、このご時勢
背景的にもやってみる価値はありそうです。

変動金利で固定より浮いたその分全てを繰越返済し、貯蓄分もある程度のこしつつ
返済にまわして、定年までには完済できるようがんばりたいとおもいます。

本当にありがとうございました!