住宅ローン 繰越返済 期間短縮と借入減どちらがお徳？

質問

今年３５年ローンを組み、１００万円を繰越返済しようと思うのですが
３５年を３４年とかにするのと、例えば
借入額3000万円を2900万円にするのと
どちらがお徳なんでしょうか？変動金利です。

銀行に行ったのですが、ボーナス払い１月と７月なので
今繰上げ返済すると今年の９－１２月のボーナスの金利が発生するので５万円取られそうです。

どなたか期間短縮と借入額を減らすのどちらがお徳か教えていただけないでしょうか？

回答No.2

unos1201 · ベストアンサー

計算式で詳しく算出もある程度可能ですが、変動ですと、その変動の予想ができないので、固定で考えると理解できます。

＞借入額3000万円を2900万円
元金が100万円減ると、あと30年残っていると、年に固定で２％なら、毎年2万円分の利息が減ります。そうなると、効果ですが、単純計算で、60万円分の利息を支払わないで済む、この利息低減効果があります。

１．５％なら、45万円、それでも凄い効果です。

＞繰上げ返済すると今年の９－１２月のボーナスの金利が発生するので

これは、繰上げ返済してもしなくてもすでに発生しています。今、繰上げすると、次回分のボーナス払い分の元金の減らす低減効果はあります。期間短縮型であれば、支払い金額は同じですが、元金の返済割合、これが増えるので、利息分の支払いが減るということです。何より、期間が短縮されるので、2回分とか、ボーナス払いしないで済むように最終的になるのです。

初期ほど、繰上げ返済は大きな効果ですので、期間短縮を選ぶと、最大限の効果がでます。期間を変えなければ、最終的な1年分とかの期間短縮相当以上の支払いは余分にしますので、総支払額の低減効果はその分、減るのです。

いまどき、100万円が160万円に化けるというのは、繰上げ返済ほど確実なものはないと思います。税金もかからないし、非常にお得です。

お礼

ありがとうございました。
期間短縮型の方が支払いが減りそうですね。
色々計算して元金を減らしました。
でも色々勉強になりました。どうもありがとうございます。

回答No.3

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

ご質問文を拝見して「？？？」となってしまいました。

債務残高3,000万円のところへ、100万円を「繰上返済」すれば、債務残高は必ず2,900万円に減りますよ？
繰上返済をするのに、債務残高が減らない…ということはありえません。

その効果として、
(1)毎月の返済額をそのままにすれば、「返済期間が短くなる」
(2)「返済期間はそのまま」にしておいて、毎月の返済額を減らす
の２つがあるんです。

そして、お得なのは、(1)です。
なぜならば、「借入金利息」というのが、「債務残高」と「残りの返済期間」から算出されるものだからです。
ですから「金利が低い時に少しでもはやく、『期間短縮型』（＝(1)のパターン）の繰上返済をし、債務残高を減らすとともに、残りの返済期間を短縮すること」が「お得」になります。

> 今繰上げ返済すると今年の９－１２月のボーナスの金利が発生するので
これは＃２さんがおっしゃっている通りで、既に発生しているものです。
ですが、ご質問者さまが住宅ローン控除を受けられようとするのならば、今＝１２月中に繰上返済をするよりも、来年１月にされた方がいいです。
なぜならば、住宅ローン控除は「１２月末日時点の住宅ローン残高」が基準になりますので。
今、お手元に残高証明書があるとしても、それは「予定額」ですから（１２月末日は未到来ですもの）、１２月中に繰上返済をされるのならば、繰上返済後に残高証明書を取り直して申告してくださいね。

回答No.1

osakai---

私も、この問題はずーっと悩んでいます。
いろいろ調べたさい、参考URLを見ていただければ
少しはわかりますよ。

返済額軽減型と期間短縮型では期間短縮型の方がお得だそうです。
毎月の支払が苦しいのであれば、返済額軽減型を選ぶのが
良いそうです。

参考URL：

http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20050415A/index2.htm

お礼

そうですね、何パターンも銀行からシュミレーションを出して
頂いたのですが、返済額軽減型がお徳だったので
そちらに決めてみました。色々勉強になりました。
どうもありがとうございました。