住宅ローンの借り換え

質問

住宅ローンの借り換え
我が家の場合、した方がいいのかアドバイスをお願いします。

現在１０年固定のローンを払い４年目です。
この場合、１０年固定期間は借り換えはできないのでしょうか？

残高１６３０万円
２．１％で２０３６年まで月６７０００円、ボーナス同額で払っています。

保証金や手数料などいろいろあると思いますが、２，１％と比べて何％くらいの
ローンなら借り換えが得になるのでしょうか？

よろしくおねがいします

回答No.1

Domenica · ベストアンサー

住宅ローンを担当していたことがあります。

住宅ローンというのは、非常に個別性の高い商品なんです。
ですから、「我が家の場合は、住宅ローンの借り換えをした方がいいのかアドバイスをお願いします。」という場合には、「ご家庭」についてもある程度詳細な情報（家族構成、年収、ライフプラン、預貯金の状況、物件の情報、所在地等）がないと判断できません。

このような不特定多数が目にするサイトで、「家庭の詳細な情報」を曝すことはできませんでしょう？

現在の住宅ローンの借り入れ状況だけでは、全く判断できないものなんです。

ですから、このご質問で、借換についてアドヴァイスが入ったとしたら、その情報は信じるに足るものではないと判断していただいていいです。

それと、自身の経験から要らぬことを申し上げますが、ローンは「払う」ものではなく「返す」ものです。
利息については「払う」でいいんですが、分割払い契約で代金を「払っていく」訳ではなく、借りているものを「返していく」ので、「返す」とか「返済する」という言葉を意識して遣われた方がいいです。
返済不能となられた方に、この区別が「できない」方が多かったものですから、つい気になってしまいまして…。

どうやら、「払う」という意識ですと、優先度が低くなるようで、別に「したいこと」「ほしいもの」が出てくると、そちらを優先してしまわれる傾向が見られました。

> 現在１０年固定のローンを払い４年目です。
> この場合、１０年固定期間は借り換えはできないのでしょうか？
１０年固定というのは、正確には「固定金利選択（特約）型・固定金利期間１０年」というものになります。
一般的には、「変動金利型の基本約定」＋「固定金利特約」という契約で成り立っています。
金利の優遇がされている場合は、さらに「金利優遇特約」がプラスされていることもあります。

「借り換え」というのは、「他の金融機関等から別の借り入れをし、その借入金をもって既存のローンを全額繰上返済により完済させる」ことをいいます。

金融機関によっても異なりますので、絶対とは言えませんが、たいていは、固定金利期間であっても借り換えは可能です。
ごく稀にですが、「固定金利期間は繰上返済不可」という契約になっているところもあるんですよ。
ご質問者さまの「契約」がそのようなものでなければ、借り換えは可能です。

> 保証金や手数料などいろいろあると思いますが、２，１％と比べて何％くらいのローンなら借り換えが得になるのでしょうか？
日本の金利は、「順イールド」といいまして、原則「金利が固定される期間が短ければ金利が低く、金利が固定される期間が長ければ金利が高い」状況になっています。

現在、住宅ローンの金利情勢としては、「変動金利型」の「最優遇金利」ですと、0.975％という金利も見かけます。

そして、一般的に、
・新旧の金利差が1.00％以上
・残債が1,000万円以上
・残りの返済期間が10年以上
でなければ、借り換えによって「得」になることはない…と言われています。

こういう話を聞いて、0.975％で借り換えられれば金利差も1.00％以上あるし、お得になるのでは？と思われたら、ご質問者さまは「騙されやすい人」だと思ってください。

損得を比較する場合は、同じ「条件」でなければ、比較とは言えません。
0.975％は「変動金利型」の金利であり、ご質問者さまの既契約は「固定金利選択（特約）型・固定金利期間１０年」です。
条件が違うんですよ。
現在、「固定金利選択（特約）型・固定金利期間１０年」では、最優遇金利でも1.50％を切っているところは見かけません。

このようなことから、個人的には、ご質問者さまにとってお得なのは、「借り換え」よりも「繰上返済」だと思いますが、ご契約における繰上返済の条件がどうなっているのか（できるのかできないのか、できる場合はどのタイミングでいくらの手数料がかかるのか）が分かりませんので、こちらもアドヴァイスのしようがないです。