東京、大阪等の高層マンションの今後についての質問

質問

高層マンションの今後について、さまざまなブログ、記事があります。読んでみると、だいたいが、「将来必ずスラム化する」です。
理由(1)維持管理費がもともと高いうえに、築２０年などの節目での大規模な改修費用が一般のマンションの２倍かかるので、買った人はそれまでに売り抜けるからだ。
理由(2)そして、売りに出された部屋は中国人が買い、風紀や秩序が乱れるからだ。

だいたい、こんな記事ばかりです。
(1)については、もともとの購入層がお金がある階層で、皆が皆、売りにだして、目先の１００万～を浮かせたいとか思いますかね？（売る人はいると思いますが、そんなに多いかな？と思います）
(2)中国人が買うという記事がまたまた多いですけど、なんで？損ばかりするタワーマンションと(1)でこき下ろしておいて、それを買う中国人は大馬鹿なんですか？

タワーマンションが廃墟のようになるというのは当たっていますか？それとも、一般のマンションと同様に堅調に推移していくでしょうか？

よろしくお願いいたします。

回答No.3

inuusagi_8 · ベストアンサー

＞一方で、自宅用、他に持たない人、資金のない人が恐らく損をする。これがよくわかりません。

絶対に損をするとは言い切れないのです。タワーマンションの低層階などは穴場という意見もありますので。
資産価値が下がるから損をするのではなく、売り抜けたい時に直ちに売り抜けることが出来ない可能性が高いから損をする可能性が高いのでは、ということです。
・自宅である（愛着があるため売却価格が高くなりがち）
・他に住宅を持たない（引っ越しや子供の転校手続き等で売却手続きが遅れる）
・余裕資金がない（オーバーローンでの売却は損、残債ありでの売却になると購入手続きが面倒など）

＞富裕層が購入＋転売を繰り返して、損を出さないというのも、？です。
損を出さないわけではありませんが、複数購入できる人は「価値の下がりにくい物件」にも目が利きます。
運用目的で購入している人もいるでしょうが、それよりはその人の意識やライフスタイルに合わせて素早く購入、不要になったら早々に売却されている印象です。

思いつきの浪費のような買い方に見えながら（そういう時もあるでしょうが）、実際はあまり損を出さないところで手放していたり、
大きく儲けようという欲を出さずに転売したりしてうまく暴落を逃れているようなケースも多いと感じます。

＞一般のマンションとタワーマンションでは差があるのかな？ということを教えて欲しいです。
タワーマンションを購入できる層というのは、一部を除いて自身の能力で一般家計以上のお金を稼いでいらっしゃる人です。
美意識やお金の流れに敏感で勢いもある方という印象ですので、
そういう方々をライバルとしてもし同じような時期に同じマンションを売却することになったら、流動性、各住戸の付加価値（眺望、設備、使用劣化の有無）、売却決定の早さなど、多くの面で「自宅として使用」されている人の方が不利かなあと思います。
一般マンションは販売価格にそこまで大きな差は作りませんが、タワーマンションはかなりの価格差があります。
上層階の住戸が次々と価格を下げつつ売られていくマンションは、プレミアム感がなくなり富裕層に見限られた物件でもあります。
経年による減価とは別の相対的条件で資産価値が変動します。

周辺の一般マンションとの競争であればタワーマンションの方に利があることが多いでしょうが、同じ価格であっても維持管理コストが高い分転売時に不利になることも考えなくてはなりません。
様々の要因は考えられますが、マンションはその一戸一戸に違う思惑を持った人々が同じ建物を区分所有するものですから、
自宅所有の人の思惑通りにマンションの価値が維持されるとは限りません。
自宅所有ではない住戸が増えるとマンションの価値は大きく下がるリスクがあると言われていて、タワーマンションは別荘としても投資対象としても魅力があるだけにその潜在リスクは一般マンションよりも高いとは思いますよ。

人気があるということは、暴落するリスクもあるということです。
タワーマンションだから投資物件ばかりとも限りません。
設備立地の良さに惚れて居住している方々も多くいらっしゃるでしょう。
自宅派の方は基本的には売却しない方向性でしょうから、大規模改修に向けてしっかり貯蓄するでしょうし、価格の騰落もそこまで気にする必要はないと思います。
将来的なデメリットをタイプ毎によく理解し、自分のマンションに適したリスク対策を取ればタワーマンションでも一般マンションでも似たようなものではないでしょうか。

お礼

今日のヤフーニュースにもちょうどタワマンの記事がありましたね。

補足

詳しいご説明有難うございます。立地が良く、経年でも住人が居住し、しっかり管理されている、こういったマンションなら、タワーマンションでも一般的マンションでも評価できるといったところでしょうか。

回答No.2

KoalaGold

管理費と修繕費用の積立というものが購入後にかかって来ますが、世界的に買いまくる中国人投資家は自分の居住用でないので住人組合などを無視する傾向が高いです。これはオーストラリアで問題になっているのでカナダやハワイでも同じだろうなと推測しています。

これがなぜだか中国人投資家に割合が高いので、タワーマンションも中国人投資家が多いといずれ足が出ます。スラム化への第一歩です。

回答No.1

inuusagi_8

一消費者の意見です。
(1)投資用のマンションだとしても、いきなりスラム化はしないだろうなと思います。例えば公団の団地や熱海などリゾートマンションなんかがそうかな。
叩き売りみたいになっているものは多いですが、誰かがその中のわずかな宝石を見つけ出し、光を当てて再生して再度収益化する可能性はあります。
富裕層はそうした事業には投資しますが、実際に古い物件を買ってはやらない。
リスクの高い投資を行うのは一般層の人間で、
簡単にリスク回避できないものには手を出さないのがお金持ちだと思います。

ですから、100万を浮かせるという考え方では売らないのではないでしょうか。
それよりももっと前に手堅いところで手を離すことができる人が富裕層ですし、
多少逃げ遅れてもうまくイーブンにすることもできると思います。

スラム化しか道のないタワマンは確かにあるでしょうが、全てがそうなるということではないでしょう。

(2)中国人が買う、というのは、そこに日本人にはない何か別の価値を生み出せるからです。
日本と中国の住環境、価値観は大きく異なります。
中国製のタワーマンションを買うより、国内が安定している日本で日本製のマンションを買っておく方が今の所は安全でしょう。
自宅ではなく別荘として買うならば、利便性と快適性、眺望の良さは不可欠です。
「TOKYO」で眺望と考えたら、低層レジデンスよりもタワマン、「KYOTO」で眺望ならば鴨川や神社沿いの高級レジデンス。
馬鹿ではありません。分散投資です。

おそらく損をするのはマンションを自宅として買う人、他に物件を持たない人、
資金のない人です。

＞タワーマンションが廃墟のようになるというのは当たっていますか？
それとも、一般のマンションと同様に堅調に推移していくでしょうか？
タワーマンションとしての魅力がないものはそうなっていくでしょう。
一般のマンションでもタワーマンションでも同じことです。
ただ一般マンションは主に住居として使用されることが多く、
タワーマンションは住居と言うよりはゲストハウスの意味合いが強いと思います。
ハワイのコンドミニアムタワーなどは、日本人も多いですが多国籍です。
同様に外国人に対する管理がうまくでき、メイン住居として住んでいる日本人がそのルールにも順応できるならばスラム化の可能性は少なくなると思います。

堅調に推移できるかはケースバイケースですし、権利者が複数いますので、
イレギュラーに弱い人は手を出さないのが賢明と感じます。

お礼

また、教えていただきたいです。

補足

とても分かりやすく説明頂きまして有難うございました。投資用としてタワーマンションを購入する富裕層についてはなるほどと思いました。一方で、自宅用、他に持たない人、資金のない人が恐らく損をする。これがよくわかりません。私は自宅用に購入している層も多いと思います。（損をする＝自宅用で居住するので、毎年、資産価値は下がっていく、６０年経てば税制上は無価値となる、ということでしょうか？）
人気駅の駅徒歩７分以内のマンションは購入価値あり（投資用ではありまません。居住用です。富裕層が購入＋転売を繰り返して、損を出さないというのも、？です。確かに複数持つている方がいるのは知っていますが、それで運用を目的に購入しているのでしょうか？）というふうに私は理解しているのですが、それが一般のマンションとタワーマンションでは差があるのかな？ということを教えて欲しいです。
※以前、新築購入を検討していたタワーマンションがありまして、（購入は結局やめした）、完成後に見に行ったことがあるのですが、２層吹き抜けの大ホールにお子様連れのママさんの集団がたくさんいました。自宅用に見えました。