フラット３５sの繰り上げ返済について

質問

いつも皆さん的確なアドバイスありがとう御座います。

夢のマイホームを購入し、住宅ローンがいよいよ来月から始まります。
最初の金利引き下げ期間中に、普段の生活に支障がない程度に
住宅返済の貯金をして、１００万円からなら繰り上げ返済OKなので
繰り上げ返済をしようと計画中です。
そこで質問なんですが　毎月の返済金額を少なくする方法か
返済期間を短くする方法か悩みます。
融資会社の担当さんが繰り上げ返済はあまり早い時期にせずに
毎月の返済金額を減らす方法の方が得ですよ
と言っていた様な…いない様な…記憶があるんですが
説明を受けた時期がかなり前で、記憶が曖昧になってしまいました。
これからの事なのにきちんと聞いておくべきだったなぁと後悔しています。

返済時期や繰り上げ返済の金額、繰り上げ返済についての
メリット、デメリット等　今後の資金計画の参考にさせて頂きたいので
教えて頂きたいです、宜しくお願い致します。

回答No.2

ohkinu1972

繰り上げ返済の期間短縮か返済額軽減かについては、
後のローンの期間をどうするかとの問題で、
最初にローン期間を選択するのと同じ意味です。

要は月々余裕でゆっくり返すが、一生懸命早く返すかです。
今の返済がちょっと厳しいのであれば、返済額軽減、
すでに余裕があるのであれば、期間短縮を選べばいいです。

一旦短くした期間を再度伸ばすのは難しいので、
返済額軽減の方が、返す、返さないを選択できるという意味で、
自由度は高くなります。
自営業者や不安定な職場で収入が減る可能性があるのならば、
返済額軽減で破たんのリスクを下げておいた方がいいかもしれません。

ローンの支払いが軽くなると無駄遣いしてしまうような場合は、
期間短縮の方がいいでしょう。

ただし、普通に考えて返済額軽減が得になるということはありません。
金利は毎月の残高にかかってきますので、
少しでも早く残高を減らした方が金利は少ないです。
たしかに、ローン金利より高いリターンの金融商品があれば、
そちらに投資して、ローンはゆっくり返した方が得といえますが、
その場合繰り上げ返済自体しない方が得です。

お礼

具体的に色々アドバイスしていただき、大変参考になりました！！

ローン金利より高いリターンの金融商品があれば、
そちらに投資して、ローンはゆっくり返した方が得といえますが

とありますが私は資金運用とか専門的な事は
浅学で全然分からないので
地道に利子を減らす事だけを考えて

コツコツ頑張ろうと思います　ありがとうございました。

回答No.1

gamigami

一番大切な「返済方法」がないので、一般的な説明を簡単にまとめて。

１．元利均等返済【毎月の返済額が一定】
これの場合、返済当初から相当期間は、返済額のなかで「利息分」のウエイトが高いので、
早期に繰り上げ返済をするほど返済期間短縮型ならば返済回数の短縮が見込める。
返済額変更型の場合も、早期にする方がかかる利息は減るので効果は高いが、
返済期間短縮型と比較した場合、利息節減の効果は低い。

２．元金均等返済【毎月の返済額が逓減される】
これの場合、返済元金は常に一定なので、どの時期に繰り上げ返済をしても、
期間短縮型の場合は短縮効果は一定。
ただし、利息部分も減っていくので、基本的にこちらも早期に返済する方が利息節減の効果は高い。
返済額変更型も同様であるが、こちらも返済期間短縮型よりは利息節減の効果は低い。

３．フラット35S（というか段階金利型の融資）で気をつけること
段階金利【フラット35S】の場合、当初10年間は金利が変わらないので、金利が上がる前に繰り上げ返済をしておくと、
当初2段階目の金利で返済しないといけない部分が前倒しになるので、お得になる部分は増える。
ただし、これの効果が如実に出るのは、【返済期間短縮型】である。
繰り上げ返済をして期間が短くなったからといっても、当初10年間は金利が変わらないためである。
返済額変更型の場合、繰上げ返済した後の全期間から均等に返済額を削るので、
金利の低い期間中のところからも返済元本を削ってしまう分、効果が上がらない。

４．繰り上げ返済をするときの注意点
余裕資金でしましょう。
一度返済してしまうと、後で何かに必要になっても戻ってきませんから。
資金ショートする分を消費者金融で借りたら住宅ローンより金利高いでしょ？

繰り上げ返済は早期にする方が効果は高い
これはどの返済であってもいえます。

うーんワレながら事務的な回答・・・。

お礼

早速アドバイスしていただいてありがとうございます！！
融資会社の方にお話を伺った時は、今思い出せば
真逆の事を言っていた様に思います。

このアドバイスを参考にさせて頂き
無理のないライフプラン作りができるように
夫婦でじっくり話し合いたいと思います

ありがとうございました！！