短い借り入れ期間 or 35年で繰り上げ返済

質問

ローンを組むにあたりいろいろ調べたところ、どこかで借り入れ期間を短く設定するより、35年にして繰り上げ返済したほうが返済総額が少なくなると目にしたことがあります。
本当にそんなことがあるのでしょうか？
金額や金利、繰り上げ返済の時期によるのでしょうか？
繰り上げ返済の手数料は無料の銀行で借りる予定です。

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

35年の借入期間を想定されているので、住宅ローンを参考にしてもよろしいですよね？

> どこかで借り入れ期間を短く設定するより、35年にして繰り上げ返済したほうが返済総額が少なくなると目にしたことがあります。
> 本当にそんなことがあるのでしょうか？

確かに「ない」とは言いい切れません。

ですが、
・当初から返済期間を10年に設定する場合
・返済期間を35年にしておいて10年後に残債を一括返済をする場合
では、おそらく「契約条件」が違ってくるでしょう。

仮に
・借入金額　2,500万円
・適用金利　3.00％（全期間固定）
・返済方法　元利均等返済、ボーナス返済なし
という条件で考えてみました。

返済期間10年の場合は、総返済金額は28,968,223円になります。
返済期間35年で、10年後（120回目の返済時）に残債を一括返済をする場合は、31,834,467円になります。
どうしてこうなるかというと、返済期間を35年にした場合は、返済期間を10年にした場合と比較して、１回に返済する「元金」が少ないためです。

しかも、この試算では、返済期間が10年でも35年でも適用金利を3.00％として計算しましたが、実際には、＃２さんがおっしゃっているとおり、返済期間を10年にした場合と35年にした場合で、いずれも「『全期間』の金利を固定する」としますと、適用される「金利」が違ってくると思います。
日本の住宅ローン金利は、返済期間が短い＝固定金利期間が短い方が「金利が低い」という『順イールド』という状態になっていますから。

繰上返済をする時期が、短くした返済期間よりも「前」ならば、「結果として」
> 借り入れ期間を短く設定するより、35年にして繰り上げ返済したほうが返済総額が少なくなる
ということもありますが、これでは「同一条件下」とは言えません。

このような「契約条件」の違いがありますので、厳密に言えば、
> 借り入れ期間を短く設定するより、35年にして繰り上げ返済したほうが返済総額が少なくなる
ということは「ない」ということになります。

ところで、ご質問文には「繰上返済手数料」に触れていらっしゃいますが、「保証料」はどうなっていますでしょうか？
「保証料」は、「借入額」と「返済期間」に基づいて計算されるので、当然に、当初に契約した返済期間が短い方が「安く」なりますよ。

お礼

質問が説明不足だったにもかかわらず、分かりやすい説明ありがとうございます。
繰上返済で返済総額が少なくなるというのは現実的ではないようですね。
保証料は失念していました。保証料も加味すると、ますます短い期間で借りたほうが良さそうですね。
ありがとうございました。

回答No.2

5gasira

借り入れ時の年齢によります。
また、借入額にもよります。
年齢が若いと３５年後でもまだまだ現役で働いていけるかもしれません下たとえば今３０歳ですと３５年ローンを組むと６５歳になります。

ただ、年齢が高いとそれだけ年収も高いでしょうから繰り上げる余裕も生まれます。逆に年齢が低いと一般には年収が少ないため繰上げ返済すると生活がぎりぎりになったりとどっちがよいかは難しいですね。

ただ、今の風潮では若い方ですと安い中古物件を２５年程度でローンを組みさらに繰り上げて返済し１５から２０年で完済、というパターンをよく聞きます。

お礼

年齢や借入額によるのですか。
実際に借りるときに銀行によく相談してみようと思います。
アドバイスありがとうございました。

回答No.1

86tarou

一般的に、短いローンの方が総支払額は少なくなるでしょう。金利も期間が短い方が当然安いですし。

金額や金利、繰り上げ返済の時期によるのでしょうか？＞
35年ローンで借りて数年後に全額繰上返済するのと、10年のローンを繰上返済しないで払うのとでは、前者の方が総支払額は少ないです。そういうことが起こるのは、こういう極端な例だけで普通にはないでしょう。

お礼

確かに極端ではありますが、実際にあるのですね。
教えていただきありがとうございました。