マンション売るべきか貸すべきか

質問

築20年超の古いマンションにローンを払いながら住んでいます。現在のローン残高は約2200万で売却予想金額は1300万位です。つまり、売れば1000万弱の赤字です。
収入は税込み約1000万で預金その他で約3000万あります。
次は賃貸に住もうとおもっているのですが、この場合売ったほうがいいと思いますか？それとも、賃貸にだしたほうがいいでしょうか。
貸した場合は管理費を相殺して、実質9万位だと思います。
アドバイスよろしくお願いします。
あ、アドバイスの理由もお聞かせください！

回答No.2

noname#11466 · ベストアンサー

まず現在ある預貯金でローンを完済しましょう。
たとえ金利負担が最近の低金利を使っているとしても、１％以上は間違いなくあるでしょうから、現在の預貯金がそれ以上の運用利益を上げているのでなければ意味がありません。

ローン完済した結果では１３００万の不動産と８００万の預貯金が残ることになります。

でご質問者が今のマンションではなく他の所に済む場合、家賃は幾ら掛かりますか？
現在の所に居住した場合は、今のマンションの管理費しかかかりませんね。

賃貸に出すと９万の収益があるとして、ご自身がすむ場所の家賃に”９万＋そのマンションの管理費”以上支払う場合には逆に赤字になりますね。

それで考えればよいということです。単純に損得を考えた場合には。

売却は更に頭を悩ませますが、売却の場合にはその１３００万を現金化して預貯金を２１００万にするということです。
逆に言うと投資額１３００万で賃貸に出してどれだけ回収出来るかという問題です。
築２０年だとあと２５年もすれば、まともに賃貸には使えない可能性が出るので耐用年数２５年とすれば、９万×１２ヶ月×２５年＝２７００万の収益が生まれるとなります。
年平均利回りにして８％強の数字ですから、まあ悪くないかとなります。

つまり売却より賃貸が得という結果になります。
しかし、この計算はあまりにもおおざっぱすぎます。本当に月９万の収益が上がるのかよーく検討が必要です。
パラメータは入居率、維持修繕費用（共有部分、専有部分、設備含めて）、賃貸に出すための不動産手数料、固定資産税、所得税・住民税、リフォーム代金などなどです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
次の住まいの家賃は２０万位のものを考えています。ですから、賃貸にだしても赤字です。
ただ、損益だけでなく諸々の事情もあり今の家には住むつもりはありません。
売るか、貸すかのどちらかです。
ご指摘のとおり、古い物件なので今後の維持費を考えると賃貸も不安が残ります。

回答No.1

misasann

今ある情報では売って、借金も相殺して精算すべきだと思います。
今のままだと、賃貸でも２０年以上返済にかかる計算ですから、メリットは少ないように思います。
利率との兼ね合いもありますので、低い利率（1％程度）でローンを組まれているのであれば賃貸も考慮に入れていいと思いますが、常に部屋が埋まるかどうかですと？？です。かなり条件が良くないと、きついと思います。今後、補修費などがかかってきますので不安要素は多いように思います。

お礼

ローンの大半は３％以上の金利です。私も売った方がいいのかなと思っているのですが・・・
なかなか踏み切れません。
アドバイスありがとうございました。