離婚前のマンション名義変更（残債あり）について

質問

両親の離婚協議を進めてゆくにあたって、なんとか母親の不利益を避けたく思い、質問させていただきます。
私の父（61歳）は会社員でしたが、定年前に早期退職してから4年間、ほぼ無職に近い状態で家に居り、母親（59歳）の収入に支えられてきました。
昨年から受給している年金や、会社員時代のコネによる年２回程度の収入をもって、母に生活費の一部として渡していましたが、それもすでに滞っております。
父の横暴な性格に早く見切りをつけていれば良かったのでしょうが、母は、私と弟が結婚するまでは…という思いで結婚生活に耐えていたようです。
これまでも父は酒・ギャンブル・夜遊びにお金を注ぎ込んでいましたが、この度は３度目の大きな借金が発覚（600万程度）、さすがに母も離婚を決意したところです。
まず父親の借金を片付けるのが合理的なのでしょうが、散々に遊んだ末の借金ですので、母も私たち子供側も、もはや救う気にはなれず、また、返済するための資金がありません。
借金返済のために両親が現在住んでいる家を手離したところで最終的に手元に入るのは（地元不動産の見積もりによれば）800万～1000万円程度で、それを借金返済に充てたとしても残りは200万程であり、また、母の気持ちを慰めてきた犬猫を連れての賃貸住まいは困難であるため、できれば現在の住まいだけでも母親のものにしてあげたいというのが子供側の願いです。
現在、両親が住んでいる家は、父の名義で25年前に購入したマンションで、あと600万程度のローンが残っており、10年後に返済が終わる見込みでした。
仮に離婚をせずに返済途中で父が死んだ場合マンションのローンは解消されますが、父の借金から家族が逃れるために「相続放棄」の手続きを取れば、住居の相続をも放棄することになるんですよね？
何も手元に残らない600万の返済（父の借金）よりも、家という形で残せる600万円の返済（住宅ローン）を選びたいと思うのは間違った考えでしょうか。
母の住まいを失うわけにはいかないので、今のうちに父と離縁して、せめてマンションだけでも、（ローン残債含めて）母の名義にしたいと思うのですが、母個人の年収では住宅金融支援機構に債務者として認めてもらえないのです。
私はすでに結婚して実家から離れた場所に住んでおりますが、弟は（結婚間近ではありましたが）まだ一人暮らしのため、住民票さえ実家に戻せばローンの連帯債務者になれるかもしれない、とのこと。
ただ、会社勤めを始めたばかりの弟が審査に通るかどうか、という不安もあります。
現在は母と私からの援助によって実家は生計を立てており、もちろん住宅ローンも月々の修繕積み立て＋管理費（2万4千円）も、名義人の父ではなく母による支払いであることは事実なのですが、それでも家の権利は父側にあるとなると、途方に暮れてしまいます。
病気を抱えて通院しながらの母のパート収入はいつまでも続くものではないはずなので、離婚後は私と弟で生活の面倒を見てゆくつもりですが、家すらも父に奪われては叶わないので、離婚の話し合いにおいては何とか家の権利だけでも母に移してあげたいのです。
弟が、母との連帯債務者になれれば一番良いのですが、審査に通らなかった場合、母名義としての住まいは諦めるしかないのでしょうか。
そうなると、離婚そのものを諦めざるを得ず、結局は父の死後、借金もろとも家の相続を放棄するということになりますよね？
我が父親のことながらここまで書いていて情けなく、お恥ずかしい限りですが、こうした家庭の状況において母が最も安らかに過ごせる選択肢が見つからず、御相談申し上げました。
父は、借金があることを家族に隠しておりますが、督促状やら借金のメモやらを母が発見しております。
今週末、母と子供が揃って、父に離婚届を渡し、そのまま一気に話し合いに入る予定です。
皆様のお知恵をお借りできれば幸いです。

回答No.2

recipe2007

専門家ではありませんので、素人の視点で書かせてもらいます。

今の状況をまとめると
お父様は６１歳。既に年金生活だが、借金６００万あり。
お母様は５９歳でパート勤務。
現在は、お母様の収入とs-s-kさんの援助で生活されている。
住んでるマンションは、後１０年６００万のローン有り。
売却すれば（売値ー残金）で８００万～１０００万円程度現金が残る。

推測ですが、お父様が受け取っている年金は、ほぼ借金の返済に
まわっているものと思われます。しかもあまり元本が減っていない
状態ではないでしょうか。
貸し手が消費者金融なのかわかりませんが、定年間近の年齢で
無職のお父様に、無担保で６００万もの金額を融資する会社があるんでしょうか？
不動産を担保に借りていませんかね？

最悪な事態を推測すると、お父様が借金の一括返済を求められたり
破産や民事再生を選択された場合、不動産は競売されてしまいますよ。
お父様もきっと当てにしているでしょうから、話し合いで権利移譲とは
いかないと思います。
既に年金生活なのに、住む場所は追い出され、借金は６００万残る。
こんな条件でお父様が離婚に同意されると思いますか？

お母様の御苦労や、s-s-kさん、弟さんの気持ちは痛いほど判りますが
少々見通しが甘いと思います。
例え、弟さんが連帯保証となってローンは払ったとしても
借金６００万が別途あり、お父様の名義になっている以上
現金を用意できないなら、競売になってしまう危機は常に訪れます。

借金の総額と貸出先、不動産が担保にされていないか？を
早々に確認された方が懸命です。
最悪、マンションを現金化して、相当分の財産と慰謝料という形で
幾らか多めに現金で分与してもらうのがいいかもしれません。
その場合、お父様は清算できない事になるかも・・・ですね。
何れにせよ、とても難しい状況だと推測します。

厳しい事を書いて申し訳ありません。
直ぐにでも、弁護士など専門家に相談される事をお勧めします。
お母様が平穏に暮らせるといいですね。

お礼

親身な御回答、感謝申し上げます。
我々が思いもよらなかった事態を想定して下さり、背筋の凍る思いで拝読いたしました。考慮に入れておかねばならない事を今、教えていただけたのは幸いです。
母が発見したメモと督促状などによれば、現在の父の借金は、会社員時代に保険会社と銀行系と信販会社にて作ったクレジットカードから引き出したものです。
合計7社ほどから借りている模様です。
それに加えて、質問欄に書き忘れていたのですが、20年前に原野商法にひっかかり、母に無断で購入した土地のローンも来年1月まで続くはずです。
父はリストラ前には信販会社に配属されて債権取扱い業務をしていたにも関わらずこの有様で、考えるほどに怨めしく、情けなくなります。
不動産は担保に入れていないと思う…というのが母の見解ではありましたが、実際問いただしてみないとわかりませんよね。
まずは父に具体的な数字と借り入れ先を明確にさせた上で、今後の方策を考えてまいります。
母のために出来ることを考えるばかりで、家と父の借金が常に背中合わせであるという事実から目が離れそうなところを、上手に引き戻していただきました。
「厳しい事」など、とんでもありません。家族へもお気遣い頂いて、ありがたく思うばかりです。
こちらで、頂いたお気持ちとご意見を胸に携えて、話合いを進めていきたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.1

ydwct

専門家ではありませんが。。。。

まず、マンションの永住権を確保したいということであれば２通りの方法が考えられると思います。
・離婚をして、借金の金銭貸借契約を結んでお父さんの返済義務を明確にします。そしてお父さんとお母さんで賃貸契約を結ぶ。その賃貸料は(お母さんからお父さんへの)借金の一部として充当する。仮にお父さんがローンの不払いで抵当権を金融機関が行使しようとしても、賃貸権は十分に認められるので、単純に債務者の家族という立場では立ち退きを迫られにくくなると思います。

・お父さんの生前中に生前贈与としてマンションという資産を御父さんからお母さんに譲渡します。ただし家の債務についての契約はそのままです。ここは専門家に確認したほうがいいと思いますが遺産の部分生前贈与が認められるかどうかは不確かです。
ただし、不動産という資産と、家のローンという債務は全く別々のものなので常にセットで考えなくても構いません。あくまでも債務の抵当権(担保)として不動産資産を設定しているだけなので。仮の話ですが全く別のものを担保として差し出すのであれば金融機関は抵当権解除に応じてくれるでしょう。極端な話、お父さんが闇金から生命保険加入を条件にで金を集めてきて銀行に返済し、その後は知ったこっちゃないというのもあり得ます。それは行き過ぎにしても方法を考える際に不動産資産と債務は切り離して考えられた方がいいと思います。

もう一つのアドバイスは、いくらお母さんがペットを大事にしているからと言って収入に見合わない家に執着しない方がいいということです。
今の家でなくても、借家であったりマンションでもペット飼育可の賃貸物件は多数あります。そこに固執してお母様も離婚しても処理できない債務を抱え込んでしまっては本当に生活すら危うくなります。

大切なのは安心して暮らせる住居と生活環境ですから、長く住んだ家という愛着はわかるのですが、どこかであきらめる勇気も必要だと考えます。

お礼

細やかなご指導、ありがとうございました。
新しい選択肢を作っていただき、心強く思います。
貸借契約を父母の間で結ぶという方法、或いは債務を別物と考えた上で不動産を生前贈与させるという方法、いずれも、家族の間で検討させていただきます。
おっしゃる通り、分不相応となってしまった現在の住まいを諦める勇気も必要なのかもしれません。
ただ、これまで父の借金やら住宅ローンやらの返済に追われてきた母の働きを思うと、丸裸も同然で家をも失うというのはあまりにも忍びなく…。
八方塞がりの状況ではありますが、この度いただいた御回答は、一筋の光明です。
ここから何とか、母と私たち自身の生きる道を模索していきたいと思います。
本当にありがとうございました。