中古住宅価格の妥当性をお教え下さい！
よろしくお願いいたします。
現在東京都府中市住吉町というところで築9年の中古物件の購入を検討しているのですが、以下が概要です。
・価格 3,100万円
・土地 60m2
・建物 85m2（４LDK 駐車場つき）
そこでこの価格の妥当性を判断するため、こちらにあるほかの質問などをかなり読んでみたのですが、一般的に、
土地の値段＝土地m2 X 公示価格（もしくは路線地価X1.25）
建物＝建物m2 X 160千円～180千円 X 経過年数/24
と知り公示/路線価格を自分なりに調べてみたところ
○公示価格（近辺） 291,000円
○路線地価 185D～210D（細かい見方がわからなかったのですが、周辺全域をみてもこの範囲でした）
⇒多く見て210,000円だとしても1.25倍で262,500円
ということが分かりました。
これより土地、建物価格を算出してみると
【土地】（多い公示価格を適用してみても）
291,000円＊60m2 ＝1746万円
【建物】（多い180千円を適用してみても）
180,000円＊85m2＊9/24 ＝573万円
と、どんなに多く見積もっても合計2,300万円ほどにしか到達しません。
200万円前後のずれは全然あるようですが、上記の計算と提示金額では800万円ものずれが生じており、私の調べ方（公示価格、路線価格）が悪かったのか、それともやはり金額が妥当でないのか判断に迷っております。
その他色々な条件で価格が変動するのは承知で、一般論としてのご意見を頂戴できれば幸いです。
よろしくお願いいたします！
補足
早速有難うございます。確かにジャケットくらいの軽さでしたので、かなりいいものという気はしました。でも相場感がわからないので質問させて頂きました。