家賃収入と扶養について

質問

現在母の所有する家(借入なし・築23年)を年数を決めて人に貸そうとしています。リフォームに当たってローンは使用しません。
母(57)は現在私の主人(年収620万円・月額八千円の扶養手当)の扶養に入っています。母は60歳になると、他界した父の遺族年金が月額３万円前後、65歳になると国民年金を受給します。

教えていただきたいのは、
１必要経費を差し引き、母の社会保険上の扶養上限は所得130万円、所得税上では所得38万円　で正しいか
２賃貸に出す前のリフォーム等の多額の必要経費はその後何年かに振り分ける（分割する）ことはできるか
３遺族年金、国民年金を受給するようになった場合、１の上限値は変わるのか
４管理費・修繕費・固定資産税・損保料金以外で必要経費として考えられる出費はあるか
以上です。

また、月額13,4万円の家賃が相場なので、社会保険の扶養は外れない程度に諸経費を調整して貸すのがもっとも得策だと考えはしているのですが、素人なので推測もできません。アドバイス等ございましたらよろしくお願いいたします。
文章上お分かりになりにくい箇所がございましたら、申し訳ありませんがお尋ねいただければと思います。

回答No.1

noname#24736 · ベストアンサー

１．不動産所得は収入－経費＝不動産所得となります。
社会保険上の扶養上限は不動産所得が130万円、所得税上では不動産所得38万円です。

２．リフォーム費用は、その建物の寿命を延ばす場合は、「建物」として固定資産に計上して、法定の耐用年数で減価償却をして、経費計上することとなります。
現状を維持するための修理であれば、支払時に経費として処理できます。

３．遺族年金は非課税ですから関係ありません。
国民年金は雑所得として、不動産所得と合算して判断しますから、１の上限値は変わのます。
雑所得は「年金収入－公的年金控除額＝雑所得」です。
公的年金控除額は下記のページをご覧ください。
ただし、今年から改定されます。
http://tamagoya.ne.jp/tax/nenkinkoujo.htm

４管理費・修繕費・固定資産税・損保料金以外で必要経費としては、減価償却費があります。

不動産所得や経費、修繕費、減価償却に付いては、参考urlをご覧ください。

参考URL：

http://www.taxanswer.nta.go.jp/1370.htm

お礼

初めてのことであるのに加え、不確定要素が多いため、社会保険扶養内でぎりぎりに価格を設定するのが難しく、困っておりました。
大変参考になりました。ご丁寧なご解答ありがとうございました。