住宅ローンのタイミングと種類でアドバイスお願いします（長文）

質問

住宅ローンでご相談です。状況は以下の通りです。（単位は「万円」）？が付いているものはおよその予定額です。

＜支出＞
土地代金　　　　　　　　　　　4480　　　　　　　　　
建物＆設計監理料（？）　　　　2800
諸費用（？）　　　　　　　　　500
------------------------------------
計　　　　　　　　　　　　　　7780
＜資金＞
現在の自己資金　　　　　　　　2200
親から贈与　　　　　　　　　　2400
財形貯蓄　　　　　　　　　　　55
持株売却、　今冬＆来夏ボーナス（？）330
------------------------------------
計　　　　　　　　　　　　　　4930
＜スケジュール＞
土地売買契約　今月末か来月中あたり
竣工＆入居　　来年秋or冬

ローンが3000万程度必要ですが、タイミングと種類で困っています。金利は底を打ったから土地代金として今すぐローンを組むべきという意見もあります。

当初は公社と財形と年金のいわゆる「公的融資」を中心で考えていました。しかし公社は着工後でないと申し込み不可、財形は開始時期のせいで今年11月以降でないと申し込みできません。すると土地代のローンは必然的に銀行ローンになります。

今土地でローンを組むと一年以上、家賃とローンの二重払いです。しかし今年親から贈与を受けて土地代金に充てると、入居年と異なるため税金の軽減措置を受けられませんよね？
詳細が判らないのですが、銀行のいわゆる「つなぎ融資」は、この場合利用できないのでしょうか。
いっそ公的融資中心という考えは捨て、銀行一本で考えるべき？ただ銀行は一番長期で20年とかですよね。月々の返済額を考えて、3000万を28～30年返済にしないと厳しいのですが。
詳しい方、ご教示願います！

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

ご質問の状況で行きますと基本的には土地は現金決済で建物に対して１００％融資を受けるという方向で考えるしかありません。土地先行融資も銀行によっては可能な場合もありますが、基本的には建物が前提の為に一年以上先にならないと竣工しない計画では融資は困難です。

更に土地だけで公庫などが下りるまでのつなぎ融資が可能かというと、最近はどこもそのような取り扱いはしてくれないのが普通です。どこも自分のところの住宅ローン優先ですから。ただ住宅ローンだと上記のような制約が出てきます。

金利の動向を考えれば土地先行融資の選択は可能であれば望ましいのですが（自己資金を温存できますし）、これは建物の計画がかなり現時点で進行してういる場合のみ可能と思えばよいでしょう。

以上のことからもっとも素直な方法は、

１．今年の土地購入時は現金決済で取得する。
・親が６５歳以上の場合
　相続時清算課税制度（２５００万まで贈与税は非課税）を使い親資金を贈与してもらう
　（贈与の申告は来年３月１５日まで）

・親が６５才未満の場合
ａ）一度親の持分で登記し、来年建築時に１００万でもよいから住宅資金贈与をうけ、同時に相続時清算課税制度の特例を受けて土地についても親の持分を贈与してもらい、１００％ご質問者の持分とする。
　（贈与の申告再来年の３月１５日まで）

ｂ）つなぎ融資
銀行によっては親の資金について定期預金にして担保することで同額を貸し付けてくれる場合があります。
（もちろん住宅ローンをその銀行にするという条件付ですが）
この方法ですと、つなぎ融資として使えますので、今年のうちに土地についてはご質問者のみの持分で登記できます。

ｃ）親の持分を登記してそのままにする
　親は建物に対する融資のときには物上保証人にはなりますか、連帯保証人にはならないでしょう。
ただまれに連帯保証人を要求してくることもあるかもしれませんので、よく確認してください。連帯保証人にされると万一の時には共倒れになるのでそのような融資は避けましょう。

２．金融機関
先にも述べたように公的融資というのはかなり大変です。
銀行にとっては最近は住宅ローンは非常に力を入れている商品なので、自分の商品を差し置いて公的融資を受けようとしても協力してくれるところが非常に少なくなっているのが現状です。
（銀行が避けたいと思うような融資の場合は協力してくれますけど、ご質問者の場合は自己資金金額が大きいので銀行にとっては自分のローンを売り込みたいケースです）

>いっそ公的融資中心という考えは捨て、銀行一本で考えるべき？
それも考えるべきでしょう。つなぎ融資＋本融資というのは手数料も馬鹿になりません。

>ただ銀行は一番長期で20年とかですよね。
融資自体は３５年まで出来るのが普通ですが、ご質問の意味は固定期間のことですね。
固定期間は最長２０年が多いですね。ただ、

・グッドローン（民間の証券化手法によるローン、最長で３５年）
・住友銀行（全期間固定ローンで、最長３５年だと３．５％位）
・城南信用金庫などの公庫の金利方式とほぼ同一の方式

という長いものも存在しますので、そういった検討もしてみてはいかがでしょうか。

補足

具体的なアドバイス、ありがとうございます。
＞基本的には建物が前提の為に一年以上先にならないと竣工しない計画では融資は困難です。

実際竣工するかどうかはともかく、建築予定の述床面積を元に、ハウスメーカーなどに「ローン用」として仮の見積もりを出してもらい、それで土地＋建物でローン審査を通してもらうという手がある、と何箇所かでききました。某都銀の相談窓口でも、そう言われました。一年以内に竣工しなければ、ローンが再審査になるだけですから、と言われたのですが…。これは特殊な方法なのでしょうか？
＞自分の商品を差し置いて公的融資を受けようとしても協力してくれるところが非常に少なくなっているのが現状です。

公庫買取型の商品でも同様でしょうか？私としては、固定金利で最長３５年のこういうタイプが本命なのです。

回答No.5

tantantan01

専門家ではありませんので可能かどうかはわかりませんが、ひとつの提案としてです。
親からの贈与ではなく、親からの借入という手もあります。そうすれば自己資金とその借入で、土地に関しては他からの融資なしで済むのではないでしょうか。
その後、建物に関しての融資を銀行でお願いし、融資がおりたら、そのお金を親に返して改めて住宅用に贈与してもらうというのはどうでしょう？

回答No.4

noname#11476

>これは特殊な方法なのでしょうか？
いえ、流れは特殊ではありません。ご質問のように融通のきく銀行もあります。
より厳密に言うと融通の利く「支店」もあるということです。
実は銀行は各支店ごとに裁量権があり、その支店独自の方針というものがあります。
なので融通がよくきく銀行・支店もあれば厳しい支店もあります。

私の印象としては全期間固定でかつ低金利という条件を備えたところは融通がきかず、短期固定等の商品が主力の場合は融通がよく効くように思います。ただどちらにしてもこのあたりは銀行によりかなり異なります。

>公庫買取型の商品でも同様でしょうか？
某銀行の人とつっこんだ話をしてみたことがありますが、まああるけど、、、、ローン設定時に手数料が入ってそれで終わりだから、何百万以上にもなる金利が入ってくるわけではないので、やる気は全くないそうです。（一応国の手前商品を並べているだけ）
全部の銀行がそうなのかは確認していませんが、その銀行の場合だと融資実行は竣工時であり、つなぎも扱わないという事実上公庫と同一条件（公庫の方がまだ中間交付がある分まし）でしか扱っていないそうです。

この傾向はどの銀行でも同じでしょう。だから発売されてからかなりたちますけど、事実ほとんど売れていません。

回答No.3

Pigeon

こんにちは。
金利のために今ローンを組む。これが決まっているような質問に見受けられますが如何でしょうか？
私的には銀行一本で良いと思いますし、繰上げ返済のしやすい銀行、例えば新生銀行やソニーバンク、東京スター辺りなど良いように思います。（保証料が無いので諸経費も減りますし。）
最長３５年までありますから、今すぐ急ぐ必要を感じないのですが。
金利ももちろん重要ですが、繰上げ返済で速めに返済を終える事こそローン破綻を起さない道です。（当然金利負担も減ります。）
uPC575さん、相続時精算課税の特例により住宅資金は3500万円まで非課税で贈与できます。（双方の親から。）ただ、良いか悪いかは何とも言えません。（相続発生時に贈与額が丸丸掛かりますので。定期贈与等で相続財産が減らせません。）

補足

回答ありがとうございます。

＞金利のために今ローンを組む。これが決まっているような質問に見受けられますが如何でしょうか？

う～ん。そういうわけでもないのですが。春頃に史上最低金利を記録した後、たった数ヶ月でどんどん金利が上がっているのは明白ですよね。やはりマイホームを建てる者としては焦りは多少感じます。

＞繰上げ返済で速めに返済を終える事こそローン破綻を起さない道です

おっしゃる通りです。教育費があまりかからないうちに、積極的に繰り上げ返済したいので、繰上げ返済の手数料の多い少ないもローン選定の基準と考えています。

ちなみに、勧めて下さっている新生、ソニー、東京スターは繰り上げ返済の手数料はそれぞれ同レベルですか？年に何回繰り上げても同額とか、毎回の手数料が割安といった違いはあるのでしょうか。少なくとも他の都銀、地銀よりはお安いということですよね？

回答No.1

uPC575

マンションしか買ったことがないので、土地取得が先行するケースは、わからないですが、わかる範囲で。

質問の順番と前後しますが、
銀行の住宅ローンの期間は３０年とか３５年までのようです。

http://www.btm.co.jp/kariru/jutaku

贈与税の限度額って今いくらなのでしょう？
さすがに２４００万円の贈与というと、税金がかかりませんか？

親御さんと共有名義にするとか。

個人的な経験では、不動産屋さんのこっち方面の情報は、やや不確かです。
銀行のローン相談会なんかがよろしいかも知れません。

参考URL：

http://www.btm.co.jp/kariru/jutaku

補足

早速の回答ありがとうございます。
＞さすがに２４００万円の贈与というと、税金がかかりませんか？

相続税の新制度を利用すれば、３５００万まではかかりません。ただし贈与と入居が同じ年という条件があるのです。今年中に入居は絶対に無理なので、今年贈与を受けるわけにはいかないのです。
＞銀行のローン相談会なんかがよろしいかも知れません。

そうですね。ただ、どこも商売ですから売り込みたい商品優先で話をされるような気も…。いくつかの銀行でしっかり比較してみようと思います。