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築２５年超のマンションの購入に際して 不動産取得税と住宅ローン税額控除に関する見解の相違で トラブルが生じて大変困っております。こちらでも出来るだけ調べたり対処方法を考えてはおりますが、ご意見をお聞かせ願います。 まず、中古住宅に関して築２５年超の物件に付いては、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書のいずれかを対象物件の取得日前２年以内に取得することが、不動産取得税の軽減措置、住宅ローン税額控除の適用を受ける用件であることが条件になりますが、仲介業者が適用年数を誤り、上記の証明書等を取得できないにもかかわらず勧誘、資金計画を提示しており、その条件で不動産の購入の判断を行い先月売買契約を締結致しました。 売買契約および手付の交付後、残代金を清算する前の時点で買主がこの事実に気が付いて、当初の取得価額から増額する部分について仲介業者の不備に責任がある部分に付いて、現在補償を求めております。 事実関係に付いて時系列に説明させて頂きますと、 売買契約前に、買主が仲介業者に対しローン税額控除の適用可否について質問し、仲介業者は勧誘時に買主の住宅ローン税額控除の適用が可能だと口頭で回答している。 売買契約前日に仲介業者が作成した資金計画書で不動産取得税の金額を０円で計算した。（計画書はファイルで保持している。）買主から仲介業者へ取得税がかからないがよいか、また、住宅ローン税額控除の適用が可能かとの質問に対して 仲介業者は取得税はかからない、税額控除が適用できると説明した。 税理士、弁護士などへの確認の依頼も仲介業者は行わなかった。 仲介業者が売買契約日に、一般仲介契約書を同時に押印したが仲介契約書の別表に購入条件欄があり仲介業者が説明無しに仲介業者の筆跡で取得予定物件の情報を記入して その他条件　なしと記載している。 ＜後日、取得税、税額控除の計算ミスの事態の発覚後に仲介業者は弁解でローン税額控除を購入条件だとは聞いていないと主張している。＞ 残代金の決済前に買主が事態に気付き、耐震基準適合証明書が登記日前に取得する必要があることを仲介業者へ連絡、仲介業者はマンション管理組合に確認に行き、証明書の取得には税額メリットを上回る費用がかかることを確認した。 ようやく仲介業者はこの調査が終わった時点で不動産取得税の軽減措置とローン税額控除が適用にならないことを認識した。 残代金の精算日の前日になっても、会社の承認や決済がとれないことを理由に補償案について具体的な提示を行わない状況で非常に困っています。 売り主との合意により、決済日の変更は可能な状況ですが、仲介業者は決済日を伸ばすことにより生じる損害についての意見を明確にしませんでした。決済日を延長することにより、費用がかかることが考えられましたので、買主から仲介業者に対して費用に付いて負担を明確にするよう覚え書きの締結を依頼しましたが、仲介業者が会社の都合により断りました。 誰でも知っているような業界大手の不動産会社なのでこのような扱いをうけるとは全く想定しておりませんでした。こんなに意思決定が出来ない会社で強い憤りを感じ非常に失望しています。 皆様にご質問させて頂きたい内容は、 (1)取得税軽減措置とローン税額控除の適用用件が同じなので資金計画書をもとにローン税額控除についても仲介業者の不備ならびに責任を問い、損害賠償することが出来るか。 (2)言った、言わない論を仲介業者は行ってきているが仲介業者は宅建主任者であり、専門知識を有すると期待される仲介業者が一般人から誤解を招くような勧誘を行うこと自体に問題はないのか。素人の買主から問題の指摘を受ける事自体に責任は生じないのか。 (3)契約解除を行うにあたって、取得税についての誤りが仲介業者の重過失に該当するのか。 重過失に該当するなら仲介手数料を返還請求できるか。また、売り主からの違約金を仲介業者に負担されることは可能か。 (4)仲介契約書に本来買主が記載するべき事項を仲介業者が説明もなく、売買契約とどさくさにまぎれて判を押させる行為は、補償とは別に刑事的な責任が生じるか。 (5)差し迫って困っていることですが、 １予定通りに決済して、後日仲介業者と問題を交渉する ２延長による費用負担が明確でないが決済日を延期して先送りする ３契約そのものを解除する のいずれの行動をとることがよいかアドバイスいただけると大変助かります。 こちらとしても、できるだけ調査をしておりますが皆様からのご意見を聞けると助かります。当事者としては購入前に説明していることと３００万円程度の差が出てくるので、詐欺に遭っているような気分です。 どうぞ宜しくお願い致します。