共有名義で土地・建物を購入するとき

質問

今，土地から購入し，注文住宅を建てようとしている，夫婦共働きの世帯です。　がしかし，現在私(妻)は育児休業中で，昨年の７月から今年の７月まで，給与はありません。　住宅ローンの融資を受けようと考えていますが，前年度の収入で融資額など審査されると聞きました。　前年度の収入は，フルで働いたのと比べて約半分です。　そして，土地・建物ともに共有名義にしたいと思っております。　フルで働いたときの収入の比率は，夫:私＝6:4ですが，私の前年度の収入が低く，しかも私の自己資金も夫に比べて少ないため，最大額融資をうけても6:4の割合で按分できそうにありません。　育児休業が終わってフルで働き始めても，一度登記した割合が変更できないのなら，最初から6:4で登記できるものなのでしょうか?
また，夫の職場の住宅財形を組んで，夫の名前で積み立てていましたが，実際の生活上，サイフはひとつなので，私は現金で３分の１を夫に手渡ししていました。　それでも，この住宅財形はすべて『夫のお金』として，夫一人の自己資金扱いになるのでしょうか?
現実の数字として，年収は夫600万，妻400万，夫の自己資金＝1000万，妻の自己資金＝500万です。住宅財形は400万です。
前年度の妻の収入は，200万。それで収入按分するとなると，名義割合もこれに対応しなければならないのでしょうか?
ちなみに，前々年度も，やはり出産のため収入は減っていました。が，これからの長い年月の間で，私が仕事を辞めない限りは，年収400万である時期のほうがはるかに多いのに，この出産育児の数年間のために，名義割合もグンと下がってしまうのなら，なにかいい方法はないものでしょうか?
長い質問になってしまいましたが，内容と私の気持ちを理解してくださった親切な方，どうかいい回答をいただけたら・・・と思っています。

回答No.2

noname#24736

不動産の共有登記の比率は任意で決めることが出来ます。
ただし、各人の出資額（自己資金＋ローンの合計）に応じた比率で登記しないと、出資比率と登記比率の差額が、税務上は贈与となり、贈与を受けた側に贈与税が課税されます。
従って、通常は、過去の収入実績や今後の収入見込みではなく、購入時の出資割合で按分しまい。

参考urlをご覧ください。

参考URL：

http://www.8111.com/info/qanda/pages/kaitai.html

回答No.1

shoyosi

現実問題としては、夫の名前でローンを組み、夫婦双方の収入で返済していくものと思われます。この場合、登記所は申請者の意思により、どのような割合でも共有持分を設定することも可能です。しかし、このとき、実質と違う登記をし、贈与税の申告がなければ、税務当局は不審に思い、調査にかかります。この調査の時点で共有割合について、税務当局に納得できる説明をすれば、それ以後の追求はありません。このとき、住宅財形の説明や前年収入の説明をすれば、十分です。贈与税の脱税のために虚偽の持分設定をしたなどの事情が認められない限り、大丈夫と思われます。