住宅ローンの賢い組み方

質問

ご存知の方教えてください。
またアドバイスも情報等ありましたらお願いします。
今度、家（土地込み諸費用込みこみで６千５百万）を
買うこととなり、頭金１千５百万（現金１千万・住宅財形
５百万）の５千万ローンを考えています。場所は埼玉です。
ちなみに今現在、約１千５百万くらいの株を所有して
いますが含み損があるため売却を止めています。
１千万まで下げたら、また３年たっても上がらなければ
損切り予定を決めています。

家族構成は、私サラリーマン３７歳と妻（専業主婦）と
２歳の子供１人の計３人です。（来年もう１人作る予定）
ハウスメーカーからはフラットで２.９９％の固定で
３０年いきますか？と言われましたが、急に決まったことで
金利等の相場も良くわからず、とりあえず保留ということで
その場は終わりました。

正直ハウスメーカーさんにファイナンシャルプランナーとか
いて私に一番最適な提案でもしてくれるのかと安易に
思っていましたので何の提案もなく少し戸惑っています。
一番有利なローンの組み方、また面白い商品等（条件が
あえば特別に利率を安くするなど）をご存知の方
教えてください。宜しくお願いします。
（今現在働いてる会社の融資等はありませんでした。）

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。
現在は、資金運用を担当していますが、私の担当は「金利商品」の方なので、エクイティはさっぱり…。
一応、ＦＰの資格も取得していますが、２級技能士までしか取得していませんので、どこまでお役に立てるかは分かりませんが…。

> 正直ハウスメーカーさんにファイナンシャルプランナーとかいて私に一番最適な提案でもしてくれるのかと
ハウスメーカー、不動産業者、マンション販売業者にもＦＰ資格取得者もいるかもしれませんが、ライフプランニングや住宅ローン関係は、「専門違い」だと思います。
ＦＰは所属する企業の業態によって、得意分野が全く違います。
私も２年前にマンションを購入しましたが、逆にマンション販売業者の担当の方に、住宅ローン等についてレクチャーしたり、担当の方経由で他の購入者の住宅ローン相談を受けたりしていたくらいですから、ハウスメーカーに、住宅ローン事情等に明るいＦＰがいるとは思えません。
また、住宅ローンは、各金融機関で商品設定をするものです。
フラット35も基本部分は住宅金融支援機構が定めていますが、商品の詳細は各金融機関で設定します。
ですから、金融機関ごとに融資手数料や金利が違っているんですよ。

> ハウスメーカーからはフラットで２.９９％の固定で３０年いきますか？と言われました
フラット35の基準月収は「年収÷12」で算出しますから、年収650万円ということは、541,666円ですよね。
フラット35は「ボーナス併用払いを利用される方についてもボーナス併用払いを利用しないものとして計算した場合の毎月の返済額で計算します。」ですから、「借入希望額：5,000万円　返済期間：30年　適用利率：年2.99％　元利均等償還」で計算しますと、「毎月の返済額：210,532円」になります。
フラット35の借入条件に「お申込みいただく方の月収が、フラット35の毎月返済額の４倍以上の金額であること。」というものがあるのですが、「毎月の返済額：210,532円」ならばその４倍は「842,128円」ですよね？
ご質問者さまの基準月収は「541,666円」ですから、「842,128円」に遠く足りません。

また、「フラット35とその他のお借入れを合わせた年間返済額」を年収で割る「返済負担率」は、年収400万円以上700万円未満の方の場合、「35％以下」でなければならないんですが、前述の条件でフラット35の毎月の返済額は「210,532円」。
年間返済額は、×12で算出しますから「2,526,384円」。
これを年収の650万円で割りますと38.8％。
「35％以下」でなければならない「返済負担率」が、フラット35だけで38.8％ですから、これも基準をオーバーしています。

ですから、年収650万円のご質問者さまが、「借入希望額：5,000万円　返済期間：30年　適用利率：年2.99％　元利均等償還」という条件でフラット35を申し込まれても、審査の第一段階でＮＧになるんです…。
ちなみに、返済期間を35年で設定しても審査に通りません。
ハウスメーカーの担当者さんは、こんなフラット35の初歩もご存知ない…ということですね。

ご質問者さまが5,000万円の住宅ローンを借りられるとしたら、無理を承知で返済期間を35年に設定し（年齢を考えるとしない方がいいんですけれど）、損を承知で金利の低さだけに目を向けて２年や３年の固定期間の短いものを選ばなければ無理だと思います。

あとは、財形貯蓄の残高が500万円あるとのことですから、住宅金融支援機構の財形住宅融資を一部利用されるといいかとも思うんですが（上限の4,000万円では審査でＮＧになりますので）、ご質問者さまの状況と住宅が財形住宅融資利用の条件に適合するかどうか…。

> 今現在、約１千５百万くらいの株を所有していますが含み損があるため売却を止めています。
> １千万まで下げたら、また３年たっても上がらなければ損切り予定を決めています。
３年待たずに即売却して、自己資金を増やすしかないと思うんですが…。例え、この先の状況で価格の上昇がある程度見込める銘柄だったとしても。

お礼

ode_an_dieさん こんにちわ
アドバイスありがとうございます。

やっぱりローン組めない年収でしたか（汗）
株売るしかありませんかね～
金利は間違いなく上がっていくと思われるので
固定で組みたいのですけど残念。
物件を下げるしかないですねぇ～
頭金増やすまもなく金利がガンガン上がる気がして

ode_an_dieさん　どうもでした。

回答No.3

37nana

基本的なことですが
高くても世帯年収＠5倍位までが
ローン適正額では。
それ以上は金融機関も貸さないと
思いますが。

とすると3000万強のローンでは？？

株＋頭金3000万＋3000万のローン＝6000万
まあなんとかなるかなというとこでしょう
かねぇ。。

諸費用や引越し代＠物件の1割＝500万程度　はもちろん
別に用意しておいてくださいね。

お礼

そうなんですよね～
諸費用に引越代・・・
ご助言ありがとうございました。

回答No.1

esezou

akannboさん、こんにちは。
与えられた条件で、総金利支払額は、
￥１３２６万位、
今すぐ株を￥１５００万で売って全てを支払いに回す（￥３５００万のローンと同等、支払いを変えず１８年で完済）と、
￥８０４万位、
その差￥５２０万位ですがどう考えますか。

私なら、子供が中学高校になるまで可能な限り沢山ローンを返し、（例えば１０年固定２．７５％毎月２６万返済、労金調べ）残債￥１０００万を目指します、質問者さんのライフプランは如何？

３０年固定で２．９９％自体はそんなに変な設定ではありません。
質問者さんは自身のライフプランを充分ＦＰに説明したのでしょうか？
例えば子供には毎日稽古させ全私立医学部目指す、生命保険はたっぷり、海外旅行は毎年３回とか（笑）。

お礼

esezouさん こんにちわ
お早いアドバイスありがとうございます。

＞その差￥５２０万位ですがどう考えますか。

もの凄く大きいですね。
正直なかなか損切りできない現状ですが、もう一度
考える（損切り）必要があるのかもしれませんね。

＞自身のライフプランを充分ＦＰに説明したのでしょうか？

いえ、今回のお願いするハウスメーカーさんには
いないのか？今度会うとき専属のＦＰさんがいるのなら
お話してみようと思います。

正直、子供には特別に私立等いかせようとは今のところ
思っていません。
ただ行きたいと言い出したら、経済的なことで行けない
とはいいたくありません。
その辺が正直もの凄く甘いのかもしれませんが
教育等にいくらかかるのか今時点ではあまり考慮に
入れていないのが現状です。

ちなみに私の年収は額面６５０万しかありません。
５千万ローンは、チョイ無謀ですかね？